新潟県新潟市秋葉区 築40年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

メゾン日宝町の概要

新潟県新潟市秋葉区に位置するメゾン日宝町は、1980年4月に建てられた3階建てのマンションで、新津駅から徒歩11分の距離にあり、全10室のうちの一室が54㎡の2DKで200万円という販売価格を提示していますが、築年数が44年を経過していることを考慮し、リフォーム等の必要性も見極めが必要です。

適正価格（売却）

メゾン日宝町の販売価格200万円は、近隣の中古マンション市場と比較して適正価格の偏差値35と低めですが、マンションマーケット独自のAI分析によれば適正推測価格は461万円となっており、現在の市場価格とのギャップが指摘されており、売主にとっては売り時ではない可能性があるため、価格交渉の余地は大いに期待できるかもしれません。

将来性

現在44年の築年数を持つメゾン日宝町は、将来性の偏差値43と平均を下回りますが、立地の良さや耐久性を考慮すると、新潟市秋葉区の日宝町周辺での再開発計画や、周辺環境のさらなる向上により、長期的な投資としては見込みがあるかもしれません。

環境満足度

メゾン日宝町は、周辺に治安を守る交番や総数31件の医療機関、生活に必要なスーパー4件、コンビニ3件があり、津波や高潮のリスクが低い地域に位置していることから、環境満足度の偏差値は56として評価されており、特に子育て家庭にとっては、新潟市立新津第一小学校及び新潟市立新津第二小学校が近隣にあり安心の教育環境も整っています。

新津ロイヤルコープの概要

新津ロイヤルコープは、新潟市秋葉区にある、新津駅から徒歩わずか6分という至便の立地に位置する12階建てのマンションです。1981年12月に建築されたこの物件は、総戸数93戸で、各住戸の広さは48㎡から66㎡に及び、価格帯は150万円から1090万円で、この地域のマンション市場で競争力を持っています。

適正価格（売却）

適正価格の分析において、新津ロイヤルコープは平均的な価格帯である590万円から680万円に位置し、新潟市秋葉区内の中古マンション市場の動向を考慮すると、同地域の平均価格推移にやや遅れを取っている傾向にあります。エリア内の類似物件と比較して、価格下落率は22％であり、現在の市場価格とマーケットデータによる適正価格の差が大きいことから、売却タイミングとしては不適当な状況と分析されています。

将来性

新津ロイヤルコープの将来性を見ると、築43年という経年を考慮しても、その優れた交通アクセスは魅力的です。しかし、将来性の指標である偏差値は41とエリア平均に比べて低めであり、築年数に伴う建物の老朽化や、今後のエリア開発の見通しなどを反映しています。

環境満足度

新津ロイヤルコープの環境満足度は、その立地からも高く評価されており、日常生活に必要な施設が手近に多数存在しています。治安の面では、交番が近隣にある点も好評価の要因です。また、洪水リスクが低い地域であり、近隣の小学校へのアクセスも良好という点は、ファミリー層にとっても魅力的な要素です。

マンション松坂の概要

新潟県新潟市秋葉区に位置するマンション松坂は、東新津駅から徒歩18分の距離にあり、1980年12月建築の7階建てで総戸数39戸を誇ります。広さは45㎡の3DKから61㎡の2LDKまで幅広く、120万円から730万円という価格帯で市場に出ており、このエリアの物件としては一定の需要を持つことが推測されます。

適正価格（売却）

中古マンション市場におけるマンション松坂の価格設定は、新潟市秋葉区周辺の動向と比較してやや低めであり、平均の適正価格とされる偏差値41に対して38と計算されます。過去5年の価格上昇傾向を見ると、周辺物件は平均105%の上昇を見せる中、本物件は18%の価格下落が見られるため、現時点での売却は推奨されず、適正価格としては440万円程度が妥当とのAI分析結果が示されています。

将来性

築年数44年のマンション松坂は、新潟市秋葉区内で同等価格帯の物件と比較して若干の古さを感じさせ、立地の利便性にもやや難があることから将来性の偏差値は平均よりも低い44と判断されていますが、市街地へのアクセスや再開発の可能性を考えれば、長期的な視点では価値向上のチャンスも考えられるでしょう。

環境満足度

治安の面では、交番が1,250mとやや遠いマンション松坂ですが、病院をはじめ18件の医療施設、生活に便利なスーパー3件、コンビニ3件が周辺に点在しており日常生活には不便を感じさせません。ハザードマップによる評価では、地盤の安定性や自然災害に対する安全性が高く評価されており、教育環境としても新潟市立新津第一小学校、新潟市立新津第二小学校が近隣にあることから、子育て世代にとっても魅力的な立地であると言えるでしょう。