長野県長野市 築45年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

グランドハイツ七瀬の概要

グランドハイツ七瀬は、長野市の市役所前駅から徒歩12分に位置する1979年6月竣工の4階建てマンションであり、各戸の広さは50㎡〜55㎡の範囲で設定され、価格帯は420万円から1994万円で最もポピュラーな価格帯は999万円〜1098万円です。

適正価格（売却）

長野県の中古マンション市場の動向を踏まえ、グランドハイツ七瀬の平均売り出し価格は独自AI推測適正価格936万円に比べ約10%高い1028万円であり、近隣の中古マンション価格上昇の14%に対して7%下落しているため、売り時と判断される傾向にあります。

将来性

築45年を経たグランドハイツ七瀬は周辺エリアの平均よりも年数が経過しているものの、交通利便性の高さを活かし、AIによる評価では将来性偏差値が平均値より16ポイント高い69を記録しています。

環境満足度

グランドハイツ七瀬の環境満足度は高く、警察署や病院、スーパー、コンビニなどが徒歩圏内に豊富に存在し、地盤が固く自然災害のリスクも低い地域性を持っているほか、長野市立南部小学校や長野市立櫻ヶ岡中学校が近隣に位置しており、子育て世帯にも適した環境が整っています。

パラシオ城山の概要

「パラシオ城山」は長野県長野市上松に位置し、善光寺下駅から徒歩9分の利便性の高い地域にあり、6階建て総戸数20室のマンションで、59㎡の2LDKから101㎡の3LDKまで異なる広さの居住空間が提供されており、価格は650万円から900万円の範囲で、築年月は1975年3月となっており、老朽化を考慮したリノベーションが必要かもしれませんが、その分価格が手ごろなのが魅力です。

適正価格（売却）

中古マンション市場における「パラシオ城山」の価格は、長野市内の平均と比較して5ポイント高い偏差値58を持つことから、現在相場よりもやや高い傾向にありますが、長野市で過去5年間に中古マンション価格が14％上昇している中、パラシオ城山の価格上昇率はわずか2％であり、市場のトレンドと比較して適正価格であると言えるでしょう。

将来性

築49年の物件である「パラシオ城山」は、周辺マンションの平均築年数よりも長い歴史を持つものの、将来性の偏差値は64と高めで、駅近の立地や今後の改修などの潜在的価値が評価されていますが、長期的なメンテナンス計画が必要な点も考慮する必要があります。

環境満足度

環境面では、治安の面で若干の懸念があるものの、近隣に医療施設や小売店が充実しており、日常生活には特に不便を感じることがなく、ハザードマップによれば自然災害に対するリスクも低い地区に位置しています。さらに、近くには長野市立城山小学校や長野市立三輪小学校があり、子育て家庭からも関心が高いエリアです。

善光寺下ビルの概要

「善光寺下ビル」は長野県長野市三輪6丁目25-13に位置し、1978年竣工の4階建てマンションで、全戸38㎡の2Kで構成されています。最寄駅は善光寺下駅から徒歩3分、権堂駅からは徒歩10分とアクセスが良く、価格帯は350万円から450万円で、周辺市場と比較しても比較的手頃な価格設定で販売されており、中古マンション市場で注目を集めています。

適正価格（売却）

善光寺下ビルの適正価格は、周辺不動産市場の動向と比較して、やや低めの偏差値50をマークしており、現在の売り出し平均価格が426万円ということは、長野市では過去5年間で11％の価格上昇が見られた中、本ビルはわずか2％の上昇に留まっており、売却を急ぐ必要性は低いと考えられます。

将来性

築46年を経ている本物件ですが、立地の良さ（善光寺下駅から徒歩3分）と、持続可能なコミュニティを持つ長野市の都市計画により、将来性の偏差値は63と平均を上回る評価を受けています。このデータは、AI技術に基づいた予測を含んでおり、老朽化にもかかわらず投資価値ある物件と見なされています。

環境満足度

この地域の治安は、交番が645m以内にあるなど良好です。また、病院38件、スーパー2件、コンビニ5件が周囲に点在し、生活利便性が高いエリアです。国のハザードマップでも地盤が強固で洪水リスクが低いとされ、長野市立城東小学校、城山小学校、三輪小学校、柳町中学校などの教育施設が近隣にあるため、ファミリー層にも安心の住環境と言えます。

五十鈴マンションの概要

五十鈴マンションは長野県長野市差出南2丁目に位置し、安茂里駅からのアクセスが可能な立地にあります。築年数が約48年のこの物件は、3階建てで6戸のユニットが配置され、各室の広さは63㎡、3DKの間取りで統一されています。価格帯は400万円で統一されており、市場における同条件の物件に比べて一定の需要が見込まれます。

適正価格（売却）

マンションの適正価格を分析すると、五十鈴マンションは長野市中古マンション市場の平均価格と比較して劣らない販売価格で提供されています。しかし、過去5年間の地域の物件価格上昇率を見ると、他の物件が平均12％の価格上昇を見せるなか、五十鈴マンションは2％の上昇に留まり、マーケットの平均から見て低い評価がなされがちです。

将来性

五十鈴マンションの将来性を検討するとき、築年数の影響を無視することはできません。築48年ということで、築年数はかなり経過していますが、総合評価としては将来性の偏差値が63ポイントと高めに推定されています。これは、地域の再開発計画や、都市機能の整備などが考慮された結果として見られます。

環境満足度

五十鈴マンションの環境評価は高く、治安の面では近隣に交番があり、安全性は保証されています。また生活便利施設として病院15件、スーパー1件、コンビニ4件が周辺に点在し、日常生活のニーズに応える体制が取られています。加えて、周辺の学校施設としては、長野市立安茂里小学校や長野市立裾花中学校があり、子育て世代にも適した環境となっています。

ニッセーコーポの概要

「ニッセーコーポ」は長野市柳町に位置し、平米数36㎡の2DKが210万円～380万円で取引されており、1979年7月に建てられた4階建てのマンションです。権堂駅から徒歩13分というアクセスの良い立地にあるため、利便性を重視する層には魅力的です。

適正価格（売却）

長野県長野市の市場動向を分析した結果、ニッセーコーポの適正価格の偏差値は49と、近隣の中古マンション平均より若干低めです。平均的に価格が上昇傾向にあるエリア内でありながら、本物件は小幅な価格下落を見せており、マンションマーケット独自のAIによる推測価格に対し、現在の平均価格が303万円となっているため、購入に際しては価格交渉の余地があると考えられます。

将来性

築年数は45年と平均より年数を重ねているニッセーコーポですが、将来性の偏差値は44で、長野市内の他マンションと比較してもやや劣る数値を示しています。しかし、駅近であり、長野市の中心街へのアクセスの良さなどは、今後の再開発や地価上昇の可能性を秘めています。

環境満足度

ニッセーコーポ周辺は生活環境が充実しており、警察署まで86mと近く、治安の良さが期待できます。また、病院43件、スーパー2件、コンビニ6件が近隣にあり生活便利性が高く、ハザードマップによると洪水リスクが低い地盤で津波や高潮の心配も少ないエリアです。教育機関としては、長野市立城東小学校や長野市立柳町中学校が近く、子育て世代にも安心の環境です。

裾花団地(A〜C棟)の概要

長野市中御所4丁目に位置する裾花団地(A〜C棟)は、長野駅から徒歩17分という手頃な距離にある1978年築の5階建てマンションであり、総戸数80戸の規模を誇ります。供給される住戸の広さは69㎡から81㎡で、価格帯は480万円から1298万円となっており、平米単価では、エリアの中古マンション市場と比較しても市場相場に即した設定であることがわかります。

適正価格（売却）

中古マンション市場における裾花団地(A〜C棟)の価格設定は、平均偏差値（51）に比べて49と僅かに低い水準にありますが、これは近年の9%の価格上昇傾向とは対照的に、17%の価格下落を経験していた過去が影響しています。マンションマーケットのAI分析によると、適正な推測価格は986万円であり、現在の市場価格948万円と比較して買い得である可能性が高いことが示唆されています。

将来性

裾花団地(A〜C棟)は長野市にある中古マンションの中で築46年を数える物件であり、駅から徒歩17分と立地の点でもやや不利な側面があります。将来性の偏差値が42と、エリア平均より11ポイント低く、再開発や街の活性化計画といった外部のポジティブな変化が起こらない限り価値の大幅な向上は期待しにくいでしょう。

環境満足度

裾花団地(A〜C棟)周辺は、交番が411m以内に位置し、医療施設15件、スーパー3件、コンビニ6件などの充実した生活環境を備えています。また、長野市立裾花小学校や長野市立裾花中学校といった教育施設へのアクセスも良好です。ハザードマップによれば、地盤も安定しており、洪水や高潮のリスクが低いことから、自然災害に対する安心感も得られるでしょう。