新たな住宅への概念が「空き家問題」改善への一歩に~SOCIUS岩間隆司氏インタビュー~

SOCIUS岩間隆司氏
昨今、目にすることが多くなった「空き家問題」のニュース。空き家とは文字通り、人が住んでいない、空っぽで老朽化が進んだ家がそのまま放置され続けている状態のことですが、
特に昨年『空き家対策特別措置法』が施行されてからはいよいよ社会問題としてクローズアップされるようになりました。空き家問題の根本的な原因は何なのか、そして対策はあるのか――今回は家を生み出す側の岩間氏にお話を伺い、建築家目線で考える空き家問題について語っていただきました。

<プロフィール>
岩間隆司
株式会社ソキウス 代表取締役/建築家
1961年東京都生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒業後、1988年一級建築士資格取得。1992年株式会社ソキウスを設立。SOCIUS(ソキウス)とはラテン語で「仕事仲間・相棒」を意味し、顧客の家づくりや集合住宅事業において相棒の位置づけをモットーにしている。

造り過ぎている住宅の着工数をコントロールするべきか?

着工―「空き家問題」が社会的に注目されるようになりましたが、建築家の立場として「空き家問題」の本質的な問題点は何だと思いますか。
要因として2つあると思います。
1つ目は、住宅建築が産業構造の中に組み込まれてしまっていることです。景気動向を表すのに新築住宅の着工件数が引き合いに出されるのを目にしたことはありませんか。“景気が良い=住宅を造る”は、お金の流れに勢いをつけますから経済の指標になっているわけです。
2つ目は、持ち家意識や新築至上主義が世間に根付いていることでしょう。
もちろん、私も含め、住宅建築を生業としている人間にとっては仕事が循環しますが、需要と供給において、本当に住宅が必要かどうかの前に造り続けなければならない産業構造になってしまっています。要は、新築の住宅を造り過ぎているのです。

―少子高齢化や核家族化が進む中、未だに住宅を造り過ぎているのでしょうか。
住宅着工はバブル期が130万戸~170万戸、2015年で91万戸くらいまで下がってはいますが、それでも造り過ぎだと思います。
多くの建売住宅の販売価格は、想定される購入希望者層の生涯年収から設定されています。生涯に一度は我が家を、と願う多くの方々をターゲットにしているのです。その結果、本来、人間の寿命よりも永いはずの住宅建築の寿命でも、多くの住宅は一代限りで潰れていくことになってしまっています。

安易に建ててしまった住宅の、その後は大変ですよ。
住宅を壊す際には一棟平均で約42tの廃棄物が排出されると言われており、CO2を大量に間接排出することになるので、環境問題も無視できません。

また、空き家が増加する一種のメカニズムとして、たとえば300坪程の大きな土地があって業者が購入したとすると、だいたい私道で区切り20坪程度の建売住宅にして販売します。想定される販売価格から逆算して土地の区割りがされるからですね。その区域が将来どうなるかというと、一画また一画と壊れて歯抜け状態になるが、住宅の劣化は個体差があるのでまだ壊れない住宅には人が住み続けます。歯抜け状態では更地にできませんから土地そのものの再開発が難しい。これも安易な開発によって生じる問題点と言えるでしょう。

このようにしてできた空き家は、都内でもどんどん増え続けているので深刻な問題です。
日本の住宅政策で、年間の住宅着工数をコントロールしてはどうかという考え方もあります。それも一理あるとは思いますが、生涯に一度は我が家を所有したい、という希望も決して否定されるものではありません。ただ、住まいのあり方に関しては、もっと多様な価値観と、それに応える選択肢が豊富に存在していてもよいと思います。例えば、中古住宅の積極的な活用、退去時の原状回復の制約に縛られないリノベーションによる賃貸住宅での生活などが考えられますが、他にもいろいろなアイディアが生まれてくるでしょう。

中古マーケットの充実は良質な建物を造るきっかけに?

―先日、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が閣議決定されました。
その際、国土交通省から成果指標が出ていて、平成37年までに中古住宅流通の市場規模を現在の4兆円から8兆円を目指すそうです。中古住宅の市場活性化も当然、空き家問題の改善には一役買ってくれると思うのですが、いかがですか。

ようやく政府も中古マーケットを充実させようと動き出しましたよね。
また、それには長持ちする良質な建物を造っていく意識も大切になるでしょう。「長期優良住宅」として認定された住宅が税制や融資においてメリットを受けられる『フラット35』の取り組みも間違っていないと思います。

―古い建物は耐震基準の問題もクローズアップされていますが。
古い建物が良くないというのは一概に言えなくて、結局は高品質な建材を使用して丁寧に造られた建物は頑丈です。ただ、多くの住宅建築では十分な耐震性があることを確認する構造計算が義務付けられていないことも、一つの問題点かもしれません。

また、ときどき、住宅を造る際に「この通りにやってほしい」と、ご自分で書いた間取りのスケッチを持参される建主の方がいます。
ただ、「間取り」と「プラン」とは違います。私たち専門家は住宅全体のバランスを見わたし、構造的にも設備的にも整合性を図った設計を考えます。それが「プラン」です。それによって、コストも抑えつつ、使い勝ってもよく丈夫で長持ちする建物になるわけで、「プラン」を造る過程で建主の方々としっかり話し合っていくことが大切だと考えています。

潜在ニーズがあるリノベーション物件

リノベーション―いっぽう、中古住宅や中古マンションでは自分たちで大掛かりなリフォームをする、いわゆるリノベーションが若い方の間でもブームです。リノベーションという選択肢も中古物件のひとつの売り出し方ですよね。
売り出し方のひとつではあると思います。
国土交通省が借主の意向を組んで改修できる賃貸借契約やその物件の活用についてDIY型賃貸借の指針(ガイドブック『DIY型賃貸借のすすめ』を作成)を出したのはとても良いことです。

今まで、リノベーション物件に関しては基本的に原状回復義務があったので、退出時は元に戻さなければなりませんでした。こんなに無駄なことは無いと思うのです。たとえばテナントが室内に棚を設置した場合、棚の跡にはビス穴が残るし壁紙も日焼けで色が変わっているでしょうから、その部分は全面やりかえ工事です。お金も時間もかかりますが、次に入居されたテナントが同じように棚を設置すれば、同じことの繰り返し。
ですが、国土交通省の指針では、改修内容や明け渡し時の原状回復の有無を賃主と借主があらかじめ明確に認識し、合意すること等が盛り込まれています。最近では、原状回復義務がそもそも免除されているDIY賃貸住宅も注目されていますね。

もちろん、どこまでDIYが許されるかという問題はあります。たとえば、窓が嫌いだからと1つもつけなかったり、換気扇が邪魔だからと全部取ってしまう等は、違反建築になります。基本的には内装に留めてもらい、大掛かりなDIYの場合は専門家に携わってもらうほうが望ましいでしょう。

法的に様々な制約があるものの、リノベーション可能な物件は潜在ニーズがあると思いますからDIYを付加させることを前提とした新たなビジネスモデルがあってもいいですよね。たとえばリノベーション可能な物件だけを請け負うシステムが構築できれば、もっと物件探しも楽になるはずです。そういった物件が今よりもっと増えて、マーケットが確立すれば実現する可能性はあるでしょう。

これまで不動産業界は保守的な部分が多く、旧来の価値観やビジネスモデルから、なかなか脱却できていませんが、インターネットを用いた新たなビジネスモデルの構築など、「空き家問題」への対応が一つ風穴を開けてくれるかもしれませんね。

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- 2016年06月13日