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【実話】オーナーチェンジ物件購入の失敗談
皆様、こんにちは。 不動産売買において【オーナーチェンジ物件】は購入においても売却においても難しいと言われています。 本日は、つい先日知り合いの不動産会社から聞いた、実際にあった悪質なオーナーチェンジ物件売買の話を紹介したいと思います。
空き家を貸したいというオーナーさんとの出会い
知り合いの不動産会社の元へ、とある高級マンションを最近購入し賃貸で貸し出したいというオーナーさんからコンタクトがありました。 何でもそのオーナーさんは、その高級マンションを賃借人が入居している状態、つまりオーナーチェンジ物件として購入したものの、すぐに入居者が退去してしまったらしく、新しく賃貸管理をお願いする不動産会社を探していたのだという。
どうして今まで管理をお願いしていた不動産会社に引き続きお願いしないのか、という話を聞いてみるととんでもない事実が発覚したのです。
高利回りに魅力を感じて
オーナーさんの話を聞くと、その高級マンションを購入した理由が『高利回りだったから』というものでした。
利回りとは、投資額（つまり購入金額）に対してどれくらいの利益・リターンがあるかを%で表したものです。
もともと、そのマンションは高級分譲マンションと言われるもので投資向きではなく、賃貸に出して収益を得る場合はあまり良い利回りは期待できません。
どちらかというと購入して自身が居住するのに適したマンションです。 しかし、そのお部屋に限っては他のお部屋よりも比較的高利回りで募集に出ていたとか。 オーナーさんとしては、有名な高級マンションを所有でき、かつ良質な利回りが確保できるという点に魅力を感じたと言います。
購入時の仲介業者は某大手仲介業者だったらしいのですが、担当からの『非公開物件です、これを逃すと他にありませんよ』という後押しも手伝って購入を決定したといいます。
売却価格、賃料ともに相場を上回る価格
少し話が逸れますが、私が知人からその高級マンションをオーナーさんが購入した際の物件価格と入居中の賃料を聞いてまず思った事は、『どちらも相場より明らかに高い･･･特に賃料はかなり割高だなぁ』ということでした。
賃料については、40㎡程度の1LDKなのですが同マンションの相場よりも5万円程高く感じました。
普通に募集してもまず借り手がつかないだろうけど、よく入居者はこの家賃で借りてるなぁ。と思ったのですが、話を聞くとやはりこれには裏があったのです。
賃貸での入居者は売主の親族だった
話は戻り、通常オーナーチェンジ物件を購入する際には、買主は入居者の情報を売主から引き継ぎます。
オーナーさんが仲介業者から受けた説明は『入居者は売主さんの親族なんですよー』という事でした。 オーナーさんとしては家賃さえしっかり払ってくれれば問題ない、と思い聞き流していたそうです。
仲介業者のいう事を鵜呑みにせず、オーナーさんが自ら進んでそのマンションの売却価格相場と賃貸の賃料相場を一度でも調べていれば、今回のケースは防げたと思うのですが、オーナーさんは一度も自分でそのマンションの相場を調べなかったようです。
契約開始後すぐに始まる家賃の滞納、そして退去･･･
ここまで来れば察しが付くと思いますが、売買契約後すぐに入居者の家賃滞納が始まったそうです。 そしてオーナーさんと入居者は揉めた挙句、入居者はすぐに物件から退去してしまったとの事。 そこでふと今回のケースを改めて考えたオーナーさんは、自分が悪意のある売買契約に巻き込まれた事に気づいたそうです。
つまり、相場よりも高い売買価格であるものの、親族を高い家賃で入居させて高利回り物件に見せかけ、買主に買わせる。
そして、契約が済んだ後にすぐ親族は退去し、買主には家賃を大幅に下げないと借り手の付かない空っぽの部屋と、相場より高い金額で購入してしまったマンションのローンが残ったのです。
仲介業者は『うちは知りません』の一点張り
怒りの頂点に達したオーナーさんは仲介をした大手不動産会社に怒鳴り込んだそうです。 しかし、仲介業者は『うちは何もしりませんでした』の一点張りだとか。 通常の不動産会社ならば、その売買価格や入居中の家賃が明らかに割高であることが一目瞭然で分かるにも関わらず、知りませんの対応で済まそうとしているそうです。
オーナーさんは裁判も視野に入れて現在でもまだその仲介業者とやりとりをしているそうなのですが、その大手仲介業者にはもう関わりたくないという思いから、今回私の知人の不動産会社に賃貸管理依頼をされたようです。
高く売りたい、両手取りしたいという思惑が起こした悲劇
よくよく話を聞いてみると、今回の契約はその大手仲介業者1社の【両手取引】でしょう。
つまりその大手仲介業者は、自社で買主を見つけて売主と買主の双方から仲介手数料もらうために、マンションを高く売りたがる売主と画策して嘘を付いた、 または買主に不利に働く可能性がある事を知りながら伝えなかった可能性があります。
売主としてはできるだけ高い価格で売りたい、仲介業者としては売主と買主の両方から仲介手数料を取りたい、その2つの思惑が今回の悲劇を生んだという事が出来ると思います。
今後、実際に裁判沙汰になるかどうかは分かりませんが、私の知人が賃貸管理を依頼されたそのお部屋は、オーナーさんの購入時よりも5万円低い賃料にて募集に出ています。 （それでもまだ相場に比べると高いくらいなのですが･･･）
まとめ
上記のような悪質な例は稀としても、オーナーチェンジ物件を購入する際には慎重な姿勢が必要です。
オーナーチェンジ物件は室内を見て購入する事ができません。ですので、どうしても利回り重視の検討になってしまいがちですが、見た目の利回りだけに捉われず様々な角度から検討が必要であると、今回の件で改めて実感させられました。
皆様もオーナーチェンジ物件をご検討の際には十分に検討してから購入しましょう。 以上、つい先日実際に起こったオーナーチェンジ物件売買にまつわるお話でした。
※注記
物件選定の条件は個人の意見です
こちらの記事は、マンションマーケットでマンションを売却をされた方の体験談ではございません。アンケートをもとに一般的な体験談を記事にしています。