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マンションを売りに出す 〜 マンション買取 〜
マンション買取について
■ 最も利用されている「仲介」による売却
一戸建てやマンションなど自宅を売却する際には、不動産会社（以下、業者と表記）に売却を依頼し、買主を探してもらう「仲介」による売却が一般的です。依頼を受けた業者は、物件情報をインターネット上やチラシ広告などによって情報を公開します。すると、一般の購入希望者が閲覧できるのはもちろん、同業他社に紹介を促すこともできるため、最も効率的な方法と認識されています。しかし、「買主がまだいない状態」から販売活動がスタートするため、いつ契約ができて、いつ引渡しをして売却代金を受取れるのかは不確定となります。一般的には、売却を依頼してから完了まで2～5ヶ月程度は掛かると想定されます。しかし、売却の理由が「買い換え」になる場合は、買い換え先の引渡し期限もあるため、いつ売れるのかは切実な問題になります。他にも、転勤などで行動が制限される方や早急に資金を必要とする方などにとっては、売却時期が不確定な「仲介」による売却は、時間的な不安が伴うことを考慮する必要があります。
■ 最近増えている「買取」による売却
一方、仲介とは異なる形態として「買取」による売却という方法があります。これは、業者自らが買主となって、売却物件を直接買い取る形態で、ここ数年、積極的に「買取」を行う業者が増えてきています。この「買取」による売却は、業者側が資金の授受や契約・登記などの手続きをすべて手配してくれるため、「時期が不確定」という仲介の不安要素を解消することができます（メリット・デメリットについては、後ほど詳しく説明します）。また、買取が可能な物件としては、一戸建てやマンションはもちろん、アパートや1棟もののマンションに至るまで、ほぼすべての種類の不動産が対象とされています。ちなみに、一戸建てやマンションの場合は、買い取りした業者自らが売主となり、近年流行している内外装や設備機器などを一新するリノベーションを施して再販売されます。最近ではこの手法を専門業務とする業者も増えており、各業者の買取金額にも違いがあるようですから、買取査定を依頼する際には複数の業者に声を掛ける方もいらっしゃいます。
このように、時間的利点が大きい「買取」ですが、売却を検討される方が注意しなければならない点もあります。今回は「買取」の全体像について、事例を交えて詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。
買取のメリット
■ 売買契約や引渡しの時期が明確で、売却代金を早期に受取ることができる！
「仲介」での売却を選択する場合、不動産会社（以下、業者と表記）へ正式に依頼した時点から買主探しをスタートすることになりますので、この時点では、いつ契約できるのか、いつ引渡して売却代金を受取れるのかは、まだわからない状態です。売出価格が高すぎたり、物件状態に問題があったりすると、反響等も少なくなる恐れがあり、最悪の場合は、買主が見つからずに売却を断念するというケースも発生することさえあります。一方、「買取」による売却の場合は、業者が買主になりますので、金額等の諸条件やスケジュールなどの話し合いがまとまりさえすれば、すぐにでも売買契約が可能となり、早ければ契約から2～3週間後には引渡して代金を受取ることができます。
■ 不具合箇所を補修する必要がなく、現状のままで引渡すことが可能！
不動産の売買契約においては、通常、建物内外の不具合箇所や破損箇所を補修して引渡すことになりますが、買取ではほとんどの場合で、現状のまま引き渡すことが可能となります。本当にそのようなことが可能なのでしょうか？業者は事前に綿密な物件調査を行って補修箇所をチェックし、その見積りを取ります。そして、判明した補修費用を買取金額から差し引くのです。どうせ補修するなら、どの業者で行っても同じですから、補修が可能な物件であれば買い取る業者自身が補修工事を行うことで、買取が可能になる訳です。さらに、欠陥箇所などの「瑕疵担保責任(*1)」も免責とするケースが多く、これも大きなメリットと言えるでしょう。
*1瑕疵担保責任とは
■ 近隣に知られないよう売却することも可能！
売却される方の中には、できれば隣近所に知らずに売却を済ませたいというケースも多々あります。その理由のなかで最も多いのが、住宅ローンなどの返済が立ち行かなくなってしまい、仕方なく自宅を売却して返済に充てるケースです。これは、購入時点では問題なかったものの、病気や転職などによって収入が不安定になったり、教育費など子供に掛かる費用が増えて家計が苦しくなるなどの理由から、ローンの返済に支障が生じることがおもな要因と言われています。その他にも、夫婦の離婚や子供の問題など、家庭内の事情で売却するケースも最近増加しています。そのような場合でも、買取業者に事情を説明しておけば、調査や引越しなどの手配をできるだけ近隣に知られないよう対処してもらうことができるのです。
■ 深刻な問題が発生した物件でも買取りしてもらえる（事故、自殺等）！？
前項で、返済難や家庭内の事情による売却をお話ししましたが、なかにはもっと深刻な事情を抱えた物件もあります。そのおもなケースとして、事故や自殺などが発生してしまった物件です。さすがにこの場合は、事情を近隣に知られているでしょうから、秘密裏に引越すほどではないでしょう。むしろ心配は、そんな“訳あり物件“でも買取してくれるのかということだろうと思います。結論から言うと、買取は可能です。もちろん、金額的には低くなると思われますが、なかにはそのような物件を”得意“とする業者もいたりします。事件内容によっては難しいケースもありますが、相談してみる価値はあると思います。
■ 「とりあえず見てみたい」とか「比較のための見学」など“無駄な内覧”がない！
仲介による売却では、インターネットなどで常に売却物件の情報が公開されています。ということは、ちょっとでも興味のある方は現地を見てみたいと考えるでしょう。業者側としても、成約に結びつけるためには現地内覧が不可欠ですので、当然、内覧を勧めることになります。ただ、内覧する方がすべて購入希望者とは限りません。前述のような「ちょっと興味のある」方もいれば、他の物件と比較するための内覧という方など、無駄な内覧に終わってしまう可能性もあったりします。さらに、その内覧も1～2度目で決まれば良いのですが、それ以上の頻度になったり、平日の日中や夜間に内覧希望があったりすると、生活が落ち着かず、仕事にも支障をきたすことになります。しかし、買取ではそのような不便さは全くありません。事前に、業者側と都合の良い日程を決めた上で内覧・調査を行いますので、しっかりと予定を組むことができます。
買取のデメリット
■ 業者が「買取」する金額が低い
「買取」による売却は、時間的にも手続きにおいてもメリットが多い売却方法と言えます。しかし一方で、買取金額が低いというデメリットも存在します。「仲介」による売却金額が相場だとすれば、不動産会社（以下、業者と表記）による「買取」では仲介の価格相場の6割～8割程度の金額になってしまいまうケースが少なくありません。なぜそのような低い金額になってしまうのでしょう。
■ 業者が買取する理由
業者は買取した物件を自社が売主となって再販売することをおもな目的としています。再販売にあたってはほとんどのケースで“リノベーション(*1)”を施して販売します。工事内容としては、内外装を一新して設備機器なども交換し、物件によってはLDKを広くするなど間取りにも手を入れることがあり、相応の工事費用を掛けることになります。加えて、業者は一定の利益を確保する必要もありますし、万が一相場で販売できなかった場合のリスクも背負わなければなりません。相場より低い金額とは言え、業者側としては相当額の出資を伴うことになる訳ですから、ある程度の保全を確保するのは当然と言えます。このように、必要なコストとリスクへの備えを考慮する必要があることから、相場よりも低い買取金額になってしまうのです。
■ 中古住宅に付保する保証コスト
買い取った業者が住宅を再販売するにあたり、購入希望者に対して資金計画を行う事になります。そして、ほとんどの購入希望者が住宅ローンを利用されると考えられます。そこで業者側が念頭に置かなければならないのは、中古住宅については「築年数」に対する一定の規制があることから、新築物件のような長期融資が組めない場合があり、せっかく購入希望者が現れても返済期間が短くなるため、資金繰りに障害が生じてしまうケースがあります。そこで国土交通省では、中古住宅市場を活性化させるために、既存住宅であっても規定の検査を受けて合格すれば、一定期間の保証を付保する事を認める制度を確立させました。そして保証が認可された住宅であれば、金融機関が住宅ローンの融資期間を緩和できることになったのです。業者としても住宅ローンのハードルを下げて販売したいため、ほとんどの中古物件に保証を採用することになります。するとそれに伴って導入コストが掛かり、その費用を計上する必要があるため、結果として買取価格にも影響することになる訳です。購入する側にとっては安心な制度と言える半面、売却する側としては金額が圧迫されることにつながる（＝買取金額が低くなる）という訳です。
買取に向いているマンション
■ 築年数が30年以上経過している物件
最近の分譲マンションは、従来と比べて設備や仕様が格段にグレードアップしています。専有面積も広く確保しており、まさに至れり尽くせりの感があります。それに比べ築年数の古い、特に30年以上経過したマンションは、設備のみならず内外装、水回りの使い勝手など明らかに見劣る点が多く、一般的な「仲介」による売却ではなかなか買い手が付きにくいと思われます。
■ とにかくボロボロの物件
築年数の古さ以外では、「汚い」物件も買い手を見つけるのが難しく、これは居住中の使用状態が原因と思われます。よく見られる例では、室内でペットを飼い、壁紙はボロボロ、ドア枠の建具がキズだらけの物件や、結露で壁一面がカビ一色になった物件、レンジ廻りが手の施しようのないほど油で汚れた物件など、内覧をためらうようなものもあったりします。また、「臭い」も買い手を遠ざける要因です。前述のペットを飼っている部屋はもちろんですが、換気をせずに締め切ったままの部屋は臭いがこもっていますし、カビ臭くもなっているでしょう。このような物件では、よほど大掛かりなクリーニングでもしない限り、買い手を見つけるのは難しいでしょう。
■ 重要なのは「リノベーションの可否」と「場所」
このような「築年数が古い」「ボロボロ」の物件こそ、「買取」をお勧めしたいところです。コラム内でもご紹介しましたが、買取った不動産会社（以下、業者と表記）は、「リノベーション」を施して再販売します。具体的な工事内容を挙げてみます。
- ・キッチン、トイレ、洗面台などの設備機器を最新鋭の機種に交換する。
- ・可能であれば、窓サッシを二重にして、結露や騒音防止の仕様にする。
- ・破れた壁クロスは、全面デザイン性のあるものに貼りかえる。
- ・建具のキズには、化粧材をコーティングして一新する。
- ・防臭、防カビ加工が施された資材、部材を採用する。
- ・独立キッチンを対面式に変更する（可能な物件のみ）。
- ・LDKが狭い物件の場合、居室の壁を撤去してLDKに取り込み、16帖以上のLDKに変更する。
物件によっては対応できない工事もありますが、先に述べた「買い手がつきにくい」要因のほとんどを解消することができますので、「古いから」「汚いから」などと自分だけで判断せず、まずは業者に査定を依頼してみましょう。ここで、注意点がひとつあります。今回ご紹介しているのは「分譲マンション」のケースで、マンションで最も重要視されるのは「利便性」です。特に駅などの交通機関に近い物件なら、買取の可能性は高くなりますが、郊外でバス利用のみの物件ですと、場合によっては買取が困難なケースもありますので、業者に確認する必要があります。一戸建ての場合は、その点の縛りは多少緩和されます。
■ 予想以上の買取価格になるケースもある
状態良好でリフォームなどが必要ではなく、そのまま再販出来そうな物件や、売り物があまり出ない希少性の高いエリアの物件などは予想以上の査定金額が出るケースもあります。ただ状況は日々変動しているので、今日の買取金額が一か月後も同じ保証はありません。
経済状況の変化はもちろんですが、業者自身の在庫状況や、同じマンションから他の売却物件が出てきて希少性が薄れるなど個別要因にも大きく左右されます。ですので、業者の査定金額の有効期限は短めに設定してあるケースも少なくありません。
プロである業者ですが、相場を見誤ってしまい高値で買取しすぎたケースも稀にあるので、「業者の買取金額＝安い」と全てをひとくくりにはせず、売却の選択肢の一つとして考慮するのは有効な手段とも言えます。
ただし、既に述べているように「とにかく1円でも高く売りたい」という方には適さない方法です。仲介価格<買取金額となることはまず考えられません。