福岡県福岡市城南区 築45年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

友泉ナガオの概要

城南区長尾に位置する「友泉ナガオ」は、築45年以上の歴史を持つ6階建てのマンションで、全45室の3LDK、61㎡の間取りが特徴です。中古マーケットにおいては、価格帯は500万円から1490万円で取引されており、この地域では築年数を考慮した上でリーゾナブルな価格帯を維持しています。最寄駅の茶山駅からは徒歩22分と、公共交通機関へのアクセスはやや距離がありますが、これは価格を抑える要因の一つでもあります。

適正価格（売却）

友泉ナガオの売却価格は、福岡市城南区の中古マンション市場データを基にした適正価格評価では平均偏差値54をわずかに上回る位置にあります。過去5年間の市場価格動向を見ると、周辺地域の物件価格上昇率が23％であるのに対し、このマンションは41％と高い上昇率を示しており、推定される適正価格918万円に対して現行の平均売出価格は1160万円であり、売却に適したタイミングであることが指摘されています。

将来性

築年数が46年とやや古い「友泉ナガオ」ですが、将来性の評価は非常に高く、地域平均の偏差値より31ポイント高い81をマークしています。福岡市における都市計画や再開発の動向、周辺施設の充実、アクセスの改善などが将来の価値向上を見込む要因として挙げられます。

環境満足度

治安面では最寄りの交番まで1390mとやや距離がありますが、周辺には医療施設が49件、スーパー3件、コンビニ7件と生活に便利な立地条件を有しています。また、地盤が安定しており洪水リスクが低い環境、津波や高潮への危険性が少ないとされる地理的特性もこれに加わり、福岡市立笹丘小学校や福岡市立友泉中学校が近隣にあることから、家族層にも適した住環境が整っています。

RKB別府マンション1号棟の概要

「RKB別府マンション1号棟」は福岡市城南区別府5丁目に位置し、1978年築の規模感ある4階建てマンションであり、広さ75㎡の5DKから80㎡の3LDKまでの住戸が1300万円から1780万円の価格帯で提供されています。茶山駅まで徒歩9分という利便性の高さと、福岡都市圏内のリーズナブルな価格設定が魅力の物件です。

適正価格（売却）

もともと中心地に位置する「RKB別府マンション1号棟」の価格は、地域の中古マンション市場と比較して偏差値52とやや割安感があり、市場データを基にしたAI適正価格1489万円に対し、売出し価格が1576万円という結果から、現在売り手が有利な状況と判断できます。

将来性

このエリアでは平均築年数が33年である中、「RKB別府マンション1号棟」は46年と少し古いものの、将来性偏差値79を記録するなど、ロケーションの優位性が高く評価されており、今後の再開発や地価上昇の可能性を秘めています。

環境満足度

治安の良さ、医療施設や買い物施設の近さ、そして津波や高潮のリスクが低い立地条件などから、環境満足度は44と評価されており、さらに近隣には複数の教育施設があり、子育てにも適している点が住居選びの大きな利点となるでしょう。

パークハイム別府の概要

パークハイム別府は、福岡市城南区別府に所在し、比較的駅近で利便性が高い立地にある4階建てのマンションで、24室の居住空間を提供しており、1978年4月の竣工以来、周辺環境との調和を維持しつつ、価格は4LDK、77㎡が1690万円から、2LDK、78㎡が1830万円と、中古マンション市場においても競争力のある価格帯で取引されています。

適正価格（売却）

パークハイム別府は、福岡市城南区の中古マンション市場の価格動向を基準にした際、売却偏差値58を記録しており、市場平均偏差値よりもわずかに高く、適正価格とされていますが、マンションマーケットのAI推定価格1285万円に対し、現在の売り出し価格が平均1758万円となっていることから、売り時と判断できます。

将来性

パークハイム別府は、築年数が46年とやや古いものの、将来性の偏差値が59ポイントであり、周辺地域の平均を上回っており、都市機能の拡張やリノベーション需要の高まりを背景に、中長期的に価値が維持、または向上する可能性があると評価されています。

環境満足度

パークハイム別府は、治安の良さを示す交番の近接（432m以内）や、70件もの医療施設、生活に便利な5件のスーパーと8件のコンビニが周囲に点在し、ハザードマップにおいても地盤がしっかりしており、災害リスクが低い点が評価され、環境満足度偏差値は53ポイントです。教育環境も充実しており、複数の小学校や中学校が近隣に存在しています。

RKB別府マンション2号棟の概要

「RKB別府マンション2号棟」は、福岡市城南区に位置し、1978年築の6階建てマンションで、別府駅から徒歩10分というアクセスの良さが魅力です。総戸数30戸のこの物件は、広さが75㎡から81㎡の間で、2LDKから3LDKの間取りが設けられ、価格帯は1,280万円から2,099万円と市場に即した価格設定となっています。

適正価格（売却）

「RKB別府マンション2号棟」の売却適正価格は、市場分析と比較して、福岡市城南区内の中古マンション価格の平均偏差値54に対して偏差値59を記録しており、同エリアの中古マンション価格相場と同じく、近年25%の価格上昇が見られる中、本物件は10%の価格下落を示しています。このため、現在の平均売り出し価格が1478万円であることを考慮すると、市場価格に比べて高い評価を受けており、売り手市場の状況が予想されます。

将来性

築年数が約46年とやや長いにもかかわらず、城南区内での駅徒歩10分圏内という立地は「RKB別府マンション2号棟」の大きなアドバンテージであり、エリア内の他物件との比較で将来性の偏差値は49となっています。周辺の開発動向やアクセスの良さが、将来的な価値向上に寄与する可能性を秘めています。

環境満足度

周辺施設としては、交番が661m圏内に位置し、治安に優れるほか、66件の医療施設、7件のスーパー、12件のコンビニが存在し、生活利便性が非常に高い環境です。ハザードマップ上では洪水・高潮リスクが低く、教育施設として福岡市立城南小学校や福岡市立別府小学校などが近隣にあり、ファミリー層にとって魅力的な立地条件を備えています。

サンシャイン別府の概要

「サンシャイン別府」は福岡市城南区に位置し、別府駅から徒歩6分の便利な立地となる9階建て、総戸数44室のマンションで、1979年10月に竣工され、71㎡の2LDKから86㎡の4LDKまでの広さを持つ物件が1500万円から3480万円で取引されており、価格帯の中心は1680万円から2600万円に集中しています。

適正価格（売却）

城南区における中古マンション市場を分析した結果、サンシャイン別府は総合的な適正価格の偏差値56を持ち、エリアの平均偏差値54よりも高評価を受けており、AIによる推測価格が1904万円なのに対して現在の平均売り出し価格が2258万円となっており、売主にとって有利な状況が見受けられます。

将来性

築45年のサンシャイン別府は、将来性に関してAIからの偏差値47を受けており、これは城南区の同エリア中古マンションの平均偏差値より2ポイント低い評価ですが、駅からの距離を考慮すれば、リノベーションや再開発による価値向上が見込まれます。

環境満足度

治安の良さにおいて交番が徒歩圏内にあり、病院や生活に必要な施設が豊富で、国のハザードマップによると地盤が安定し自然災害のリスクが低いことから、環境満足度の偏差値49を獲得しており、また、福岡市立城南小学校など複数の教育施設の近接は家族層にとっても魅力的なポイントとなります。

鳥飼リバーハイツの概要

「鳥飼リバーハイツ」は、福岡県福岡市城南区鳥飼の閑静な住宅地に位置する、3LDKで70㎡〜72㎡の室内を備えるマンションで、物件価格は1,280万円から2,100万円の範囲に設定されており、築年月は1979年8月となっています。

適正価格（売却）

福岡市城南区の中古マンション市場において、鳥飼リバーハイツは価格面での競争力を保持しており、市場との比較で適正価格の売却偏差値56を記録しており、5年間のマーケット動向に照らして価値が高いと見られるため、投資家や自己居住を希望する購入者にとって魅力的な選択肢です。

将来性

立地の良さとして最寄りの別府駅まで徒歩10分というアクセスの利便性を備えた鳥飼リバーハイツですが、45年の築年数を考慮すると、近代的施設やリノベーションの余地を見て将来性の偏差値は44と評価されており、長期的な価値向上のための投資が見込まれます。

環境満足度

鳥飼リバーハイツは環境満足度偏差値41を示しており、治安の面で交番が近隣にない点が課題ですが、医療施設や日常の買い物に便利なスーパー、コンビニが周辺に揃っており、教育機関も充実していて、地盤や災害リスクといった安全性に関しても安心できる状況です。

グリーンマンション別府の概要

福岡市城南区に位置する「グリーンマンション別府」は、別府駅からわずか徒歩2分という駅近の立地にあり、築年数は45年を超えるながらも、55㎡の1LDKから82㎡の4LDKまで幅広い居住空間を提供しており、800万円から1380万円の比較的手頃な価格帯での販売が行われています。

適正価格（売却）

「グリーンマンション別府」は、城南区の市場価格と比較し適正価格の偏差値が54と判断されており、周辺物件の価格上昇を見越した現行販売価格がやや割高であることを示唆していますが、そのロケーションから投資物件としての魅力は依然として高いと評価できます。

将来性

築年数が46年と城南区内の同価格帯の物件に比べてやや古いことは否めませんが、最寄り駅へのアクセスの良さや持続的な需要を見越した場合、将来性偏差値45とはいえ、中長期的な資産価値の維持が期待されます。

環境満足度

周辺環境としては、治安の良さが窺える警察の交番が近隣に存在、豊富な医療施設とショッピング施設が揃い、また地盤が固く洪水リスクが低いという安全性も併せ持ち、環境満足度は高い評価が与えられています。

ライオンズマンション鳥飼の概要

「ライオンズマンション鳥飼」は、46㎡の2DKから75㎡の4DKまでの広さを持つ部屋が揃い、価格帯は800万円から1350万円の範囲に位置し、最もポピュラーな価格帯は900万円から1000万円です。福岡市城南区鳥飼6丁目15-33にあり、別府駅から徒歩6分という好立地に立地し、1979年8月の竣工から続く3階建てのマンションで全21室からなります。

適正価格（売却）

福岡市城南区の中古マンション市場において、ライオンズマンション鳥飼の適正価格の偏差値は52となっており、周辺物件の平均偏差値54に比べわずかに低い価格設定です。近年5年間で周辺の同様の中古マンション価格が24％上昇しているのに対し、このマンションは6％の価格下落を見せており、現在の平均売出し価格が推定適正価格947万円を上回る1064万円で売出されている状況です。

将来性

築45年を経たライオンズマンション鳥飼は、城南区内の同価格帯の中古マンションより10年ほど古い建物ですが、将来性を示すAIの予測偏差値は50と、地区平均と同等の評価を保っており、駅近の利便性が高い立地は評価の上昇に繋がっていると考えられます。

環境満足度

ライオンズマンション鳥飼の環境満足度は38であり、治安の面で良好な状況を示しており、交番が徒歩圏内にあるほか、病院88件、スーパー7件、コンビニ16件と、周辺の生活施設の充実ぶりが窺えます。地盤が安定しており自然災害のリスクが低い地区に位置し、さらに福岡市立南当仁小学校、福岡市立草ケ江小学校、福岡市立鳥飼小学校、私立福岡大学附属大濠中学校、福岡市立城西中学校などの教育機関が近隣に揃っており、ファミリー層にとっても魅力的な住環境を提供しています。

サーパス小笹の概要

「サーパス小笹」は福岡県福岡市城南区長尾2丁目に位置し、平均価格950万円から1880万円で提供される66㎡から93㎡の広さを持つマンションで、4階建ての総戸数は12戸です。最寄りの桜坂駅からは徒歩33分の立地にある1979年築の物件であり、購入検討者にとっては価格と広さのバランスを重視した選択肢の一つです。

適正価格（売却）

福岡市城南区の不動産市場において「サーパス小笹」は市場の平均偏差値54に対し偏差値51と評価されており、適正価格では市場相場よりもやや低く、95万円の節約が期待できる可能性が示唆されています；さらに、価格推移をみると周辺の中古マンション価格が上昇傾向にある一方で、本物件は過去5年間で15%の価値減少が見られるため、価格面での魅力が特に高い時期かもしれません。

将来性

「サーパス小笹」は築45年を経過しており、周辺物件と比較すると若干の古さは否めませんが、福岡市の城南区という地域性を考えると将来性の偏差値43は、新たな開発やリノベーションによって変動する可能性を秘めています；また、交通の便の面では桜坂駅から徒歩33分と、公共交通へのアクセスにやや課題がありますが、その一方で落ち着いた住環境を望む層には適していると言えるでしょう。

環境満足度

このエリアには病院やスーパー、コンビニなど生活に必要な施設が充実しており、特に医療施設が55件も点在していることは住民にとって大きなメリットです；さらに、国のハザードマップによると地盤がしっかりしており自然災害リスクが低い点や、近隣に福岡市立長尾小学校や福岡市立長丘中学校があるため、家族層にとっても安心の教育環境が整っています。

笹の台住宅団地(1〜15号棟)の概要

「笹の台住宅団地(1〜15号棟)」は、福岡県福岡市城南区長尾2丁目に位置し、桜坂駅から徒歩30分の距離にある1975年4月竣工の5階建てマンションです。50㎡の2LDKから88㎡の3LDKまで幅広い間取りがあり、販売価格は約280万円から約1490万円で、市場で最も交易される価格帯は570万円から680万円です。510室の大規模住宅団地でありながら、その歴史と価格帯が、多様な層のニーズを満たしています。

適正価格（売却）

市場データと比較した際、笹の台住宅団地の適正価格偏差値は48で、市場平均よりも6ポイント低く、福岡市城南区の同条件中古マンションに比べ過去5年間で約23%の価格下落を経験しています。これは、適正推測価格858万円に対して現在の平均売り出し価格が707万円であることからも明らかで、現時点での売却は市場価値より低くなる可能性が高く、購入者にとっては有利な価格設定です。

将来性

「笹の台住宅団地(1〜15号棟)」は築49年が経過しており、周辺の同価格帯マンションと比較しても13年ほど古い建物ですが、将来性の偏差値は76を記録し、地域の平均を大きく上回っています。これは、リノベーションや再開発の潜在的可能性が考慮されており、長期的な視点での価値上昇が期待されるエリアです。

環境満足度

住環境において、笹の台住宅団地は治安が良く、交番が763m以内にあり、50軒の医療施設やスーパー、コンビニなど生活に必要な店舗が周囲に充実しています。さらに国で公表されているハザードマップによれば、地盤は固く洪水リスクも低いことから、安全面での満足度は高いと言えます。教育施設としては、福岡市立長尾小学校や福岡市立友泉中学校が近隣にあり、子育て世代にも適した立地条件を持つこの住宅団地は、環境満足度偏差値51を誇ります。

スコーレ鳥飼の概要

スコーレ鳥飼は、福岡市城南区に位置し、別府駅から徒歩9分とアクセスが良好な4階建ての中古マンションで、1979年の竣工以来、地域に根差した住環境を提供しています。各ユニットは3LDK、72㎡で統一されており、値段も960万円で一貫しており、中古マンション市場において均一な価格設定となっていますが、それぞれの室内状態やリノベーションの有無により価値が異なる可能性があります。

適正価格（売却）

スコーレ鳥飼の現在価格960万円は、福岡市城南区内の類似物件と比較して平均的な水準であるものの、周辺の市場価格の上昇傾向に比べると若干の下落を見せています。周辺地域では5年間で25％の価格上昇が見られる一方、スコーレ鳥飼は1％の下落に留まるため、購入意欲者に対してお得感を演出し、市場価格（推測適正価格1027万円）との差異を検討する必要があります。

将来性

築年数が45年を数えるスコーレ鳥飼は、周辺の新しい物件に比べてやや古さを感じさせますが、近年のリノベーションニーズの高まりにより、将来的な価値向上が見込まれるエリアに位置しています。駅近という利便性と、中古マンション市場におけるリーズナブルな価格設定が、投資家にとって魅力的なポイントとなりうるでしょう。

環境満足度

スコーレ鳥飼の周辺には、必要な生活施設が豊富に存在し、交番が537m以内にあるため安全性も確保された住環境を誇ります。洪水リスクの低い地盤に立地しており、学校施設も充実していることから、ファミリー層にとっても生活しやすい環境が整っていると言えるでしょう。