自殺や殺人事件のニュースが毎日のように報道されていますが、その報道の数だけその現場となったアパートやマンション、住宅などの不動産が「事故物件」として扱われるようになります。また、高齢化社会による高齢者の一人暮らしが増えてきている現代では、高齢者が部屋で亡くなってしまう「孤独死」などの件数も増加しています。そんな中、こうした事故物件をインターネット上で検索できる事故物件公示サイト「大島てる」がにわかに注目を浴びています。
目次
1.事故物件の件数は年々増加している
☞孤独死の件数は年々増加している
☞自殺による事故物件も増えている
2.事故物件となったその後は……
☞自殺や事件の起きた物件は「心理的瑕疵あり物件」として扱われる
☞「心理的瑕疵あり物件」は売主、貸主に告知義務がある
☞事故物件は市場価格の2～3割安い
3.事故物件公示サイト「大島てる」
☞事故物件を気にしない人にとっては「お得物件検索サイト」
☞事故物件を避けたい人と事故物件を探している人の双方のニーズを満足させた
4.事故物件公示サイト「大島てる」の成り立ち
☞公開に踏み切ったのは不動産業界の隠ぺい体質を変えたいため
☞事故物件に関する悪徳業者や大家は確かに存在する
☞「大島てる」の事故物件公示によりこうした行為は影を潜めた
5.大島てるが大切にしている信念
☞重要なのは事故物件情報の信ぴょう性
☞大島てるに公開されたことにより裁判にまで発展した例もある
6.大島てるにも懸念される問題はある
7.不動産業界に必要な信用
8.まとめ 様々な問題を抱えても「大島てる」が支持される理由
事故物件の件数は年々増加している
孤独死の件数は年々増加している
高齢者が一人暮らしの部屋で誰にも気づかれずに息を引き取ってしまう「孤独死」が社会問題となっています。孤独死の件数は上記に表示するグラフのように年々増加傾向にあるといえます。孤独死での遺体発見は、一人暮らしということや、老人で一人暮らしを行っている人は周囲との交流が少ないこともあり、発見が遅れてしまうことが多く、一週間から長い時では一か月も経過してから発見されることもあります。その間に部屋内の悪臭や腐敗による床の跡などを専門に清掃する清掃業者もあるほど、こうした孤独死の件数は増え、その現場となった部屋は「事故物件」として扱われることとなります。
自殺による事故物件も増えている
某大手広告代理店の過労による自殺報道があるように、さまざまな理由による自殺も社会問題となっています。自殺者が自殺する場所に選ぶところの中に自宅の部屋も多く、そうした現場となった物件も事件以後、「事故物件」として扱われます。
1990年以降の年間の自殺者数の推移を記したものです。ピークの3万4000人から減少傾向にありますが、現在でも年間約2万人の自殺者が出ています。自殺現場となった不動産も「事故物件」として扱われます。
事故物件となったその後は……
自殺や事件の起きた物件は「心理的瑕疵あり物件」として扱われる
こうした事件の現場となった物件は、内部を清掃し、場合によってはリフォームをされてまた売却、賃貸物件として市場に出回ります。こうした物件は「心理的瑕疵あり物件」として、通常の物件とは少し異なった形で扱われます。
「瑕疵」とは、販売者が把握している不具合の意味合いで使用されます。例えば、修復したがシロアリによる被害がある等があります。これは、通常売主側の瑕疵担保責任として、不具合が発生した場合には無償で修復を行ったりする義務があるといった使用方法で使われる言葉です。
では、「心理的瑕疵」に戻って考えてみます。心理的とついているように、実害等があるわけではなく「気分的に嫌だ」などといった気持ちの問題を現した不具合を「心理的瑕疵」と呼びます。前の住民が事件によってこの部屋で殺された、自殺した、病死だったが一週間以上発見されなかったなどというのは、何も知らないと特別気になりませんが、知ってしまうとそこに住むのが気分的に嫌になりますよね。
「心理的瑕疵あり物件」は売主、貸主に告知義務がある
心理的瑕疵あり物件は、言われないのではと不安になることはありません。こうした物件は購入や入居前に不動産業者に告知義務があります。ただし、不動産業者もあまりこうした物件を大々的に事故物件ということを掲げて広告を出しているわけではなく「告知あり」などと小さく記載されており、内見時などに突然言われることなどが殆どです。以前、某賃貸物件検索サイトの募集広告で「おばけのQ太郎」の絵を載せて事故物件を表現していた不動産業者などもありましたが、全体の少数であり、不動産業者から見れば「本当は隠したい」事実でもあります。
事故物件は市場価格の2～3割安い
しかし、悪いことばかりではありません。事故物件は事件などが起きてはいますが、不動産物件として市場に出る時には、内装などは完全にリフォームされており、そんな経緯があった物件であると聞くまで分からないことが多いです。人によっては、そういった告知を受けたとしても「それで？」という人もいます。気にする人は気にしますが、まったく気にしない人にとって、事故物件は普通の物件と何ら変わりありません。
さらに、こうした事故物件は、市場価格から2~3割安い場合が多く、物件によっては市場価格の半額で販売されているということもあります。とにかく安い事故物件は、こうした経緯をまったく気にしない人にとっては、とても「お得な」物件となるのです。よく幽霊が出るといった物件も事故物件、訳あり物件として市場で取引されることがありますが、霊感がない、そういったものを信じないという人にとっては、願ったり叶ったりの物件となります。
※瑕疵についてはこちらも参考に「瑕疵担保責任とは何かを理解する」
事故物件公示サイト「大島てる」
こうした社会的に事故物件が増加傾向となっている現代で、不動産業者たちが隠そうと思っている情報を敢えて公示するサイトが存在します。それが事故物件公示サイト「大島てる」です。
大島てるのサイトでは、googleマップを使用して、事故物件の場所を炎で表し、炎をクリックすると物件名と事故の内容が表示されるというものです。これは、全国各地の事故物件も検索できるサイトとなっています。事故の内容も具体的に書かれており、「首吊り自殺」「火災による死亡」「一人暮らしの病死」など事故の状況なども一目でわかるようになっています。これで見ていくと、東京都内などはこの炎の箇所が多く、まさに事故物件だらけと言えるでしょう。
この事故物件の表示は、不動産物件の表示だけではありません。事件のあったホテルや公園などの情報も掲載されており、自分が部屋を借りよう、マンションを購入しようと考えている物件の近くが事件の多い地域かどうかという事も検索することができます。「心理的瑕疵」の中には様々な心情が含まれます。
例としては、暴力団事務所が近隣にある、高圧送電線の真下付近、小学校が近い（子供の声がうるさい）など、その契約者に実害がないまたは科学的立証ができないけれども「気分的に嫌だ」と感じるものの全てが「心理的瑕疵」に当たります。そうしたものの中には、近くで殺人事件が多く発生している、飛び降り自殺が多い地域だなどというものを嫌がる人も中にはいるでしょう。そんな人にとって、この「大島てる」は、事件などの履歴を検索することもでき、その地域を避けたりすることに参考とすることもできます。
事故物件を気にしない人にとっては「お得物件検索サイト」
「心理的瑕疵」について何も感じないという人も少なくありません。また、「大島てる」では事故物件となった内容の詳細も公示されています。そのため、「殺人事件が起きた現場は嫌だけど、病死した部屋はお祓いすれば入れる」という、個人の感覚によって入ってもいい基準が変わってきます。そんな事故物件でも自分が入ってもいいかなと感じるものも中には出てくるのではと感じます。
そうした人がこのサイトから、事故物件を検索し、市場価格よりも安い価格でお得に住む場所を探すことができるサイトにもなりえます。「事故物件＝あんまり入りたくない」というものも、事故の内容を見てみるとそこまで重たくもないと思う人も出てきます。事故物件の内容も全く気にしないという方にとっては、安い物件を手っ取り早く探す「お得物件検索サイト」となります。
事故物件を避けたい人と事故物件を探している人の双方のニーズを満足させた
事故物件を何がなんでも避けたいという人は、不動産会社の説明を聞いた後でこのサイトで該当していないかを検索すればよいでしょう。逆に、事故物件にお得に住みたいという方は、事故物件を検索して、その不動産が売り出し中かどうかを検索すると、お得に住むことができます。「大島てる」はそんな相反する双方のニーズを同時に掴んだと言っていいでしょう。不動産会社が隠そうとしたがる「事故物件情報」を敢えて公表したことで、多くの人からの信頼を勝ち得たと言えます。
事故物件公示サイト「大島てる」の成り立ち
事故物件公示サイトの大島てるは謎が多く、運営元の会社大島てるの創業は1837年となっています。代表者の大島学氏も不動産業を営んでいるとのことで、こうした公示サイトを嫌がるはずの側の人間でした。元々は、自身の不動産業で事故物件を販売することを避けるために、地図上に事故物件をメモしていっただけのものでした。
自社のみでの事故物件だけでは、情報が少なく、販売時に気付かないものが多いということもあり、公示サイト開設後に、ニュースや伝聞などで聞いた情報を大島学氏が現地を確認して掲載していくというサイトスタイルになりました。元々は事故物件を避けるために行っていた行為が事故物件を公開するという思い切った行為に至った経緯については、「公開することで、他からの情報を集めるため」だとインタビューで大島学氏は話しています。
公開に踏み切ったのは不動産業界の隠ぺい体質を変えたいため
大島学氏はインタビューの中で、事故物件の公示に踏み切った経緯について、「公示することで得するのは大家や不動産会社側」とも話しています。これは、「分かりにくい説明」「契約させた後は知らん顔」というように、いいことばかりを並べて契約に印鑑を押した後に、不明な点やおかしい点に気付いてもまともに対応しないというような不動産業界の悪評を変えたいという思いもあるとのことです。
仮に押しの強い営業で不動産を契約した後に、その物件が事故物件だと判明したら不動産業界に対する不信感が増えるだけだと大島学氏は危機感を表していました。こうしたマイナス情報を公開することで、より信頼される不動産業界を目指すという業界全体を考えた行為であったことを話しています。
事故物件に関する悪徳業者や大家は確かに存在する
事故物件に関する悪徳業者と言えるやり方で、普通の物件に見せて販売する業者の例もありました。自殺があった事故物件の部屋に入居する際の告知義務は1人目までという東京地裁の判決が出ました。その判決を悪用して、事故物件に関係者を一定期間契約して住まわせて、契約を解除してしまえば、次に入る入居者には事故物件の告知義務はないことになります。
極端な言い方をすれば、事故物件に一カ月ほど入居して退去すれば、次の募集からは事故物件ではなくなるのです。不動産の契約を取りたいがためには何でもするのか？と首をかしげたくなるような不動産業界の実態です。もちろん、こうした不動産業者ばかりではないということは言うまでもありませんが、こうした悪徳業者というのは一定数存在するというのが実情です。
「大島てる」の事故物件公示によりこうした行為は影を潜めた
これらの行為は事故物件が公になっていないからできた行為であります。「大島てる」の登場によりこうした事故物件を悪用した行為は減っていきました。不動産業者がいくら事故物件を隠したとしても、大島てるで検索すれば出てきてしまうのですから、言い逃れはできません。大島てるは、不動産業界の浄化に一役買っていると言えます。
大島てるが大切にしている信念
重要なのは事故物件情報の信ぴょう性
現在、日本全国の事故物件情報を公示していますが、その信ぴょう性を保つために、多くのボランティアや情報提供者からの情報を現地に足を運んで確認しているとのことでした。
一番重要なのは「嘘の情報を公示しない」ということでした。大島学氏自身も不動産業も経営しているというところから、事故物件でないところには事故物件と言いたくないとの心情がよく表れていると思います。情報提供のみでは公示されないため、未確認情報が山のようにストックされているとも話しております。
大島てるに公開されたことにより裁判にまで発展した例もある
事故物件の公示に高い理念と理想を感じますが、そんな人ばかりではありません。単純に営業妨害だと感じる不動産業者もいるということは想像に難しくありません。実際に公示情報の消去、謝罪、損害賠償を要求した大家との民事裁判では、大島てる側が勝訴しています。
勝訴というより、大家側の訴えが退けられたという判決で、大島てる側は事実を公表しているだけで、謝罪等の必要はないとの理由でした。それだけ大島てるに公示されている事故物件情報というものは、信ぴょう性が高いということを世間に知らしめる裁判となりました。
大島てるにも懸念される問題はある
そんな事故物件公示サイト「大島てる」ですが、懸念される問題があります。それは、欧米では一般的になってきた新しい概念である「忘れられる権利」を侵しているのではないかというものです。大島学氏がデータベースと言うように、一度公示された事故物件情報は削除されることはありません。自殺や病死した遺族からしてみれば、このサイトを見るたびに氏名までは公表されてはいませんが、その当時のことを思いだす等の精神的苦痛を与える可能性もあります。
また、自殺などの事実をネット上で勝手に公開され、プライバシー侵害にあたる可能性も否定できません。こうした事実は大島てるのサイトが存在する限り白昼にさらされ続けると言っても過言ではありません。この忘れられる権利は近年のリベンジポルノなどの問題で注目される権利となりました。自殺の事実なども一時的にニュースになったりするものの、数日後には忘れられることが多く、ネットがない時代にはそこまで問題にはなりませんでした。
しかし、googleなどの検索サイトで氏名や部屋名を検索すれば誰でもその情報を手に入れられる現代では、こうした情報を本人が掲載元に削除を依頼する「忘れられる権利」が必要であると考えられています。欧米は、裁判でこの忘れられる権利を認める判決なども出てきています。大島てるは、こうした時代の流れにどう対応していくのかが今後の課題とも言えます。
不動産業界に必要な信用
事故物件公示サイト「大島てる」が事故物件を公開したこと、さらに自社で仲介、所有している物件以外の事故物件も全て公開することに踏み切ったことは不動産業界にとって大きな衝撃でした。それまでの不動産業界の雰囲気は、「契約までに隠せるもの、告知義務のないもの」は契約者に言う必要はないというスタンスでした。かくいう筆者も、いい立地の割に安い物件を気に入って賃貸契約を交わしたのですが、その場所が高速道路の拡張地域であって、立ち退きまでの一時的な入居だったことが契約後に分かりました。
それについてクレームを不動産仲介屋に申し出たのですが、「大家からは説明されていない、告知義務がない」の一点張りで話になりませんでした。次々と周りの家々が取り壊されていく中で長く住むような精神力がなかったため、契約期間満了前に退去してしまいました。
今思えば、これは「心理的瑕疵物件」で説明責任があるのではと考えられますが、それはマイナス情報であり、告知の義務がないというか、「いつ立ち退きが決定するかわからない」という論法で告知義務を回避して、説明しなかったのではとも思えます。一昔前の世間一般では、こうした不動産営業は普通であり、不動産業者も「信用できないもの」と言う共通認識が普通でした。大島てるは事故物件の公示という方法で、この状況に一石を投じたことが大きいのではと感じます。
まとめ 様々な問題を抱えても「大島てる」が支持される理由
大島てるは少数のスタッフと多くのボランティアや投稿情報によって支えられています。ここまで支持される理由としては「ブレない理念」、「情報の正確さを追求する姿勢」にあると考えられます。ブレない理念は、大島学氏が身を置く不動産業界を信頼できる業界にするために、奔走しているという点です。インタビューなどにでも積極的に「大島てる設立」に関する思いを話しています。その内容は説得力もあり、業界をもっとよくしたいと感じるものでもあります。
情報の正確さを追求する姿勢は、投稿情報だけで運営していた時期もあったとのことですが、嘘情報なども掲載されることもあり、その後は投稿情報の後に現地確認を行って初めて公示されるという正確さです。大家などからの公示情報の削除依頼についても、事実誤認などでない限り削除を行わないという姿勢も一貫しています。裁判を行ってでもその姿勢を貫き通している姿は勇姿とも言えるほどです。
また、営利を目的としていないということを前提にしているように閲覧や投稿に費用がかかるわけではなく、公示されている情報が費用負担しているところに有利な形となっているわけではないというところも多くの支持を集めている一因でもあります。こうした多くの支援者や支持者を抱える一方で、新しく出てきた「忘れられる権利」などへの対応については今後の課題であり、この問題にはどのように対応していくのか大島学氏の手腕が問われます。
大島てるは、ボランティアの一環として不動産業界を思ってやまない一人の不動産営業マンが理想を求めて辿り着いた一つの方法であると思います。大島てるのように、不動産業界全体のことを考えたサービスなどが増えていけば、業界全体としていい方向に行くのではないかとも感じました。それには今までの常識や業界ではタブー視されているものが、一般的には非常識になっているのではないか、契約者はこういったものを求めているのではないかと言う顧客目線が必要になってくるのではと思いました。
マンションサプリ 編集部 - 2016年11月18日
