賃貸住宅において、入居者は、退去時に入居時の状態に戻す原状回復義務を負います。しかし、住んでいる間にできた傷や汚れについては「通常の使用の範囲内」であればその費用は家賃に含まれるなど、判断が難しい面もあり結果として入居者と大家さんとの間で退去時にトラブルとなることも少なくありません。今回は、こうした賃貸における原状回復について詳しくお伝えします。
原状回復とは
原状回復とは、住宅を借りた借主が住宅を退去する際に、借りる前の状態に戻すことを言います。しかし、賃貸住宅は借りる前から多少の損耗があるものですし、また住んでいる間に自然と進む損耗もあります。実際、賃貸住宅の原状回復では「大家さんが支払うべきハウスクリーニング代を支払わされた」「退去時に高額な修理費用を請求された」といったトラブルがあるものです。こうした、賃貸住宅の退去時に借主がどこまで費用を負担する必要があるのか、大家はどこまで費用を請求できるのかについては、国土交通省がそのガイドラインを作成しています。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅の退去における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる基準をガイドラインとして取りまとめられたものです。
このガイドラインは未然防止を目的としているため、基本的には入居時に損耗等の有無を確認しておくことなど、契約締結時に原状回復についての内容を両当事者がよく話し合い、納得した上で契約を締結することを目的としています。一方、すでに賃貸契約を締結している人においてもトラブルが発生した場合にはこのガイドラインを参考にしながら話し合いをしていくために利用することができます。
ガイドラインにおける原状回復と経年変化、修繕費用について
このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少の中、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人の負担とされています。また、借りている間に建物が自然に損耗したものと考えられる経年変化や通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしています。
通常の使用について
経年変化や修繕費用について考えるために、「通常の使用」について以下のように定義されています。
A：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの。
B：明らかに通常の使用による結果とは言えないもの。
A(+B)：基本的にはAだがその後の管理が悪く損耗が拡大したと考えられるもの。
A(+G)：基本的にはAだが建物価値を増大させる要素が含まれているもの。
この内、BとA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしています。なお、BやA(+B)においても、賃料に含まれる経年変化や通常損耗の分が考慮され、必ずしもその修繕費用全てを負担する必要はありません。
通常の使用の範囲内か否かは事例から判断
「通常の使用」という言葉では、退去時に利害の衝突する大家さんと入居者との間でその解釈に違いが出るのはしょうがないことです。そこで、ガイドラインでは過去の事例を挙げて具体的な内容を示しています。例えば、畳やフローリング、クロスが日ヒケで色が変わったり、家具の重みでできた床やカーペットのへこみは大家さんの負担。一方、退去前に入居者がすべき清掃をせず、大家さんが清掃を業者に依頼して捻出した費用の負担は入居者がするなど、個別に事例が紹介されています。
また、契約時の特約にも注意が必要です。多くの場合ハウスクリーニングは契約時に特約で入居者負担とする旨が書かれているため、その場合部屋をきれいに使っていたとしてもハウスクリーニング代は基本的に負担する必要があります。
現状と原状
契約書に記載する際に、「原状回復」なのか「現状回復」なのか、ふと疑問に思ったことがある方も少なくないのではないでしょうか。これは、「原状」と「現状」の後につく「回復」の言葉に注目してみれば分かりますが、「原状」はもともとの姿、つまり借りる前の姿に「回復」すると言う意味で、「現状」は今の姿、つまり退去時の姿に「回復」するでは言葉の意味が成り立ちません。なお、不動産においては「現況引き渡し」という言葉がありますが、これは「現状のままで引き渡すこと」という意味になります。混同しないようにしましょう。
敷金について
敷金は、賃貸住宅への入居時に大家さんに支払うもので、家賃１か月分や２か月分といった形となります。支払われた家賃は毎月の家賃が支払われなかった場合に家賃の代わりとなったり、退去時に行うハウスクリーニング代に充てられたりして、残額があれば退去後に支払われます。中には「敷金０円」で入居できる物件もありますがハウスクリーニングが発生する場合には別途手出しする必要がある点に注意が必要です。また、敷金と同様入居時に大家さんに支払うものに礼金がありますが、礼金は退去時に返還されることはありません。
ハウスクリーニング
ハウスクリーニングは退去時に掃除業者が家の清掃をするもので、その費用については基本的に大家さんの負担とされています。しかし、不動産業者の中には契約時にハウスクリーニング費用を賃貸人の負担としているところもあり、その場合敷金から費用が差し引かれて返還されます。
耐用年数
キッチンやカーペット、畳、インターフォンなどそれぞれ耐用年数があり、自然損耗はこうした耐用年数を元に算出されます。例えば畳やカーペット、クロスは耐用年数6年、たんすや戸棚は8年、便器や洗面台は15年などと定められています。
ペット可物件も通常の原状回復義務がある
最近ではペット可賃貸物件も増えていますが、ペットを賃貸住宅の中で飼うと壁や床などへの引っかき傷、排泄物による汚れや臭いなどがどうしても発生してしまいます。こうした、ペットを飼ったことにより発生する損耗はペット可賃貸物件であっても原状回復義務があり、基本的には通常の使用とは認められません。ペット可賃貸物件でペットを飼う場合には不用に住宅を傷つけないようしつけをする必要があるでしょう。
トラブル事例
原状回復のトラブルは裁判になることもあり、実際に以下のような事例があります。
入居者の手入れに問題があったとして、カビの汚れについて入居者にも2割程度の費用を負担すべきとした事例
この事例は、５年半程入居した入居者に対して、畳やカーペットなど通常の損耗を超えた損害があるとして大家がその補修費用を敷金から充当したため、退去時に敷金の返還がなされず、そのことを不服とした賃借人から敷金の返還請求を求めて提訴されたものです。
この裁判では畳の使用については通常の使用の範囲内とされ、カーペットやクロス、天井等にカビがあったものの、第一審では通常の使用の範囲内とされ、大家から入居者への全額返済が認められました。これを不服とした大家は控訴。第二審ではカビについて入居者にも２割程責任があるとされ、敷金の内一部の金額を差し引いた額の返済が認められました。
通常の使用の範囲内はどこまでか
この事例では、大家さんからすると入居者は通常の使用の範囲を超えた損耗を物件に与えたと考えましたが、そのほとんどを認められることはなく、第一審では入居者の全面勝利、第二審でやっとカビのみの費用を認められることとなりました。このように、入居者は「通常の使用の範囲」を広く解釈させることが可能で、裁判では多くの場合大家さん側が不利な状況となってしまいます。
入居者に対して和室１畳のクロス貼り替え費用及び不十分であった清掃費用の支払を命じた事例
この事例は、大家と入居者が契約期間２年（以降１年毎の自動更新）、賃料月額6万4,000円（契約終了時7万4,000円）敷金17万4,000円で契約されたもので、その退去時に、大家と入居者、宅建業者立ち会いのもと、修繕箇所の点検・確認作業が行われました。確認作業の結果、大家はその使用状況が通常の使用の範囲を超えるものだとして、入居者と大家との間でその金額について裁判で争われました。
裁判では、クロスの毀損について通常の使用を超えた損耗であることが認められ、また一部のクロスの張替えでは効かず、全体のクロスの張替えをしなければ部屋全体の整合性が取れず、クロス全体の張替え費用を入居者が負担することとし、また退去時の入居者による不十分な清掃により清掃費用が発生したことから、クロスの張替え費用と清掃費用を入居者が支払うこととなりました。
通常の使用の範囲を超えると認められれば入居者に支払い命令が下されることもある
この事例では入居者の使用が通常の使用の範囲を超えていると裁判所に認められ、入居者側に支払い命令が下されました。とはいえ、全額の支払いとはならず、大家さんと入居者の負担のバランスを考えた判決内容となっています。
ペット飼育に起因するクリーニング費用を入居者負担とする特約が有効とされた事例
この事例では、入居者は大家との間で月額賃料13万9,000円、敷金41万7,000円で契約され、その特約に、①室内のリフォーム、②壁・付属部品等の汚損・破損の修理、クリーニング、取替え、③ペット消毒については、入居者負担とする内容が盛り込まれました。
その後、退去時に特約に基づいた請求がされたところ、入居者は損耗は通常の使用の範囲内だと主張し、裁判で争われました。裁判では、特約の内、①の室内のリフォームは無効、②はそもそも原状回復義務の範囲内、③は有効とされ、②の内通常の使用の範囲を超えた破損分と、③においてペット消毒にかかった費用の支払いが入居者に命じられました。
特約も入居者に不利益な内容でなければ認められる
この事例では、契約時に入居者と大家さんとの間で特約が定められていましたが、その内室内リフォームのような大規模な修繕費用を入居者の負担とする内容は借地借家法の趣旨に照らして無効となったものの、特にペットを飼育した場合には臭いや衛生面の問題があるとして、特約が有効となっています。
なお、この事例では特約で室内リフォームについて定められており、退去時には敷金の額を大きく超える50万円もの請求がされました。裁判所で室内リフォームは不当だと判断されましたが、契約時にはこうした特約の内容に注意することが大切でしょう。
トラブル解決のための制度
賃貸住宅には原状回復や敷金等さまざまなトラブルがありますが、その問題を解決する方法としては以下のような方法があります。
当事者間での話し合い
最初は大家さんと入居者との間で話し合いをすることでトラブル解決を目指します。実際には宅建業者や管理業者が間に立って話し合いが行われるため、大家さんも入居者も宅建業者を通じて要望を伝えることになります。話し合いで問題が解決されない場合、最終的には裁判で争われることなりますが、時間もお金もかかってしまう裁判の道を選ぶことが現実的でないことも多くあります。そこで、最近では、以下のような方法をとることもできます。
少額訴訟手続
少額訴訟手続は、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて原則として１回の審理で紛争を解決する手続きで、支払い命令が下された場合でも分割払いや支払猶予、遅延損害金免除といった判決を言い渡すことができます。この審理では判決を受けてから２週間以内に異議を申し立てをすることができ、再度判決を受けることができますが、控訴をすることはできません。
裁判外紛争処理制度
裁判外紛争処理制度は中立的な第三者が当事者間に介入して紛争の解決を図る方法で、ここでは調停と仲裁の２つをご紹介します。
調停
調停は裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、当事者間の実情の即した解決を図ることを目的として行われ、調停成立までおよそ３か月程度で済むなど、裁判と比べて迅速な解決を目指せます。調停は簡易裁判所の窓口で申立用紙を提出すればよく、一般市民から選ばれた調停委員と、裁判官が紛争の解決にあたり、当事者双方で話し合いが行われます。
仲裁
仲裁は当事者の合意に基づいて第三者である仲裁人の判断で争いを解決するもので、仲裁は確定判決と同じ効力を持ちます。仲裁人は特に資格を必要とせず、当事者双方の合意で誰でもなることができます。当事者間で選ばれなければ裁判所などの機関の手助けを得ることもできます（多くの場合は弁護士や裁判官経験者など）。
行政機関への相談
裁判手続きに進まずとも地方公共団体の相談窓口や消費者生活センターなど、行政機関に相談することで、トラブル防止に向けた啓発や紛争解決へも助言、あっせんを受け、解決に向けて話し合いを進めると言う方法もあります。
トラブル防止は入居時に対応が大切
賃貸住宅の退去時には原状回復をめぐってのトラブルが起こることがありますが、そもそもトラブルに合わないためには入居時の対応が大切です。
契約書の特約を確認する
入居時にはなかなか意識しづらいことですが、契約前に契約書の特約を確認することが大切です。多くの場合、ハウスクリーニング代については入居者負担とする特約がなされていることが多く、通常の使用の範囲内で使用されており、また退去時に徹底した清掃を行ったとしても特約があればその費用を請求されることになります。
また、事例にあったようにリフォームを特約に入れている場合もあり、事例では敷金の３倍程の費用が請求されてしまいました。結果的に裁判で請求額を支払う必要はなくなりましたが、全員が全員裁判を起こす費用や時間があるわけではありません。契約書にサインをする前に特約についてしっかり確認しておきましょう。
入居前に不動産会社や大家さん立会いのもと傷や汚れの確認をしておく
原状回復は、入居前の状態に戻すことなので、入居前の状態をしっかり把握しておくことが大切です。とはいえ、一人だけで確認しても退去時にそれを証明することができなければ意味がありません。ガイドラインにはチェックリストも付いているため、入居前に不動産会社や大家さん立会いのもと、チェックリストを見ながら傷や汚れを確認し、カメラや携帯電話で撮影して保管しておくと良いでしょう。
まとめ
賃貸住宅では入居者に原状回復義務があるとされていますが、入居時に発生した傷や汚れは通常の使用の範囲内であればその費用は家賃に含まれていると解釈されます。しかし、通常の使用の範囲か否かは人によって解釈が異なり、退去時にトラブルとなることが多くなっています。トラブルとなった場合どのような対応をするのか、や、契約時の特約や入居時にしておくべきことなど今回書いた内容を参考にしてみてください。
マンションサプリ 編集部 - 2016年09月08日
