山形県 築45年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

あさひヶ丘マンションの概要

山形県山形市鉄砲町に位置するあさひヶ丘マンションは築年数が約47年、全43戸から成る6階建ての物件で、広さは約47㎡から62㎡の間で、価格帯は370万円から1660万円となっており、特に950万円から1049万円の範囲での取引が活発です。山形駅から徒歩23分という立地条件は、市街地へのアクセスと静かな住環境のバランスを求める層に適しています。

適正価格（売却）

あさひヶ丘マンションの平均売り出し価格は約1125万円で、周辺市場の動向と比較しても適正価格帯に位置しています。近年の山形市の中古マンション市場では、価格が平均19％下落している状況の中で、本物件の価値下落はわずか8％にとどまり、安定した資産価値を維持していることが伺えます。

将来性

あさひヶ丘マンションは建設から47年経過しており、将来性の偏差値は51ポイントですが、その古さにも関わらず、良好な建物状態と継続的な需給バランスに支えられた価格維持が期待されています。山形駅周辺の発展や市の都市計画により、中長期的な価値向上の可能性が推測されます。

環境満足度

あさひヶ丘マンションの環境満足度は、周辺に交番がなく888m以上離れているものの、周辺には医療施設が35件、スーパーが2件、コンビニが6件と生活利便施設が充実しています。また、国が公開しているハザードマップ上で地盤が安定していることや、津波のリスクが低い地域であることも評価されています。さらに、山形市立第六小学校や山形市立第六中学校、日本大学山形中学校が近隣に位置することから、家族層にも魅力的な住環境を提供しています。

大原マンションの概要

「大原マンション」は山形県山形市十日町1丁目7-31に位置し、築年月1978年12月の4階建てで、総戸数は27室、広さは一室あたり16㎡を誇り、価格帯は132万円から158万円で、山形駅からは徒歩12分という便利な立地条件を備えています。

適正価格（売却）

マンション価格の適正価格偏差値は50で、山形市の他の中古マンション市場の平均と比較しても競争力のある価格設定であり、過去5年間の価格下落率が15％である地域の中で、大原マンションは9％の下落率を示しており、販売価格は独自AI推測価格154万円に対して、市場価格が153万円となっているため、現時点では売り時ではないと評価されています。

将来性

大原マンションは築年数が46年と、エリア内の同価格帯マンションと比べて古さは否めませんが、将来性の評価として偏差値59を獲得しており、徒歩12分の駅近立地がその評価を支えています。

環境満足度

環境満足度偏差値は62と高評価で、大原マンション周辺では交番が640m以内、医療施設69件、スーパー4件、コンビニ10件など生活に必要な施設が充実しており、地盤もしっかりしており洪水のリスクが低く、津波や高潮の影響も受けにくいため、安心して生活できる環境が整っています。

山形セントラルコーポの概要

山形県山形市香澄町に位置する山形セントラルコーポは、駅近便利な立地にある1979年築の7階建てマンションで、総戸数36戸の1Rマンションです。各戸の広さは12㎡から33㎡で、価格帯は80万円から230万円と、その立地を鑑みれば非常にリーズナブルであり、特に180万円前後の価格帯が市場での売買実績が多いとされています。

適正価格（売却）

山形市内の中古マンション市場を考えた際、山形セントラルコーポの現在価格は平均偏差値51に対してやや劣る50を記録しており、周辺相場の変動を見ると、過去5年間で平均15%の価値が下がる中で、同マンションは6%の下落に留まっています。現在の平均売り出し価格は183万円でマンションマーケットAIによる適正推測価格187万円と比べ、価格的には安定していると言えますが、価格上昇傾向にはないため、投資目的ではなく住宅として検討するべき物件です。

将来性

山形セントラルコーポは築年数が45年を数え、近隣の物件と比べるとやや古いものの、山形駅まで徒歩8分の優れたアクセス性を持ち、AIによる将来性評価では53の偏差値を獲得しています。これは同エリア内の平均よりも高いスコアであり、その立地による強みが評価されていることを示しています。

環境満足度

治安の面で見ると、山形セントラルコーポは交番まで496mと近く、医療施設も52件、スーパー2件、コンビニ10件が揃うなど生活利便性が高いエリアに位置しています。ハザードマップによると、地盤がしっかりしており、洪水や高潮のリスクが低い地域です。さらに、山形市立第一小学校や山形市立第二小学校が近隣にあるなど、子育て世帯にも適した環境が整っており、環境満足度は高いと言えるでしょう。

サンコーポ松波第1の概要

山形県山形市松波4丁目に位置する「サンコーポ松波第1」は、築年月1978年6月の7階建てマンションで、総戸数28室を有し、広さは51㎡から67㎡の間の2LDKが主流です。価格帯は330万円から798万円で、特に530万円から580万円の間に市場価格の集中が見られます。山形駅から徒歩44分の立地は、公共交通へのアクセスとしては若干距離がありますが、山形市内での生活に必要な施設が整っていることから、居住環境は充実しています。

適正価格（売却）

「サンコーポ松波第1」の現在の価格は、マンションマーケットのAIによる適正価格推測572万円に対して、実際の売出し平均価格が564万円となっており、適正価格偏差値は49と、山形県山形市の中古マンション市場平均をわずかに下回ります。これは過去5年間にこのエリアでの中古マンション価格が15％下落する中16％下落していることから、市場の平均的な価格動向と比較しても若干のディスカウントが見られます。

将来性

築年数が46年を数える「サンコーポ松波第1」は、周辺エリアの中古マンションの平均築年数より約12年古い物件となっており、将来性の偏差値は42と平均より6ポイント低い評価です。立地が駅から徒歩44分という点も将来性評価を抑える一因となっていますが、リノベーションなどの価値向上策を行う余地があることから、投資対象としては潜在的な可能性を秘めています。

環境満足度

治安面では、最寄りの交番まで969mと他の物件に比べやや離れているものの、環境満足度は偏差値50と平均的な評価を得ています。周辺には17件の医療施設やスーパー1件、コンビニ3件があり生活利便性は高いです。また、山形大学附属小学校教官室や山形市立第一中学校などの教育施設が近くにあり、ファミリー層にも適した環境です。ハザードマップによれば地盤は安定し洪水リスクが低く、津波や高潮の影響も受けにくいため、自然災害へのリスクも比較的低い地域です。