【マンションマニア】新築マンションと中古マンションを比較している方が決断しやすくなるコツ

どうも！

マンションマニアです！

今回は新築マンションと中古マンションを比較している方が決めやすくなるアドバイスをしていきたいと思います。実際にマンションマニアにご相談いただいた方にお伝えしている内容となります。

説明を少しでもわかりやすくするために架空の設定にて見ていきましょう。

■ Aさん 35歳

A駅最寄りにてマンションの購入を検討中。

供給されている新築マンション1件とその新築マンションのすぐ近くにある築浅中古マンション2件を比較検討していますがどれを購入するか決めきれずに迷える子羊になっています。

■検討しているマンション

・新築マンションX　A駅徒歩10分　70㎡ 5000万円
・築5年の中古マンションY　A駅徒歩7分 70㎡4700万円
・築10年の中古マンションZ　A駅徒歩10分 70㎡4300万円

マンションマニアからのアドバイスその①

「築年数を考慮して毎月の支払を計算してみましょう！」

新築と中古を同じ借り入れ年数で計算しては中古の方が毎月の支払がお安くなることが多く、それでは比較とは言い難いですね。築年数分を考慮してシミュレーションしてみましょう。

・新築マンションX　A駅徒歩10分　70㎡ 5000万円
　35年ローン　金利1％　月々約141000円
・築5年の中古マンションY　A駅徒歩7分 70㎡4700万円
　30年ローン　金利1％　月々約151000円
・築10年の中古マンションZ　A駅徒歩10分 70㎡4300万円
　25年ローン　金利1％　月々約162000円

築35年の時点で支払い終えるよう計算すると比較しやすいですね！

今の低金利であれば長く借りたほうが良いと思いますからあくまで比較としてですが同じ借り入れ年数のローンとは別に築年数分を考慮して比較してみると新たな発見があるのではないでしょうか。

先に述べたように今の低金利であれば長く借りても利息に大きな差はないものの、築10年のZを25年ローンで組んで60歳で支払いを終わらすという手もありますね。築10年であれば室内設備などもそこまで古くは感じにくいでしょう。新築のXを35年ローンで組んで月2万円ちょっと貯めて4年に一度100万円の繰り上げ返済をしていくのも計画的で良いですね。

4年に一度100万円繰り上げ返済することを「オリンピック式繰り上げ返済」と勝手に名づけています(笑)

4年に一度100万円繰り上げ返済すると30代半ばの方が35年ローンを組んだとしても住宅ローン完済が定年時に近づくためおすすめの繰り上げ返済方法です。 (100万円で短縮できる期間は借入金額により異なります)

上記に管理費、修繕積立金を足すとより正確な数字が出てきます。中古マンションの場合は新築に比べて修繕積立金が高くなっていたり、住宅ローン減税などなど税制優遇も違いますからその辺りも考慮しつつ資金面ではどのマンションが良いかをまずは選んでいただければと思います。

マンションマニアからのアドバイスその②

「検討中の新築マンションは中古マンションでも欲しいと思えるか！」

先ほどは資金面での比較でしたが住まいですから満足度も大切です。人生で一度かもしれない高額な買い物です。住んだマンションで幸せになれるのかはとても大切です。どんなに資産性が良いマンションでも住まいとの息が合わなければ金銭的な損はなくとも一度きりの人生の満足度を損してしまうかもしれません。

人だって街だってずっと同じではいられませんから将来的にどうなるかはわかりませんが少し将来を見つめつつ検討中のマンションから選ぶことで満足度は高まるはずです。

検討中のマンションに新築が含まれている方で中古マンションと比較検討している方にほぼ必ずする質問があります。

「ご検討中の新築マンションが中古マンションだった場合でも欲しいと思えますか？」

ということです。

Aさんの場合は新築1件、中古2件を比較検討しているわけですがすべてを中古マンションだと仮定して客観的に見ることで新たな発見があります。金額などはさておきXマンションも中古マンションとして考えるのです。新築の場合は建物が完成していないことが多いですから想像力も必要にはなってきますが売主、施工、規模感、共用施設、設備、間取りなどなど客観的に3物件を見つめてください。一度新築という価値を消して考えてみてください。

「全部が中古ならXは選ばないなぁ～だって築5年の差はあるけどYマンションのほうが設備がいいし規模感もある」

「全部が中古だとしてもXを選ぶなぁ～」

などなどいろいろな答えがあるはずです。

Aさんが客観的に3物件を見たときにXマンションを選ばなかった場合はXマンションの新築というお化粧に惚れているだけかもしれません。新築マンションだって入居が開始されれば中古マンションとなります。お化粧が落ちたときに満足度が大きく下がるかもしれないですね。

こちら築14年のマンションです。新築に負けない外観！！

それでもやっぱり新築マンションは夢がありますね～！！

逆に中古マンションだったとしてもXマンションを選ぶと思えたならそれはXマンションを選ぶべきでしょう。例え新築という価値分が価格に含まれていたとしても入居して数年経過したときに「やっぱりこのマンションにして良かったわ～」と思えるのではないでしょうか。新築というお化粧が落ちても好きでいられることでしょう。

仮に新築マンションが中古マンションだったとしても選ぶのかどうかはとても重要なことです。実際に私が新築マンションを選ぶときも中古でも欲しいかは確認します。中古でも欲しいと思えるマンションに新築時から住めるほど幸せなことはないでしょう。多少なりとも新築という価値にお金を払ったとしてもその価値はあるはずです。

この記事が住まい選びのヒントになれば幸いです。

執筆者：マンションマニア
運営サイト：マンションマニアの住まいカウンター

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中古マンション購入の流れと注意点、費用の目安などについて