マンション売却のお役立ち情報 〜 管理費と修繕積立金の違い 〜

管理費と修繕積立金の違い

マンションを購入した際、住宅ローンとは別に毎月支払いが必要な費用として【管理費】と【修繕積立金】が挙げられます。
皆さんはこの管理費と修繕積立金の違いについて正しく理解していますか?
ここでは管理費と修繕積立金について簡単に説明したいと思います。

【管理費】と【修繕積立金】はまったく別物

マンション購入を検討する際、皆さんは月々の管理費と修繕積立金についてどの程度考えていますか?
例えば同程度のグレード・築年数のマンション(大規模・築は古め)で、

物件A:月額管理費が15,000円、月額修繕積立金が2,000円のもの

物件B:月額管理費が8,000円、月額修繕積立金が12,000円のもの

があった場合、皆さんの判断基準はどうなりますか?
この場合、物件Aのほうが月々の負担額が3,000円安くなります。
もし仮に、単に管理費と修繕積立金の合計額(つまり月額の合計負担費用)を見て、同グレードなら物件Aのほうが良いと判断するようなら、それは大変危険です。

管理費と修繕積立金は、原則として分けて経理計上するものとされており、修繕積立金として積み立てているお金を管理費として利用する事はできないとされています。
つまり、この2種類の費用はまったく別物と考える必要があります。そして2つの大きな違いはその『使い道』にあり、それぞれの内容を正しく理解していなければ将来的に困ってしまう可能性があります。

管理費とは

管理費とは、快適な暮らしと資産価値を保つために必要な維持管理にかかる費用のうち、日々の保守点検等、つまり『一般的な維持・管理・修繕』に要する費用に充当されるもの。
具体的には下記のようなものが挙げられます。

管理委託費

建物管理会社へ委託する事務管理等に関する費用。
管理人の人件費やマンション清掃費などがこれにあたります。

各種保険料

建物共用部等に係る火災保険やその他損害保険等に関する費用。

共用設備の光熱費

共用部分や共用設備の運転における電気・ガス・水道代費用。

消耗品等の軽微な修繕費用

共用部の電球の取り換えなど、軽微な修繕に関する費用。

植栽維持管理費用

敷地の植栽維持管理のための費用。

その他、駐車場維持管理・管理組合運営費用等

その他全般、例えば駐車場の維持管理費用や管理費の口座振替費用、管理組合運営等のための費用。

修繕積立金とは

修繕積立金とは、快適な暮らしと資産価値を保つために必要な維持管理にかかる費用のうち、長期修繕計画等に基づく大規模修繕など『特別な維持・管理・修繕』に要する費用に充当されるもの。
具体的には下記のようなものが挙げられます。

  • ・一定年数ごとの定期的・計画的な修繕に関する費用
  • ・不測の事故やその他特別な理由によって必要となる修繕に関する費用
  • ・敷地や共用部などの変更または処分等に必要な費用
  • ・その他区分所有者全体の利益のために特別に必要となる費用

特に修繕積立金をしっかりとチェックしよう

2つの費用のうち、特に注意が必要なものが修繕積立金です。
管理費については、金額はマンション毎・住戸毎に差があるものの、実際に毎月そのマンションにおいて必要となるものなので、必要な額を正しく各所有者から徴収していることがほとんどです。
しかし、修繕積立金については数年に一度または数十年に一度の単位で必要となる大きなお金ですから、長期修繕計画等を基にした綿密な資金計画が必要となり、実際にこの資金計画が上手くできていないマンションも目にします。

例えば上記の例で言うと、物件Aは築の古い大規模マンションであるにも関わらず月々の修繕積立金が極端に少ないと言えます。修繕計画や修繕履歴等を見てみないと何とも言えませんが、私はまず物件Aのほうを敬遠すると思います。

月々の修繕積立金が少ないと、いざ大きな修繕が必要となった際に積立金が足らず、各所有者から臨時徴収としてお金を徴収する可能性があり、その場合所有者にとっては大きな負担となってしまいます。
老朽化による建替えの際も同様の事が言えますし、もし仮に、各所有者から臨時徴収ができず積立金が足りないままだと、修繕等を行う事ができずマンションの良い維持管理が不可能となってしまいます。

ですから、特に築の古い中古マンションや今後数十年に渡って所有するであろうマンションについては、単に管理費と積立金の合計額のみで判断するのではなく、きちんと費用内訳をチェックしましょう。
可能であれば長期修繕計画の内容をチェックし、それに見合った修繕積立金の徴収が行われているかも確認できるとなお良いでしょう。

ヴィンテージマンションと呼ばれるマンションや、古くても管理体制が良好なマンションは、良質な管理組合と綿密な長期修繕計画、そしてそれを基にした適切な修繕積立金を徴収しているものがほとんどです。
高いお金を払って購入する住まいですから、長期に渡り快適に過ごせるマンションが良いですよね。

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