マンション売却の相場は築年数でどのくらい変動する

マンションの売却金額にはさまざまな項目が影響してきますが、中でも築年数は重要度が高い指標です。築浅物件ほど買い手に好まれる傾向にあり、建物が古くなるにつれ相場は下降していきます。今回は、マンションの築年数が売買金額にどのように影響するのか詳しく解説します。

マンション売却の相場と築年数の関係とは

ほとんどのマンションは鉄筋・鉄骨コンクリート造で木造住宅よりも持ちが長く、築年数による相場の下落は比較的緩やかです。実際に築何年でどのくらい資産価値は下がるのでしょうか。ここからは具体的に、マンション売却の相場と築年数の関係について紹介します。

築20年で新築の6割程度の価格に下がる

マンションは築20年を経過すると新築時の6割程度に価格が下がり、築25年には5割まで下がるといわれています。

参考：首都圏中古マンション・築年帯別成約状況｜東日本不動産流通機構

上のグラフから築年数が古くなるほど価格相場も下落していく様子がわかります。近隣で再開発が進行中、利便性が非常に高いなどを除いて、売却価格が購入価格を上回ることはほとんどありません。

専有部の内装を綺麗に保っていても、共用部分が見劣りし始めたり設備に不具合が出たりと売り手がコントロールできない点も多いでしょう。高値売却のためには早めの準備が大切です。

築年数によって相場が変動する理由

築年数が古くなるにつれマンション売却の相場が低下する原因には主に3つの要素が関係します。それぞれ確認していきましょう。

耐用年数

1つ目は建物の耐用年数です。耐用年数とは「使用できる期間」を示す指標で、特に国が定めるものを法定耐用年数といいます。新築時の価値を100として、この数値が何年経過すると0になるのかを、構造や用途から算出する仕組みです。築古になるほど残存期間が少なくなり、売却相場は落ち込みます。

マンションで主に用いられる鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年なため、築47年を過ぎると買い手を見つけることは難しくなります。

とはいえ、国が定めた期間を超過したからといって、住めなくなったり売却できなくなったりするわけではありません。鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐久性は50年を超えることも多く、建物自体の維持管理や施工によって物理的寿命が100年以上となる場合もあります。マンション売却時には法定耐用年数と実際の耐久年数は異なることに着目すると良いでしょう。

住宅ローンの借入期間が短くなる

金融機関によっては、築25年以内や築35年以内のマンションにしか融資をしないという決め事がある場合もあります。そうでなくとも築年数が経過するほど借入期間は短くなります。例えば築35年以内と定めている金融機関に築30年のマンションで住宅ローンを申し込むと、返済期間は最長でも5年となります。 20年、30年をかけて返済するケースと比べると、月々の買い手の負担は大きいです。

こうした問題を懸念し買い手が購入をためらうことで、売り手は値下げをせざるえない状況となり、結果、築年数が古いマンションの売却相場は下落していきます。

維持コストが高くなる

築年数が経過するとマンションの老朽化が進み、維持コストは高くなります。冷暖房設備は13年、エレベーターは17年で交換です。そのほか外壁補修や防水塗装、排水管清掃などを10〜13年周期でしなければなりません。マンションの管理組合や管理会社はこれらの改修工事を理由に修繕積立金を値上げすることが少なくありません。修繕積立金は管理費とともに毎月徴収されるため、購入後に月々の支払いが増加する点を心配し買い手がつかなくなることがあります。

また、築年数が相当経過した建物は大規模修繕が不可欠です。管理者の積立計画がずさんな場合、大規模修繕を行えるほどの修繕積立金が貯蓄できていないことがまれにあります。このような状態になると、修繕積立金とは別に修繕積立一時金というものが発生します。

修繕積立一時金は管理状態によりますが、1戸あたり数10万円かかることもあり、ますます買い手探しが難航します。そしてマンション売却相場の低下につながります。

売却時には耐震基準にも注目

地震の多い日本では耐震性を気にする買い手は珍しくありません。日本の耐震基準は度々改正されており、マンションにどの基準が適用されているかは重要です。

売却価格に影響する大幅な改正が行われたのは1981年6月1日です。建設許可を受けたタイミングが、それ以前か以降かによってそれぞれ旧耐震基準、新耐震基準が適用されます。

期間	種類
〜1981年5月31日	旧耐震基準
1981年6月1日〜2000年5月31日	新耐震基準

新耐震基準では震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない構造が義務付けられているのに対し、旧耐震基準では震度5強までとなっています。

なお、耐震基準は2000年6月1日にも大幅な改正がされていますが、対象となるのは木造住宅でマンションについての変更はありません。したがってマンションの売却時には旧耐震基準か新耐震基準かを確認しましょう。

新耐震基準を満たしていると、住宅ローンの金利が安くなったり、減税を受けることができたりするため買い手にとってメリットが大きく、高値で売却可能です。反対に築年数の古いマンションは旧耐震基準のことが多く、敬遠されることがあります。

築年数から考えるマンション売却のベストなタイミングはいつ？

ここまで築年数と相場の関係について紹介してきました。ここからは、マンションを売却する最適な時期に関して解説します。

価格バランスが取れるのは築15〜25年

マンションが売れやすくなる時期とは、買い手と売り手のそれぞれ希望する売買価格がつり合うタイミングのことで、この価格バランスが取れてくるのは、築15年～25年といわれています。

売り手は築年数が浅いうちに高値で売りたいと考えますが、買い手からすると値段が高いマンションは手が出しにくいです。特に都心部の築1〜5年程度の築浅物件は新築時とほぼ同等の相場となります。そのため、マンションが新しければ売れやすいとは一概にいえません。それでは、なぜ築15年～25年で価格バランスが取れてくるのでしょうか。

築15〜25年がベストな理由とは

築15年～25年でマンションを売却することにより売り手と買い手の双方にメリットがあるため、需要と供給がつり合うようになります。

まずは売り手側の利点から確認していきましょう。売り手が築15〜25年で売却するメリットはオーバーローンを防ぐことができる点です。

オーバーローンとは査定金額がマンション購入時の住宅ローンの残高を上回る状態を指します。その差額は負債として売り手が負担する必要があり、早く売却したいなどの事情がない限りは避けたい事態です。反対に、ローン残高が査定金額を下回る状態をアンダーローンといい、その差額は売却益として売り手の手元に残ります。

築年数が新しいほどオーバーローンになりやすく、おおよそ築15年を経過するとマンションの査定金額が住宅ローンの残高を超えます。このタイミングで売却を検討することで、負債を気にせずに比較的高値で売ることができます。

次に買い手側のメリットを紹介します。買い手はなるべく築年数が浅く、購入しやすい価格帯のマンションを探しています。そのちょうど良い状態のマンションが築15年ほどです。 2022年の段階で築15年であれば新耐震基準が適用されていることに加えて、耐用年数も十分残っています。先述のとおり、新耐震基準が適用された住宅は不動産所得税の軽減措置があり、420〜1,200万円ほど控除されることもあります。
不動産取得税はマンションの売却費用のうち、税金の中で税率が高い部類の税金です。そのため、不動産取得税の軽減措置を受けられるかどうかは、買い手にとって重要です。

一方で、築25年を過ぎたマンションは老朽化や残存耐用年数が気にかかります。

このような理由で築15〜25年が売れやすい時期といわれます。

マンション売却の相場と築年数を主要エリアごとに解説

マンションの売却相場は地域性に影響されます。ここでは売買件数が比較的多い、首都圏、名古屋市、大阪府、福岡県に分けて解説します。

首都圏の傾向

首都圏でのマンション売却相場は年々上昇しており、2021年1月時点で9年連続右肩上がりです。また下のグラフからわかるように、中古マンションにおける成約・新規登録物件の平均築年数も上がっています。比較的需要の高いエリアだからこそ、築年数が古くとも活発的に売買されていることがわかります。

参考：首都圏不動産流通市場の動向｜東日本不動産流通機構

以下のグラフは築年数別に首都圏の売却相場を算出したものです。築16〜20年を超えたあたりで急落し、築26〜30年で底を迎えています。

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場｜東日本不動産機構

名古屋市の傾向

2022年3〜5月の時点で、名古屋市での中古マンション取引件数が多いのは築31年以降、築5〜10年、築20〜25年の順です。平均売買価格は築5年以下が4,424万円、築10年以下が4,369万円と築浅の高額取引が目立ちます。築年数が経過するほど売却相場が低下する点は他エリアと同様です。

参考：最近3ヶ月市況データ｜中部圏不動産流通機構

また名古屋市は商業地域や工業地帯などが点在し、人口が集中する都市のひとつです。市内の中でもエリアごとにニーズが異なるため、マンション売却時には地域の需要に合わせたアピールが大切です。

大阪府の傾向

2022年4月過去1年間のデータによると、ひと月の大阪府の中古マンション平均取引件数は752.5件、平均金額は2,726.1万円、平均築年数は25.0年です。周辺の奈良県や兵庫県よりも築浅で高額な物件が取引されています。

こうしたデータから、売り手と買い手の価格バランスが合ってくる時期は、築25年前後ということがわかります。また首都圏と同じく、マンションの売却相場は上り調子で、2021年4月の平均取引価格は2020年4月よりも18.2％上昇しています。

福岡県の傾向

同データによると、福岡県では中古マンションがひと月平均280.7件取引されています。成約物件の平均金額は2,103.3万円で、平均築年数は23.9年です。その他の主要なエリアと比べると取引件数はやや少ないですが、築浅マンションの需要は大きいようです。

上のグラフからも、売り手と買い手の価格バランスが合ってくるタイミングは、築24年前後ということが読み取れます。なお、福岡県に関しても首都圏、大阪府と同じく、マンションの平均取引価格は上昇傾向にあり、2021年4月の平均取引取引価格は2020年4月よりも18.3％増となっています。

築年数が古いマンションは売却が難しい？

耐用年数を過ぎてしまった、旧耐震基準で建てられているなど築年数が古いマンションは懸念点が多く、売れ残りやすいです。しかし必ずしも売却できないわけでありません。ここでは古くても高値で売却できるケースと抑えるべきポイントについて解説します。

古くても高額売却が可能なケース

築年数が古くても高額で売却できる2つのケースを紹介します。

大規模な修繕の後

まず着目するのは、大規模修繕が終わった直後です。大規模修繕が行われるということは、建物自体の寿命が延びるということです。不動産の資産価値が残っているほど、マンションの売却価格も上がります。

また、大規模修繕の実績は、貯蓄がしっかりとなされ、マンション管理が健全である証明にもなります。修繕後しばらくは修繕積立金の徴収が少なくなることもあり、買い手側のメリットは大きいでしょう。

高価売却のために取引実績の多いエージェントに依頼する

築年数が古いマンションを売却する際には、経験豊富なエージェントに依頼しましょう。高値で売却するノウハウがあることも多く、売り手の希望に沿って売り出すことが可能です。

加えて、不動産仲介会社やエージェントの得意分野も確認しましょう。中古マンションや住宅の取引が得意だったり、都心やベッドタウンといった特定のエリアに長けていたりします。

しかし、一般的な不動産会社では担当者を変更することは難しく、条件がぴったり合うエージェントを探すことは大変です。そうした際には「マンションマーケット」の利用がおすすめです。

マンションマーケットは毎月50万人以上が利用する不動産取引サービスで、最大6人のエージェントを比較できます。エージェントの売却実績やプロフィールを見ることができるため、相性の合う人物を楽に探すことが可能です。

築年数が古いマンションを相場より高値で売却するコツ

経年劣化や安全性を考慮し築古マンションを避ける買い手は多いです。対して、価格が安くなった物件は手が届きやすく、ある程度の需要があります。ここからは、築年数が古くても相場より高値で売却するコツを紹介します。

複数の不動産会社に一括査定を依頼する

まず、売却時の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。
依頼する査定の数が少ないと、査定額が本当に相場に沿っているどうかの判断が難しいためです。

また、先述の通り、不動産会社には得意・不得意がある点も留意しなければなりません。

地域密着型なのか、広告を駆使して全国から買い手を見つけるタイプなのか、単身者向けマンションに強いのか、家族層向けマンションに強いのかなど、得意分野は多岐に渡ります。これらの得意分野が査定の値段に表れてくるため、最低でも3、4社には連絡を取りましょう。複数の不動産会社と連絡する時間がない場合は「マンションマーケット」で数人のエージェントに依頼することで相場の参考になります。

売却までに補修をする

築年数が古く売却が難しい場合は補修をすることで買い手の目に留まりやすくなることがあります。例えば、築50年を過ぎた限界築年数マンションと呼ばれる部類の物件や室内の壁紙に傷がついているなどであれば補修するのが良いでしょう。見た目を改善することで、安全性や清潔感をアピールできます。

また、先述の通り、築年数の古いマンションは、管理組合や管理会社が補修や模修繕工事を行うことがあります。そうした工事後のタイミングで売り出すのもおすすめです。

マンション売却のポイントを築年数別に紹介

マンションの売却価格が下落するターニングポイントは主に4つあり、築10年、20年、30年、40年です。ここからは、築年数により変わってくるマンション売却のポイントを解説していきます。

築10年以下のマンション売却

築10年以下の物件は設備が新しく、室内もキレイな場合が多いため、高値で売れる傾向にあります。築浅の場合、オートロックやカメラ付きインターホンなどセキュリティ面が充実している可能性も高く、人気が集まりやすいです。

ただし、築年数が新しいほどオーバーローンになりやすい点に注意が必要です。オーバーローンになると売り手が差額を支払う必要が出てくるため負担が大きくなります。そうした際には住み替えローンの利用も視野に入れましょう。

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの返済分と新居を購入するための資金を併せて借りることができるローンです。住み替えローンはマンション売却と同時に新しい住居を購入する場合のみ利用できます。

余裕のある返済計画を立てやすくなったり、自己資金を確保しておけたりなどメリットもありますが、審査が厳しい、売買スケジュールがタイトになるといったデメリットも存在します。

築10〜20年のマンション売却

築10～20年ほど経過すると、新築時の金額と比べ約4割は売却相場が低下します。とはいえ買い手にとっては、比較的新しいマンションが安価に入手できるため高いニーズがあります。

一方で、設備の故障や室内の汚れが目立ってくるタイミングでもあり、キレイな状態で維持する工夫や配慮が必要です。特に水回りはカビやくすみに注意しましょう。

また、築15年を超えるとマンションの大規模修繕が行われる時期に入ります。売却のタイミングは逐一気にかけておくことを推奨します。このタイミングでメンテナンスが行われるなら外壁や屋根、インターホンやTVアンテナといった箇所が多いです。

築20〜30年のマンション売却

築20～30年程度経つ頃には、新築時の5〜6割程度に価格は下がってきます。

このくらいの年数が経過すると、売却するマンションは現在の設備や流行から外れてしまっている可能性が出てきます。経年劣化も考慮するとリフォームが必要となるケースは珍しくありません。窓枠やベランダは共用部として扱われていることがあり、その場合、個人ではリフォームができないため確認が必要です。その他、間取り変更や水回りの移動も制限されていることがあります。リフォームの費用は内装なら80万円、トイレや洗面は30万円ほどが目安です。

また、マンション価格の下落幅が小さくなる時期なため、不動産市場を観察し、タイミングを見計らって売却すると良いでしょう。なかなか売却のタイミングがつかめないという方は、マンションマーケットを利用し売却相談することをおすすめします。

築30年以上のマンション売却

築30年以上経過すると、マンションの相場はかなり低下している状態です。旧来から設置済みの設備には価値を見出しづらく、室内も汚れていることが一般的です。そのため、リフォームをして売却をすることが基本となってきます。リフォームやクリーニングの費用以上に売却利益が出るかどうかも判断しつつ、売るタイミングを見極めましょう。

また、建物構造の法定耐用年数を超えてくる時期でもあり、実際はまだまだ使えるマンションだとしても買い手の需要は減少します。マンションを売却するときには、注意が必要となってくる築年数です。

マンション売却で相場よりも安くなる失敗事例

ここまでは、マンションを高値で売却できるケースやコツを紹介してきました。ここからは、マンションが相場よりも安くなってしまう失敗事例を紹介します。

売り急いでしまう

築年数が新しいうちに早く売ろうと、売り急いでしまうと、結果的に相場よりも安く売却してしまうことがあります。
そもそもマンションの査定から売却までは約6か月かかるといわれており、すぐに売れるわけではありません。余裕を持って計画することが大切です。そうでないと焦って安く売却するということになりかねません。

また、マンションを売却するタイミングは相場や市場動向なども影響します。必要であれば相場が高くなるまで売却を待つのもひとつの手です。住宅業界に大きく関わる税制改正などがあるとマンション市場は変化することがあります。

内覧時に部屋が汚い

買い手は室内の雰囲気を購入決断の要素にします。室内が汚い状態だとその時点で購入を見送るか、過度に汚いことを嫌がり、大きな値段交渉をされることもあります。

このようなことにならないように、室内を清掃したり、整理整頓したりしましょう。汚れがひどく目立つ場合は、ハウスクリーニングやリフォームを推奨します。タバコの匂いや固着した汚れは簡単に落とせないことがあるためです。

重ねて、売却するマンションのアピールポイントをまとめておくことも大切です。端的にアピールすることで、買い手に良い印象が残り、値段の交渉を受けづらくなります。

マンション売却の相場を調べる方法

マンションを売却する際、相場に近い金額で売り出すことにより、大きな値段交渉が起こることを防止します。ここからはマンション売却の相場を調べる3通りの方法を紹介します。

1. マンションマーケットを活用する

1つ目はマンションマーケットを活用する方法です。掲載数が多く、売却するマンションに似た物件の売却金額を調べることができます。

競合の設備やサービス内容も把握できるため、新規設備の設置やリフォームを検討している際にも役立ちます。

＞＞マンションマーケットで相場を調べる

2. レインズシステムを活用する

2つ目はレインズシステムを活用する方法です。レインズシステムとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことで、成約したマンションの金額を知ることができます。

＞＞レインズシステムで相場を調べる

3. 土地総合情報システムを活用する

3つ目は土地総合情報システムを活用する方法です。土地総合情報システムとは、国道交通省が運用するシステムで、実際に取り引きされた不動産の成約済み価格を閲覧することが可能です。レインズシステムより正確な相場を知ることができる上に、エリアごとの検索も簡単に行うことができます。

＞＞土地総合情報システムで相場を調べる

マンション売却時に相場を調べる際の注意点

マンションの売却相場を調べる際には次の2点に注意しましょう。

同じような築年数の物件を比較する

ここまで解説してきたように、築年数はマンションの売却価格に大きく影響します。立地や設備が似ていても、築年数が異なるだけで相場はガラリと変わってしまいます。より正確な資産価値を知るためには、売却予定のマンションと同条件の物件で比較しましょう。

間取りや面積など物件の条件を合わせる

相場を調べる際には、築年数に限らず、その他の条件も売却するマンションと合わせる必要があります。例えば間取りや専有面積、駅からの徒歩分数です。買い手が重視する情報を的確に捉えることで適切な売却価格の設定につながります。
また、設定した価格が相場に沿っているか確認する際には坪単価や㎡単価を基準にしましょう。坪単価や㎡単価は専有面積に左右されづらい値です。

マンション坪単価は以下の式で算出できます。

坪単価＝売却金額（円） ÷ 専有面積（坪）

例えば、マンション売却金額が3,000万円、専有面積が30坪の場合は「3,000万円 ÷ 30坪＝ 100万円」で、坪単価は100万円となります。

まとめ

マンション売却相場は築年数やエリア、室内の状況などによっても変わってきます。

マンションマーケットでは、最大6人のエージェントを比較することができるため、複数の不動産会社に連絡する手間なく、正確な相場を知ることができます。ネットでの申し込みが可能なため気軽に依頼でき、無料で査定してもらうことも可能です。

マンションを高値で、早く売却したいと考えている場合はマンションマーケットをご利用ください。

マンション売却を成功させるコツや売買の流れについて知りたい方は下記のページをご参照ください
「マンション売却を成功させるコツを不動産業者が徹底解説」