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マンションを売る時に作ってもらうマイソクは大切
不動産会社の前を通ると、店頭に「売マンション」「売一戸建て」「賃貸マンション」など多くの物件情報が掲示されています。 物件に関するすべての要素が網羅されているこの書面のことを、業界では「マイソク」と呼んでいます。
このマイソクですが、店頭に掲示するだけが目的ではなく、販売用として来場客に渡したりインターネットで公開したりします。 そのため、不動産会社によっては単なる情報の羅列ではなく、キレイに見やすい内容にして、見てみたいと思わせるように仕上げています。
今回はマイソクの重要性について説明していきたいと思います。これからマンションを売却しようと考えている方、本コラムでマイソクがいかに大事なツールであるかを理解して頂ければと思います。
マイソクにはどんなことが書いてあるのか？
不動産会社によってマイソクのレイアウトは異なりますが、掲載される内容には一定の基準があります。まず、マイソクに記載する基本情報について説明します。
Ⅰ.間取り図面
マンションでも一戸建てでも、まず最初に目に入るのは間取り図面だと思います。広さや部屋数はもちろん配置や方位などがおもなチェックポイントになるでしょう。
図面を見るときの注意点として、居室の帖数表示が挙げられます。 LDKや洋室の場合、表記上のルールよって1帖＝1.62㎡とすることになっていますが、和室は畳の枚数で表記されるのが一般的です。実はこの畳の大きさ、必ずしも1帖＝1.62㎡ではない場合もあり、気になる物件の場合には確認が必要です。
Ⅱ.物件概要
物件概要は、その物件において伝えるべき情報を簡易に記載しています。下記におもな事項を列記します。
- ○物件の種別（売マンション、売一戸建て、売土地など）
- ○所在地（マンション名、団地名）
- ○価格
- ○建築年月（新築からの経過年数）
- ○交通（最寄り駅やバス停からの所要時間・距離）
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○構造（RCは鉄筋コンクリート造、SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造、Sは鉄骨造）
関連記事:RC造とSRC造の特徴と比較について -
○管理費・修繕積立金・駐車場使用料（マンションの場合に記載）
関連記事:管理費と修繕積立金の違い - ○都市計画・用途地域・建ぺい率・容積率（おもに一戸建て、土地の場合に記載）
不動産検索サイトやチラシ広告などに物件情報を掲載する際は、この図面、物件概要を記載することが宅地建物取引業法で義務付けられており、マイソクもその対象に含まれます。 なお、見る側が関心を示しやすいからと、価格や所在地だけの表示は違反広告として罰則の対象となり、“最高”や“他を批判”する表記も違反の対象となります。
Ⅲ.物件の特徴やセールスポイント
マイソクの多くは、図面や物件概要以外に、その物件の特徴やセールスポイントが記載されています。
- ○近隣の利便施設（買物施設、金融機関、医療施設、公園など）
- ○リフォーム・リノベーション済みの場合の工事内容
- ○小学校・中学校学区
これらの記載は、最近では当たり前のように行われており、言葉の羅列だけでなく施設や完成時の写真を掲載するなどして差別化を図ったマイソクが多くなっています。
■似たような物件でも、マイソクの見せ方によって成果に違いが出る！？
マイソクは、不動産会社における営業ツールの基本となる資料です。 その用途は、店頭掲示はもちろん、ホームページ、チラシ広告、レインズ（不動産業者間の情報サイト）、オープンハウスなどあらゆる営業の場で活用されます。
マイソクは目に触れる機会の多い資料であるため、その見せ方ひとつで成否が決まると言っても過言ではなく、似たような物件であっても、マイソクの出来栄えによっては反響に大きな違いが表れる場合があります。 そのため、各不動産会社はさまざまなアイディアを駆使したマイソクを作成し、他社との差別化を図ります。
Ⅰ.画像・映像で訴求する
かつてのマイソクはモノクロが主流でしたが、最近ではカラーを採用するケースが増えています。また、室内の状況や眺望などの写真掲載も多く見られます。 さらに、ホームページや情報サイト内で室内動画が見られる機能を備えるところもあります。
Ⅱ.図面や物件概要を補強するコメント
マイソクには、情報提供以外にもうひとつ大きな「役割」があります。それは、マイソクが営業の一端を担っているということです。 店頭掲示、ホームページ、チラシ広告では、一度見て忘れられるのがほとんどで、せっかくお金を掛けて情報提供しても成果に結びつきにくいというのが実態です。
そのジレンマを補強するために、図面や物件概要にコメントを挿入したり、より詳しい物件のメリットなどを加えたりします。
一例を挙げると、施設紹介にスポーツクラブ、学習塾、幼稚園バスの送迎ルートなど、ユーザーの要望に細かく対応した情報を盛り込んだり、またリフォーム済み物件なら、詳細なリフォーム箇所を図面に書き込んだり、キッチンシンクのメーカーを記載するなど、調べたり内覧しなければわからないような事も掲載したりします。
■売りに出した物件のマイソクは見せてもらい自分でも確認しよう
ここまでの説明で、マイソクがいかに重要な営業ツールであるかをおわかり頂けたことと思います。 ですから、自分が売却を依頼した物件が、果たしてどういうマイソクになっているのか知りたいと思う売主がいても不思議ではないでしょう。
業者が自分の物件をどのように紹介しているのか、マイソクを見れば自分の物件に対する業者の姿勢が垣間見えると思います。 前述したような基本的な情報はもちろん、写真を掲載して視覚的な興味を訴求し、担当者コメントを盛り込むなど「お客様目線」を意識したレイアウトになっていれば、自分の物件が大事に扱われていると実感できるでしょう。
反対に、基本的な情報だけを掲載し、画一的で大したアピールもされていないマイソクですと、よほど希少な物件でない限り他の多くの物件に埋もれてしまう可能性が高く、業者の姿勢にも疑問符がついてしまいます。
すでに売却を依頼された売主のみなさんには、できるだけ多くの反響が得られるよう、自分の物件のマイソクを確認する必要があります。 依頼した業者にマイソクを見せてもらい、内容的に不十分と感じたら遠慮せずに修正してもらうようにします。これから売却を予定している方は、業者の店頭に掲示されているマイソクを比べてみると大体判断できます。
また、あってはならないことですが、マイソクの内容が間違っているケースがあります。 これは、単純な記載ミスがほとんどで、例えば、物件に接する道路が正しくは私道なのに公道と表記されていたり、周辺施設の名称が間違っていたりします。
このような間違いは、以前作成した他の物件のマイソクをベースにしている時に発生しやすく、表記を修正しないまま掲載され続けていることもあります。 このような記載ミスが発生しないよう、売却の依頼を受ける際、現地確認や行政確認、売主へのヒアリングなどをしっかり行った上でマイソクを作成するはずです。
間違った情報を見た方がそのままの認識で商談が進むようなことがあれば、トラブルに発展する場合もあります。 本来は売主がすべきことではありませんが、マイソクにしろネット情報にしろ、自分の物件は確認しておいた方が良いでしょう。
■まとめ
マイソクは営業の一端を担う重要なツールで、マイソクの出来だけで成約に至るケースというのも、少なくありません。 常々どんな業者のどんなマイソクに良い印象を持つか自分なりにチェックしておき、自宅マンションなどを売却する際に反映してもらうという方法も有効ではないかと思います。