2017年のマンション価格は、どこの区が一番変動したのでしょうか？
マンションの購入を検討している方は、自分の購入するエリアのマンション価格がどのくらい変動したのか気になるものです。
また、エリアが決まっていない方も、エリアごとにマンション価格はどうなっているのか気になる人が多いです。
そこで、今回マンションサプリでは、東京23区内のマンション価格（㎡単価）が2017年でどのくらい変動したかを調べました。
調査概要
※対象駅は東京23区内を所在とする駅
※対象マンションは「マンションマーケット」に掲載されている分譲マンション、且つ、駅徒歩10分圏内に存在するマンション
※徒歩1分＝80m換算
※上昇率は2017年1月と2017年12月の平均平米単価を比較して算出
※データは2018年1月25日時点
第1位は「台東区」、上昇率は5.3％
本調査結果では、2017年に最もマンション価格が変動したのは「台東区」でした。
上記のデータを見ると、2017年1月と12月を比べると約5.3％上昇しています。5.3％上昇したということは、4,000万円のマンションが4,212万円にまで上昇したということです。
また、ご覧のように2017年のマンション価格は、23区全てで上昇しています。
台東区に次いで上昇率が高いのは足立区の5.2％、葛飾区の4.9％です。また、4位5位は港区・千代田区ですが、6位以降に荒川区、北区などがつづきます。
逆に、上昇率が低いエリアは世田谷区、品川区、目黒区などです。つまり、比較的西エリアよりも東エリアの方が上昇していることが分かると思います。
台東区の上昇率が高い理由
そもそも台東区は、浅草、上野などをはじめ、東京都の東エリアに位置する区です。そんな台東区のマンション価格上昇率が2017年最も高かったのは、以下のような理由と考えられます。
・観光客増加による需要増
・ポテンシャルのあるエリア
・ほかのエリアが高い
観光客増加による需要増
2017年の情報はまだ出ていませんが、台東区※1によると2016年と2014年を比べた観光客数の推移は以下の通りです。
・観光客数全体は約4,504万人から約5,061万人に増加（+557万人、+12.36％）
・うち外国人観光客数は約526万人から約830万人に増加（＋304万人、+36.6％）
一方、東京全体※2では以下のようになっています。
・観光客数は約5億600万人から5億1,430万人に増加（+830万人、+1.7％）
・うち外国人観光客数は約887万人1,310万人に増加（+423万人、+32.3％）
このように、台東区と東京都全体で比較すると、台東区の観光客数が爆発的に伸びていることが分かります。また、外国人観光客数の伸び率も台東区の方が大きいです。
この理由は、台東区は浅草や上野という観光地エリアの影響が多いからでしょう。
観光客が多いということは、台東区での消費が増えるということです。
一般的に、消費が上がるということはモノの需要も上がっているので、物価などを含めたモノの価格も上がります。もちろん、マンションも例外ではありません。
特に、不動産でいうと「民泊」の新たな法律が施行されたことにより、民泊物件の運営を検討している人もいます。そのような人は、浅草や上野など、観光地に近いエリアのマンションを探しているでしょう。
そのため、訪日観光客を中心とした観光客狙いの民泊物件需要も上がっており、結果的にマンション価格も上昇したと考えられます。これらの影響で台東区のマンション価格が全体的に押し上げられたのでしょう。
※1台東区公式：https://www.city.taito.lg.jp/index/release/201600/201702/press0224_01.html
※2東京都産業労働局：http://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp/toukei/tourism/h28-jittai
ポテンシャルのあるエリア
また、台東区をはじめとした東京都エリアは、元々エリアとしてのポテンシャルが高いです。というのも、東エリアは東京駅などの主要エリアへ行きやすいにも関わらず、同距離内圏内の西エリアよりも価格が安い傾向があるのです。
たとえば、入谷駅から東京駅へは、乗り換え時間を除けばわずか９分ほどで行けます。乗り換え時間を入れても、12分～15分ほどでしょう。一方、たとえば東京駅から品川駅は12分、東京駅から目黒駅は19分かかります。
しかし、マンション価格は品川、目黒の方が入谷よりも断然高いです。もちろん、住環境やエリアのイメージ、駅の利便性なども加味されてはいますが、東東京エリアは「交通利便性が高いのに割安」というエリアなのです。
そのため、東京都は全体的にマンション価格は上がりましたが、その中でも「元々安かった」という理由で、東京都内で一番上昇率が高かったと考えられます。
上位にランクインしている、足立、葛飾、荒川区あたりも同じような理由だと思われます。一方、同じく上位にランクインしている港、千代田は東東京エリアとは毛色が違います。
ただ、この2つの区は東京のみならず日本の中でも「ピン」の立地であるので、例外的に上がっていると思ってください。ピンの立地なので、需要があるので高くても買う人がいるということです。
ほかのエリアが高い
また、2017年に限らず、マンション価格は年々上がっています。たとえば、2012年は首都圏のマンション平均価格が4,540万円だったのに対して、2016年は5,490万円※3になっています。
この2012年から2016年のマンション価格は、上昇率に換算すると20％を超えています。もちろん、全てのエリアのマンション価格が2012年から2016円の期間に20％上がっているわけではありません。
ただ、「消費者が買いにくくなっているエリア」という点においては、元々高かったエリアと言えるでしょう。
たとえば、元々6,000万円だったエリアのマンションが20％上昇すると、7,200万円になります。一方、元々2,300万円であったマンションは20％上がると2,760万円です。
もちろん、後者も20％上がっているので消費者にとっては「上昇している」ことになります。ただ、上昇率を上昇「額」に換算すると、前者は1,200万円、後者は460万円です。
この価格のインパクトの差は大きいので、比較的マンション価格が安価で合った台東区が、ここに来て「買いやすく」なったのでしょう。
そのため、ほかのエリアのマンションを検討していた方が「高い」と思い、色々探しているうちに台東区をはじめとした東東京エリアにたどり着いたケースも多いと思われます。
そうなるとマンションの需要が上がるので、自ずとマンション価格も上がるというわけです。ちなみに、さきほどいったように、千代田区と港区は例外なので無視して良いです。
日本政府は、2020年までに訪日観光客を4,000万人までに引き上げる予定なので、今後も観光客が増える可能性も高いです。その点も踏まえると、台東区を中心とした東東京エリアには今後も注目していきましょう。
※3国土交通省 平成28年度 住宅経済関連データ3-（8）
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
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マンションサプリ 編集部 - 2018年04月25日
