住宅ローンが払えなくなるローンの組み方4例

マンションや一戸建てなどの不動産は一千万円単位の商品なので、住宅ローンを組んで購入する人も多いです。住宅ローンの支払額は月々十数万円になることもあり、金利プランなどによっては今後増額する可能性もあります。

また、住宅ローンは借入期間が長いので、途中で住宅ローンの支払いができなくなる場合もあります。

その「住宅ローンが支払えなくなるパターン」を知っておくことで、これから住宅ローンを組む方も現在組んでいる方も、注意するポイントが分かってきます。

目次

1.事例1:借入額が多すぎた
☞1-1総返済額に注意
・1-1-1総返済額の事例
・1-1-2総返済額を見るメリット
☞1-2税金関係がかかる
・1-2-1固定資産税について
・1-2-2購入時の資金計画
☞1-3ランニングコストは上昇リスクがある
・1-3-1管理費が増額するとき
・1-3-2修繕維持積立金

2.事例2:銀行の審査に通ったことにより安心する
☞2-1金融機関の審査方法
・2-1-1「収入」について
・2-1-2「個人」について
・2-1-3「債務」について
☞2-2返済比率について
・2-2-1返済比率の基準
・2-2-2年収別で借り入れできる金額

3.事例3:環境の変化
☞3-1負担する金額が大きくなる
☞3-2収入が変わる
☞3-3身体的な要因

4.事例4:住宅ローン支払いの仕組みを理解していない
☞4-1金利種類について
☞4-2変動金利の仕組み
☞4-3「1.25倍ルール」の注意点

6.まとめ

1.事例1:借入額が多すぎた

額が多い
まず、住宅ローンが支払えなくなる事例として最も多い事例は、借入額が多すぎることです。一般的に「オーバーローン」といわれることがありますが、過度な借り入れによって返済できなくなる例は少なくありません。

そもそも、借入を起こすときに注意するべきという点ではありますが、借りた後も「借り換え」などによってリスクを軽減することは可能です。

1-1総返済額に注意

住宅ローンを借りるときは、金利や月々返済額だけではなく、その住宅ローンを完済するときの総返済額に注意しましょう。なぜなら、住宅ローンは長期間組むローンであるので、借入額と総返済額には大きな違いが出ることが多いからです。

1-1-1総返済額の事例

たとえば、3,400万円のマンションを頭金400万円、住宅ローン3,000万円という資金計画で購入するとします。住宅ローンの条件は「借入期間35年 金利0.75% 元利均等返済」という条件です。

この条件で住宅ローンを組むと、月々のローン支払額は81,235円になり、総返済額は34,118,671円になります。つまり、約410万円が35年間トータルで支払う利息になっているということです。これを年換算すると、11.7万円の利息が年間かかっている計算になります。

1-1-2総返済額を見るメリット

総返済額を見るメリットは以下の点です。

利息の大きさが分かる

月々返済額だけで判断しなくなる

総返済額を見ると、まずその利息額の大きさに驚くことが多いです。今の低金利といわれている時代でさえ、前項のように利息額は百万円単位になります。

また、住宅ローンを選ぶときには、月々返済額で見がちです。そのため、総返済額できちんと「自分が長期間かけて返済する金額」を見ることによって、その住宅ローンの実態が把握できます。

月々返済額は、あくまで「今のままの金利で推移したとき」の金額です。変動金利を選択しているのであれば、金利変更になった時点で月々返済額は変わります。

そのため、総返済額を必ず把握して、自分が実際に支払う金額を認識しておきましょう。

1-2税金関係がかかる

税金
住宅ローンを組む上で忘れてはいけないのが、税金関係がコンスタントにかかってくることです。つまり、住宅ローンの支払い額以外にも、税金を支払う必要があるので、その金額を加味して考える必要があるということです。

1-2-1固定資産税について

固定資産税とは、毎年1月1日に不動産を所有している人に課せられる税金になります。マンションでも一戸建てでも土地でも、不動産を所有していると必ずかかってくる税金ということです。

固定資産税に関しては以下の点を認識しておきましょう。

評価額が変更になる

軽減税率の期限がある

固定資産税は、その不動産の評価額に税率を掛けた金額になります。その「評価額」は3年に1度見直されるので、3年に1度のスパンで固定資産税額が変わることがある点を認識しておきましょう。

また、新築住宅を購入する場合には120㎡までの部分は新築後3年、もしくは5年間の軽減税率があります。つまり、最初の3年~5年は固定資産税が低いものの、その後に増額される可能性があるということです。

この点も頭において月々返済額をチェックしないと、将来的に返済が苦しくなる可能性があります。固定資産税の仕組みや軽減についての詳細は、各自治体の主税局に問い合わせましょう。例として東京都の主税局のホームページ※1を紹介します。

※1東京都主税局 固定資産税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

1-2-2購入時の資金計画

また、不動産を購入するときには、売主である不動産会社や仲介してくれる不動産会社が、「資金計画書」という資料を提示します。この資金計画書は、月々の住宅ローン支払いや諸費用が記載されている資料になります。

注意するべき点は、この資料に「固定資産税の記載がない」もしくは、「欄外に記載がある」という点です。そもそも、不動産会社からすると、不動産取得の金額を伝える義務はありますが、税金に関してわざわざ伝える義務はありません。

そのため、極端な話、税金関係の話は割愛しても問題ないということです。税金関係の話を詳しくしない不動産会社と取引した場合には、不動産取得後に固定資産税を支払うという認識がない人さえいるのが現状です。

これから住宅を取得する人も、既に住宅を取得している人も固定資産税額は把握しておきましょう。その金額を加味した上で、住宅ローンの月々返済額が支払えるかの検証をするべきです。

1-3ランニングコストは上昇リスクがある

また、固定資産税以外にも以下のようなランニングコストがあります。

管理費

修繕維持積立金

管理費は、管理人や共用部の清掃などに支払う費用です。修繕維持積立金は、共用部の修繕をするときに発生する費用になります。まずは、この金額を加味した上で月々返済の支払いは苦しくないかを考えましょう。また、この2つの金額は、将来的に増額する可能性があります。

一戸建てには上記のランニングコストはありません。ただ、修繕費用に関しては自分で貯めておかないと、建物が劣化したときに対応できません。そのため、一戸建てでも、修繕金は自分で積み立てるという前提で考えるべきです。

1-3-1管理費が増額するとき

管理費が増額するときは、共用部分の稼働率が下がったときです。たとえば、駐車場の設置台数が20台あり、稼働率を8割と見込んでいるとします。8割の稼働率で見込んでいるということは、常時16台分の駐車場利用があるということです。

そのときには、16台分の駐車場使用料が管理会計に組み込まれるため、たとえば1台1万円の使用料であれば16万円が月々の管理会計に組み込まれます。この金額も加味した上で管理費は積算されているので、想定稼働率を下回れば管理費が上がるというワケです。

もし、マンションを所有していて、稼働率が高めに設定されているのであれば、将来的に管理費が上昇するリスクは高いといえます。

稼働率は重要事項説明書に記載されているので、必ずチェックしましょう。

1-3-2修繕維持積立金

修繕維持積立金は、マンション全体の修繕計画によって金額が決まります。多くのマンションは25年~30年程度のスパンで、長期修繕計画を策定しています。その計画に変更があれば修繕維持積立は増額になる可能性があります。また、元々「5年で30%アップする」など、増額する前提で修繕計画を組んでいるマンションもあります。

修繕維持積立金の推移も重要事項説明書に記載されているので、必ずチェックしておきましょう。

2.事例2:銀行の審査に通ったことにより安心する

安心
住宅ローンが支払えなくなる2つ目の事例は、銀行審査に通ったことにより安心するという事例です。つまり、「銀行の審査に通過=支払える金額」と思い込んでしまい、結局支払い額が厳しくなるというです。

2-1金融機関の審査方法

そもそも、金融機関が住宅ローン審査をするときには以下の点をチェックします。

年収や会社規模などの「収入」に関すること

年齢や信用情報など「個人」に関すること

ほかの借り入れなど「債務」に関すること

返済比率

2-1-1「収入」について

当然ながら、収入がどの程度あるかは審査において非常に大切になります。単純に収入「額」を見るのではなく、安定的して継続的に収入を得ることができるかが大事なポイントにあります。そのため、会社規模が安定しているか、雇用形態はどうなっているかなどをチェックします。

2-1-2「個人」について

たとえば、高齢であるほど審査は厳しくなります。たとえば、55歳で住宅ローンを組むとしたら、会社を退職するまで5年~10年程度しかありません。つまり、35年の住宅ローンを組んでも、借入期間の大部分は年金などで返済するしかないということです。

その状態になると、金融機関としては「年収は高いが定年した後の返済が心配」と判断せざるを得ません。そのため、自己資金率を厳しく見たり、借入期間は縮小したりします。

また、一度でも他の借り入れでの延滞履歴があると、住宅ローン審査に通ることは難しいです。なぜなら、金融機関は「延滞」や「債務不履行」が最も大きなリスクだからです。

2-1-3「債務」について

ほかの借り入れがある場合には、その借入による月々返済額も住宅ローン返済額に上乗せして考えます。たとえば、車のローンがあり月々2.5万円支払っているのであれば、その金額を上乗せした上で審査するということです。

2-2返済比率について

返済比率
「銀行の審査に通過=支払える金額」と思い込んでしまう最も大きな理由は、返済比率という基準があるからです。返済比率とは、「年収÷年間返済額」で計算される比率で、言い換えると「返済額は年収の中でどのくらいのパーセンテージを占めているか」を表す数字となっています。

2-2-1返済比率の基準

返済比率の基準は、金融機関によっても異なりますが、多くの金融機関が「年収400万円未満:返済比率30%以内」「年収400万円以上:返済比率35%以内」を基準返済率として設定しています。

また、返済比率を審査するときには、リスクヘッジとして実際の金利よりも少し高めの金利に設定します。2017年4月現在ですと、審査金利は3%程度に設定している金融機関が多いです。

2-2-2年収別で借り入れできる金額

前項の基準を受けて、年収別に借り入れできる金額は以下の通りです。

年収300万円:約1,490万円の借り入れ

年収400万円:約3,000万円の借り入れ

年収500万円:約3,750万円の借り入れ

上記の金額であれば、返済比率はクリアします。もちろん、この返済比率だけでなく、上述した「収入」「個人」「債務」に関しても加味した上で審査します。

しかし、注意して欲しいのは、あくまで返済比率は目安金額であるということです。家庭によって「支出額」や「貯金したい金額」などは異なってきます。そのため、返済比率に収まって審査に通過したからといって、それが支払い可能金額とイコールではありません。

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- 2017年04月28日