投資用マンションを売却するためのポイント

居住用と投資用

マンションの売却において、居住用マンションと投資用マンション(オーナーチェンジ物件)の売却では、その方法やアプローチが大きく異なってきます。
ここでは投資用マンション(オーナーチェンジ物件)の売却についてご説明します。

居住用と投資用では査定方法から異なる

まず、居住用マンションと投資用マンションでは、その不動産の査定方法から異なります。
居住用マンションにおいては取引事例比較法が主な査定方法として用いられますが、投資用マンションにおいては収益還元法を用いて不動産を査定します。

取引事例比較法は同じマンション内や近隣類似マンションの過去取引事例や現在の売出事例を比較し、そこに時点修正等を加え価格を算出するものであるのに対し、収益還元法は簡単に言うと、『このマンションを貸すと月額○○○円の賃料になる。このマンションであれば○○%くらいの利回りが欲しいから、そうすると物件価格は○○○円だね』というアプローチ方法です。

収益還元法の計算式

収益還元法査定価格 =(想定年間賃料-固定資産税等の年間出資額)÷ 想定利回り

簡単に式にすると収益還元法の計算式は上記のようになります。
例えば、現在貴方が投資用マンションを保有しており、月額10万円(管理費込)で賃貸しているとします。
固定資産税や管理費等の年間出資額が20万円、そのマンションや地域の想定利回りを8%とすると、

収益還元法査定価格=(120万円-20万円)÷0.08=1250万円

投資用マンションはこのように査定価格を決定しています。
同じマンションの部屋が○○○円で売れていたから・・という視点ではなく、収益と利回りから計算しているため、取引事例比較法と収益還元法では査定結果に大きな異なりが生じる場合もあります。

参考:マンション査定の方法を知ることがマンションを高く売るポイントにつながる

購入者の視点も居住用と投資用ではまったく異なる

異なる視点

査定方法の次は購入者の視点を考えてみましょう。
基本的に、居住用のマンションであれば購入者は『自分がここに住んだらどれだけの利益(快適性)を得られるか』という視点で検討を行います。
例えば、日当たりが良い、風通しが良い、家具はここに置いて~、収納が~etc…

しかし投資用マンション、特にオーナーチェンジ物件の場合、購入者は多くの場合において室内を見る事ができません。仮に室内を見たとしても自身が住む家ではないため、設備や室内状態の確認程度です。
投資家は『このマンションを貸したらどれだけの利益(収益)が得られるか』という視点で検討を行います。そしてここで言う利益(収益)の大きさを最も分かりやすく現したものが『利回り』なのです。

ですから、いくら日当たりが良くても、いくら風通しが良くても、いくら眺望が良くても、利回りが低すぎてはなかなか投資家の目に留まる事はできません。投資用マンションの売却においては、近隣地域の利回り相場を正しく理解し、せめて近隣マンションと同等の利回りを確保したいところです。

もちろん、賃料は永遠に一定を保てる訳ではありません。築年数が経つにつれ賃料は減額していくことが想定されますし、入居者が退去した際には次の入居者が決まるまで空室期間があります。室内のリフォーム等も必要となるでしょう。
投資用マンションの購入者は将来的な賃料の変動、リフォームの必要性、入居者退去後の空室リスク等、様々な要素を検討し購入を決定しているのです。

利回りだけではない、投資用マンション売却の難しさ

上記では購入者の視点と利回りの大切さを説明しましたが、利回りの高低だけで投資用マンションの売却が上手く進むとは限りません。例えば、都内で募集中の投資用マンションだけでも利回り10%を超える高利回り物件を数多く目にする事ができます。
利回り10%の場合、出費を除いて単純に計算すると10年間で物件価格の元が取れる計算です。
しかし、これだけ高利回りな投資用マンションでさえも売れ残る事が多々あるのです。

その理由の一つは築年数が古すぎるケースです。既に40年や50年も経過したマンションでは、例え利回りが10%を超えていてもなかなか手を出そうとする人はいません。購入してしまえば自分の【資産】となる訳ですから、旧耐震基準である点も投資家にとっては懸念点でしょう。
期間満了に伴い建物を取り壊さなければならない定期借地権マンションの場合は尚更です。購入する時点で残存期間が10年や15年であれば、物件価格の元を取って終了になってしまいます。

その他の理由としては、現状の賃料が相場と比較してあまりにも高すぎる場合には、退去後の募集では賃料を大幅に下げなければならないので、見せかけだけの高利回りとなってしまいます。
また、駅から極端に遠いマンションにおいても、賃貸募集に出した際に敬遠されがちなため投資家の食指は伸びません。さらに、建物や共用部の管理状態も重要な検討要素となりますが、月々の管理費と修繕積立金が極端に高いマンションも投資家には敬遠されてしまいます。

このように、投資用マンションには利回りだけでは解決しない難しさがあるのです。

売却の際はバランスが大切

上で説明した様々な理由から、投資用マンションの売却は簡単ではありません。
利回りが低すぎては投資家の目に留まりませんし、利回りだけで簡単に話が進むわけでもありません。
最も大切なことは全体的な【バランス】でしょう。

例えば、比較的新しく立地も悪くないマンションであれば近隣相場と同等~やや高めの利回りで価格を設定する、築年数の古いマンションや駅から遠いマンションにおいては価格をぐっと下げてデメリットをカバーできる利回りで価格を設定する等、マンション毎に最適なバランスを保つ必要があります。
このあたりのバランス感覚については売主個人の判断では難しいため、不動産のプロである不動産会社の意見を積極的に取り入れましょう。もちろん、売主のために絶妙なバランスを提案できる不動産会社の選定も大切である事は言うまでもありません。

その他には、利回り以外に投資家の目に留まるメリット、例えばリノベーションを施している、学生や単身者の多い街でワンルーム投資に適している、人気の沿線であり資産価値が下がりにくい、近隣で大規模な再開発が予定されており今後の物件価格上昇が期待できる等、がある場合はそれらを積極的に押し出した営業活動が良いでしょう。

まとめ

  • ・居住用マンションと投資用マンションでは査定方法が異なる
  • ・居住用マンションと投資用マンションでは購入者の視点も異なる
  • ・投資用マンションの売却は利回りの高低だけではない難しさもある
  • ・大切なことは各マンション毎に最適なバランスを保つ事

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