住宅ローンの金利上昇は恐れるな　備えよ！

どれを選ぶ？　全期間固定型、変動型、固定期間選択型の３つの金利タイプ

日本銀行本店　今後の施策は気になるところ

住宅ローン金利の動向を左右する長期金利がじわりと上昇しています。
それに伴い、2018年9月度の住宅ローン金利（10年固定など）を前月よりも引き上げる金融機関も出てきています。多くの人が利用する住宅ローンですので、先行きどうなるかは気になるところでしょう。一部の金融機関で若干上昇したとは言え、今の金利の水準は過去と比較すれば低い水準です。今回は、住宅ローンの選択について考えてみましょう。

住宅ローンは、返済方法と金利タイプでいくつかの種類に分かれます。
返済方法は、毎月返済する元金部分が一定である元金均等返済と住宅ローンの毎月の返済額が一定となる元利均等返済があります。
元利均等返済の場合、元金と利息の内訳は毎月変わりますが合計した返済額が一定のため生活設計が容易なため、現状の日本で利用されている住宅ローンの大半は元利均等返済です。

次に金利タイプ別の特徴を押さえましょう。
住宅ローンは、金利タイプによって全期間固定型、固定期間選択型、変動型の3つに分けられます。全期間固定型は、金利が将来にわたって固定される住宅ローンです。毎月の支払額も一定に保たれ、低金利時に活用できれば全期間低金利のメリットが受けられます。
一方、高金利時で利用すると、金利水準が下がったとしてもその恩恵が受けらず一般的に変動金利よりも金利水準は高くなる傾向があります。

変動型とは、金利が変動する住宅ローンです。
変動型の住宅ローンを組んだ場合、金利は年2回見直されます。しかし、返済額は5年ごとに見直しが行われるので、急に毎月の返済額が増えることはありません。また、6年目以降に再計算される場合でも、直前の返済額と比べ1.25倍が返済額の上限とされています。そのため金利が上昇したときに「未払利息」が生じてしまう可能性もあります。
変動型は、借入金利は通常固定型より低いメリットがある一方で金利が将来上昇する可能性（下がる可能性も）もあります。

固定期間選択型は、借入時から一定期間金利が固定されるタイプの住宅ローンです。
固定期間は、1年・2年・3年といった短期のものや10年・15年・20年と比較的長期なものまであります。固定金利の期間中は金利が変わらず返済額も一定です。固定期間が終了すると金利が変動するため金利が上昇すれば返済負担が増える可能性もあります。通常固定期間が短いほうが、金利が低くなる傾向があります。

融資金利の確定は融資実行時　金利融上昇リスクに注意

引渡しまでの期間が長い未完成のタワーマンションは、金利の動向に注意が必要です。

金利タイプを選択する際には、今後の金利動向を検討しつつ家族のリスク許容度に応じて検討するのが望ましいでしょう。
金利動向では、下落トレンドが当面続くのであれば変動型、大きく上昇する可能性があるなら全期間固定型や固定期間選択型を検討しましょう。

仮に、返済期間30年を残して金利が1％から3％に上昇した際の月々の返済額の推移は、残債が3,000万円の場合96,492円⇒126,481円で約3万円のアップ。残債5,000万円の場合は、160,820円⇒210,802円と約5万円のアップです。金利上昇したとしても借入額が少なければその分返済額のアップも小さくなります。将来の返済額の上昇を避けたい方は、全期間固定型や固定期間選択型を考えましょう。

また、民間の金融機関で住宅ローンを利用する際に融資実行時に金利を確定することが多い点にも注意が必要です。
例えば、引渡しが2年後の新築分譲マンション（タワーマンションや大規模マンションなど）の金利が決まるのは随分先になります。金利上昇トレンドであれば、ある程度の金利上昇を見越して資金計画を考える必要があります。

余裕資金を残しておくこと、月々の返済額に余裕を持つことが大切

金利タイプの選択「2017年度民間住宅ローン利用者の実態調査第2回」より

住宅金融支援機構が実施した「2017年度民間住宅ローン利用者の実態調査第2回」によれば、 2017年10月～2018年３月までに民間住宅ローンの借入れをした方の住宅ローンの金利タイプの選択は、全期間固定金利型が13.3％、変動金利型が56.5％、固定期間選択型が30.1％となっています。2017年4月～2017年9月の調査と比べると変動型を選択する方がやや増えています。

住宅ローンを借りる際に大切なのは、傷病や経済環境の変化などの不測の事態が起こっても返済が滞らないように備えることです。その為には、ある程度の余裕資金を残しておくことや毎月のローンの返済にある程度余裕があることが大切です。
例えば、貯蓄がある程度あったとしても頭金以外のお金を残しておくことや必要以上に借入期間を短くしないなど返済リスクに備えましょう。

どんな時代でもリスクは存在します。しかし、備えによって対策を取ることは可能です。
例えば、余裕資金があれば金利上昇時に繰上げ返済によって金利負担の上昇を抑制することも可能です。引渡しが近い新築マンションや中古マンションなら今の低金利下で全期間固定金利型、固定金利選択型を選ぶことで金利上昇を心配せずにローンが組めます。
このタイミングを活かせるのもこれからマンションを購入するメリット。金利上昇にしっかり備えて、良いマンションを購入してください。

著者プロフィール　岡本郁雄（おかもといくお）

ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士。
不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、住まいの選び方などに関する講演や執筆、メディア出演など幅広く活躍中。延べ3000件超のマンションのモデルルームや現地を見学し、マンション市場の動向に詳しい。神戸大学工学部卒。岡山県倉敷市生まれ。

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