マンション売却にかかる税金の種類と計算方法【控除の方法】

不動産の売却には様々な税金が掛かってきます。税金の種類としては「譲渡所得税」「住民税」「印紙税」「消費税」「登録免許税」の5つの種類です。これらの税金の全てを理解しておく必要はありませんが、概要は把握しておきましょう。 今回は、そんな不動産売却時の税金のお話です。

譲渡所得税とは?

譲渡所得税とは不動産を売却した時の利益(譲渡所得)について課税される税金です。仮に譲渡所得税が掛かったとしたら、不動産売却における税金の中で最も高い税額になる可能性が高いです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算は、単純に「売却金額-購入金額」ではありません。その金額には売却時・購入時の諸費用や減価償却費を加味する必要があります。そのため、譲渡所得費用は以下のような計算式になります。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の物件価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」

譲渡所得の計算事例

前項の式だけでは分かりにくいと思いますので、実際に物件に当てはめて譲渡所得を計算してみましょう。以下のような不動産では、譲渡所得はいくらでしょうか。

  • ・購入時は3,800万円のマンション(鉄筋コンクリート造)
  • ・購入時の諸費用は約120万円
  • ・5年後に4,600万円で売却できた
  • ・売却時の諸費用は約160万円
  • ・減価償却費は約310万円

これを前項の計算式に当てはめると、「(4,600万円-160万円)-(3,800万円+120万円-310万円)」となり、譲渡所得は830万円という計算になります。

譲渡所得税・住民税について

上述した計算式で譲渡所得額の算出をして、更に後述する「3,000万円の特別控除」をしても(もしくは適用外)譲渡所得がある場合には、「譲渡所得」という税金が掛かります。この譲渡所得税率は、対象不動産を何年間保有しているかによって税率が異なってきます。

長期保有の場合の譲渡所得税率

譲渡(売却)した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年を超える場合には、長期保有の扱いになります。長期保有の税率は以下の通り2つのパターンがあります。

①譲渡所得額が6,000万円未満の場合

まず、譲渡所得額が6,000万円未満の場合は以下の税率になります。

  • ・所得税10%(復興特別所得税2.1%)
  • ・住民税4%

例えば、譲渡所得が1,500万円であった場合には、以下の通りの税額になります。

  • ・所得税:150万円、復興特別所得税:約32000円
  • ・住民税:60万円

譲渡所得税の合計額は「約2,132,000円」になります。

②譲渡所得額が6,000万円以上の場合

また、長期保有の場合には限り譲渡所得額6,000万円を超える場合には、以下のような税率になります。

・譲渡所得が6,000万円までの部分
→前項「譲渡所得額が6,000万円未満の場合」と同様

・譲渡所得が6,000万円を超える部分
→所得税15%(復興特別所得税2.1%)、住民税5%

例えば、譲渡所得が8,000万円であった場合には、以下の通りの税額になります。

・譲渡所得が6,000万円までの部分
→所得税:600万円、復興特別所得税:約12.6万円
→住民税:240万円

・譲渡所得が6,000万円を超える「2.000万円」の部分


→所得税:300万円、復興特別所得税:約6.3万円
→住民税:100万円

譲渡所得税の合計額は「約12,589,000円」になります。

短期保有の場合の譲渡所得税率

譲渡(売却)した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年未満の場合には、短期保有の扱いになります。長期保有の税率は以下の通りです。

  • ・所得税30%(復興特別所得税2.1%)
  • ・住民税9%

例えば、譲渡所得が1,500万円であった場合には、以下の通りの税額になります。

  • ・所得税:450万円、復興特別所得税:約9.5万円
  • ・住民税:135万円

譲渡所得税の合計額は「約5,945,000円」になります。

復興特別所得税の計算方法

復興特別所得税の計算方法は「標準所得税額×税率」になります。

つまり、上記の例で言うと、長期保有物件は「所得税額225万円×2.1%」となり、短期保有物件は「所得税額450万円×2.1%」となります。

3,000万円の特別控除について

前項までで不動産を売却して利益が出た場合には税金が掛かると言いましたが、実はある一定の条件をクリアすれば控除が受けられます。控除額も「3,000万円」と大きな額になるので、大抵の場合は、譲渡所得が0円になり税金が掛からないケースが多いです。

3,000万円の特別控除とは、その名の通り譲渡所得を3,000万円控除します。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金は0円になるという事です。例えば譲渡所得が4,000万円だったとしても、3,000万円の特別控除が適用されれば「4,000万円ー3,000万円」となり、譲渡所得は1,000万円まで軽減されます。

3,000万円の特別控除を受けるためには?

この3,000万円の特別控除を受けるためには様々な条件があります。詳細は国税庁ホームページをご覧ください。以下に要約して記載します。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、その敷地権を売る。今住んでいない家屋に関しては、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る。
    ※但し、家屋を取り壊した場合には「家屋を取り壊した日から1年以内に契約が成立しており、且つ住まなくなった日から3年目の12月31日までに売っていた場合」「家屋を取り壊してから譲渡するまでに貸駐車場などの他の用途に使用していない」という2つの条件が加わる。
  2. 売った年の過去2年間に他の特例を受けていない
  3. 災害によって滅失した家屋は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る。
  4. 親子や夫婦など特別な関係性の人に売ったものでない事。

「住まなくなった日から3年目の12月31日までに」という文言は分かりにくいので解説します。例えば2016年4月に住まなくなった(住民票を移した)とします。そうすると2019年12月31までがこの期間に該当します。

3,000万円の特別控除を受けるための必要書類は?

3,000万円の特別控除を受けるためには確定申告が必要になります。 確定申告する時期は、2月16日~3月15日の期間です。この時期に前年の所得を申告する必要があります。例えば、2015年1月1日~12月31日までの所得を確定申告する時期は、2016年2月16日~3月15日です。この期間内に確定申告書類を作成し、申告する必要があります。2015年1月1日~12月31日までに売却した住宅であれば、2016年2月16日~3月15日までに確定申告する必要があります。必要書類は以下です。

  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  2. マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し

上述した3,000万円の特別控除を受ける条件もそうですが、確定申告をネット上から作成すれば、そもそも適用条件に該当しているかの確認も行えます。詳細は国税庁ホームページ「確定申告書類作成コーナー」から「土地建物譲渡所得」欄をご覧ください。

3,000万円の特別控除を受ける上での注意点

3,000万円の特別控除は、基本的には現在住んでいる住宅の売却を、他人に行う事を想定して作られた特例になります。そのため、現在住んでいなかったり、取り壊してたりする場合などは国税庁ホームページで確認するか、最寄りの税務署に相談しましょう。

また、他人ではなく近しい人に売る場合などは必ず事前に確認しましょう。上述の通り、譲渡所得の税率は高いです。そのため、3,000万円の特別控除が適用できるかどうかで税額は大きく変わっていきます。

要件に当てはまっていても特別控除が受けられない場合

上述した条件に当てはまっていても3,000万円の特別控除が受けられない場合もあります。大事なことは、この3,000万円の特別控除が「あくまで居住用住宅の通常売買時に掛かってしまう税金負担を軽くする」という目的で作られているという点です。

つまり、一般的な不動産売買をした時に税金を課してしまうと、市場の流通性がなくなり不動産売買が活性化されない事を防いでいるのです。不動産流通が鈍化すれば、不動産流通業者をはじめ、不動産関係企業の収益が減ります。

この「目的」を見極めれば自ずと分かってきますが、「投資用不動産」の売買とみなされた場合には3,000万円の特別控除は適用できません。例えば以下のようなケースです。

  1. この特例を受けるためだけに、一時的に入居(住民票)を移した
  2. 新築マンションに引っ越すために昔住んでいた家に一時的に仮住まいした

上記「この特例を受けるためだけに、一時的に入居(住民票)を移した」のケースは、まさに投資用不動産の売買なのに居住用と見せかけようとした時です。「新築マンションに引っ越すために昔住んでいた家に一時的に仮住まいした」に関しては悪意がない場合もありますので注意しましょう。あくまで「居住用」住宅なので、仮住まいなどの一時的に利用している場合には適用できません。

これらを判断するのは税務署ですが、明確に「〇〇か月以上住んでいれば適用」などのような決まりはありません。例えば「この特例を受けるためだけに、一時的に入居(住民票)を移した」場合は、住民票を移動していても光熱費などの負担がなかったという理由で「節税のための工作である」と見なされた事例もあります。

いずれにしろ、前項と同様にグレーゾーンだと感じたら、必ず事前に相談するようにしましょう。

印紙税

つづいて、印紙税についてです。印紙税とは、経済取引に関わる書類に課税される税金です。企業で良くあるのは一定額以上の請求書の発行などに印紙税がかかってきます。不動産売却においての印紙税は、売買契約書に課税されます。売買契約書に記載の物件価格によって印紙税額は変わってきます。

  • ・税抜き物件価格が500万円から1,000万円以下:印紙代1万円(5千円)
  • ・税抜き物件価格が1,000万円から5,000万円以下」:印紙代2万円(1万円)
  • ・税抜き物件価格が5,000万円から1億円以下」:印紙代6万円(3万円)
  • ・税抜き物件価格が1億円から5億円以下」:印紙代10万円(6万円)

()内については軽減措置です。詳細は国税庁ホームページをご覧ください。

印紙税の納付方法は売買契約書の「印紙」と呼ばれる切手のようなものを貼付し、割印をすることで納税となります。

消費税

つづいて、消費税についてのお話です。消費税は物件価格にも掛かってくる事もありますし、諸費用に掛かってくる事もあります。諸費用で言うと、仲介手数料や司法書士報酬料、金融機関へ支払う手数料などに消費税が掛かってきます。

物件価格が課税される時とされない時

・不動産の種類

不動産の種類によって課税・非課税が変わります。土地については原則非課税で、建物については原則課税になります。納税方法は、物件価格と一緒に消費税を支払います。

・売主の種類

売主の種類でも課税・非課税が分かれます。売主が一般個人で居住用不動産の売買の場合には非課税になります。売主が法人、もしくは一般個人でも投資用不動産の売買の場合には課税対象になります。

登録免許税

最後に登録免許税についてです。登録免許税は、登記関係の税金になります。具体的に言うと登録免許税が掛かるのは以下のケースです。

  • ・物件を購入した時の所有権移転登記
  • ・物件を購入した時の抵当権設定登記
  • ・物件を売却した時の抵当権抹消登記

つまり、不動産売却時は抵当権抹消登記の際に登録免許税が掛かるという事です。登録免許税の税率の詳細については国税庁ホームページ※3を見て頂きたいのですが、物件価格の0.1%を目安にしましょう。

例えば税抜き物件価格が5,000万円であれば、5万円(5,000万円×0.1%)が抵当権抹消登記にかかる登録免許税になります。登記については司法書士が行うのが基本ですので、この登録免許税に司法書士報酬料(3~5万円程度)がかかってきます。

納税方法としては、司法書士に手続きを全て依頼して、司法書士に支払う諸費用として一緒に請求されることが多いです。そのため、不動産売却の経験をした事がある人でも登録免許税を支払った感覚が無い方も多いです。

まとめ

冒頭でも言った通り、税金の細かい税率や軽減措置などの全てを知っておく必要はありません。時期によっても税率が異なりますし、軽減措置のルールも異なります。大事なことは「どんな時」に「何の税金」が発生するかを知っておく事です。知っておく事で、諸費用の話も理解しやすいですし、諸費用の額も目安として算出しやすいです。

※記載の税率や軽減措置などは時期によって変動します

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