マンション売却の流れと方法を知ろう

マンション売却の流れ

① 売却する理由を確認する

不動産の売却は一戸建て住宅や分譲マンション、あるいは土地であったりするわけですが、こういう売買は一生のうちでも何回も行うことがなく、しかも知らないことも多いものです。

結婚や子供の出産や子供の小学校入学など、人生の節目節目で買い替えを行ったり、相続で不動産を手に入れることになったりと、売買に至る理由も、希望する条件も違います。また、世の中に全く同じ不動産というものは存在しないので、100人いれば100通りの不動産売却が存在します。

中には手持ちの不動産を無事に売るまでの流れが面倒であり、手続きにも時間がかかるためにネガティブなイメージを持つ人もいるかもしれません。

しかし、自分自身の希望や経済状況をきちんと把握、整理することが出来れば、不動産売却は決して難しいことではありません。

② 売却するマンションの相場を知る

自宅などを売却する際、どの程度の価格で売れるものか気になるところです。不動産の価格を調べる方法としては、インターネットの不動産情報や市販の情報誌、折込広告などを参考にされる方も多いかと思います。掲載されている物件を参考にすることで、市場でどのくらいで売り出されているのか、おおよその相場を把握する事ができます。一方、不動産会社に対象不動産の査定を依頼すると、似た条件で過去に売れた物件の事例を調べてもらう事ができ、販売中(まだ売れていない)物件とは違った現実的な価格を知ることができます。

※マンションマーケットでは各マンションごとの相場情報をオンラインで公開しており、対象マンションの相場を知ることが可能です。

③ 査定を依頼する

不動産を売却する際は、一般的な流れとして不動産会社にどのくらいの金額で売れるものか、価格査定を依頼します。

査定方法には簡易査定・机上査定・訪問査定があり、金額の精度には差が発生してしまうケースも少なくありません。

不動産価格を査定金額の算出方法には、最も基本的な査定方法である「取引事例比較法」があり、他に投資用不動産を査定する際の「収益還元法」、一戸建てなどの建物を査定する際の「原価法」という3つの査定方法が一般的に採用されています。通常、自宅などの居住用不動産では取引事例比較法を採用することが多く、まず過去の成約事例を抽出し、個別の優劣要因を加味して査定金額をはじき出すことになります。

④ 売却にかかる費用を確認する

不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかります。仲介手数料や住宅ローンの返済にかかるお金、ケースによって異なる税金など、さまざまな費用が必要となります。

売却金額=手元に残る金額ではありませんので、売却を依頼する不動産会社に現状を説明し、事前にきちんと各費用を把握しておきましょう。

諸費用を把握していないと想定外の費用となることも。必ず各費用は把握しておきましょう。

⑤ 仲介を依頼する

売り出し価格を決める

マンションの査定が終わり、実際にマンション売却を行うには不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。ここでのポイントは査定価格と売却希望価格との調整だと思います。

査定金額と希望金額が同じ、あるいは査定金額が希望額を上回るのであれば、査定金額で売却に出せばよいですが、査定額が希望額を下回る場合もあります。

売り出し価格は売却活動に非常に大きな影響があります。あまり時間をかけずに売却したいのであれば、査定金額に近い金額を、時間がかかっても少しでも高く売却したいのであれば、希望金額に近い金額で売り出し価格を設定することになるでしょう。

さらに、買い替えなどを行う予定であったり、住宅ローンの返済なども考慮しなければいけない場合は、その辺りの調整も考慮する必要があります。

売り出し価格は売却価格の成否を左右する重要な要素ですので、慎重に判断しましょう。

媒介契約を結ぶ

価格を決定したら、売却活動を開始するために不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約は、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのに、売り主が不動産会社に依頼する内容や仲介手数料などを契約で明確にします。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が義務づけられています。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どの媒介契約を選ぶかによって、不動産会社の売却活動方法に違いが出ます。

※マンションマーケットでは3種類の媒介契約のうち「専任媒介契約」を承っています。

⑥ マンションを売りに出す

販売活動を行う

媒介契約の後、いよいよ売却活動のスタートとなります。一般的には、まずマイソクと呼ばれる物件広告資料を作成し、通称「レインズ」と呼ばれる不動産会社専用の情報データベースシステムに物件情報を登録します。これで一斉に、全国すべての不動産仲介会社に物件の販売情報が行きわたり、各社が購入を希望する方(買主)を探すこととなります。また合わせて、大手不動産ポータルサイトや各社のホームページに掲載されます。

※マンションマーケットでは、「レインズ」や大手不動産ポータルサイトを活用した一般的な売却活動に加えて、経験豊富な売却コンサルタントが独自で築いた販売ネットワークの活用や個別の不動産会社への提案を行い、より幅広い売却活動を実施します。

内覧の準備をする

空室での売り出しであれば心配はないかもしれませんが、居住中の場合は、日頃からもし部屋内を見せて欲しいという希望があればいつでも見せられるように準備しておくことが大切です。何も置かれていない室内は広く見えますが、家具や家電製品、その他諸々のものが置かれていると部屋内は狭く感じるものです。トイレや洗面所、あるいは浴室は清潔かどうかが特にチェックされる場所ですから掃除や保守管理には気を付けておきたい場所です。玄関を入ったところにある下駄箱も整理整頓して収納しておくべきと言えます。

すぐに売却したい場合

すぐに現金が必要であったり、内覧を受け入れるのが嫌であったりと、短期間で売却活動を終了させたい場合もあるかと思います。
その場合は業者に不動産の買取りを依頼する方法があります。

⑦ 購入希望者と交渉をする

物件が売り出され、購入希望者が現れると、不動産会社を通して「買付証明書(または購入申込書)」が提示されます。これは、購入の意思表示の書面であると同時に、希望者側による購入にあたっての条件提示の書面でもあります。購入希望者側から提示される代表的な条件として、以下の項目が挙げられます。

・売買価格
・物件の不具合箇所の補修を誰が行うか
・引渡し時期
・契約時に買主が支払う手付金の額
・登記簿面積と実測面積のどちらをもって売買面積とするか(実測面積とする場合、売買面積の清算方法をどのようにするか)

これら以外にも、物件の状態、購入希望者側の事情によって提示される条件はさまざまです。提示された条件について、売主側の負担を踏まえた上で不動産会社と相談し、あらためて購入希望者側に回答します。条件交渉がまとまれば、契約へと進みます。

⑧ 物件情報を開示する

不動産の売買の際にに必ず行われるのが、宅地建物取引士による重要事項説明です。買主に購入予定の物件の詳細や法令上の制限などの重要事項が説明されます。重要事項説明は契約前に必ず行うこととなっており、重要事項説明を聞いたからといってもちろん契約書にサインをしなければいけないということではありません。契約前の最終チェックといえるもので、その内容をしっかりと理解してもらう為にも、売主は売却する物件の情報を適切提供する必要があります。

⑨ 売買契約する

契約条件がまとまり、住宅ローン審査など買主側の資金調達が確実になれば、売買契約に進むことになりますが、その前に、契約書の文面や妥結した条件等が契約書内の特約に盛り込まれているかを、契約の前日までに確認するようにしましょう。さて、すべての障害が解消されれば、晴れて契約となります。契約の場においては、まず不動産会社に所属する宅地建物取引士から買主に対して、重要事項説明書という書面をもって法的な制限や物件の概要などが説明されます。その内容を買主が納得・理解した後で、売買契約書が読み上げられます。売主・買主双方が契約書面を十分理解した上で記名・押印し、買主から手付金を受け取って契約成立となります。なお、一般的な手付金の額は売買金額の5%~10%程度で、その手付金に対する領収証を買主に渡します。また、契約書に決められた額の収入印紙を貼ることが必要となりますので、印紙の金額を不確認のうえ準備しておきましょう。

⑩ マンションを引き渡す

マンションの引渡しでは、覚えておかなければならない大きな3つのイベントがあります。

1.残金決済

残金決済とは、売主が買主から売買代金の残代金を受取ることです。すでに契約の際、手付金を受取っていますので、売買代金から手付金を差引いた金額を、銀行振込みなどによって受け取ります。加えて、固定資産税・都市計画税の日割額の精算も行います。残金決済は、便宜上、金融機関で行われることが多く、売主・買主・不動産会社・司法書士などが同席して行います。

2.引渡し

残代金等の振込みが確認できたら、売主は買主に物件の鍵などの必要物を引渡し、司法書士は所有権移転に関する登記申請書を法務局へ持ち込みます。

3.引越し

一般個人の方ですと、引渡しと引越しを混同される場合があります。引渡しとは、上記1.2.のイベントの総称であり、引越しは入居・家財の搬入になります。なかには、引渡し当日に引越しされる方もいらっしゃいます。

⑪ マンション売却に関わる税金について

マンション売却の際にかかる税金には契約時に必要なもの、売却の際の状況によって変わるものがあります。

印紙税

土地・建物などの不動産を売却する際、印紙税を納付しなければなりません。2014年4月1日から2018年3月31日までに契約したものについては、印紙税額の軽減措置が適用になります。具体的な印紙税の額は、一般的に多いとされる売買金額1,000万円を超え5,000万円以下の契約であれば10,000円、5,000万円を超え1億円以下であれば、30,000円が必要になります。納税方法としては、規定額の収入印紙を購入して売買契約書に貼付し、当事者が割印することで納税と見なされます。

所得税

不動産の売却によって、利益が出た場合に課される所得税を譲渡所得税と言います。これは、購入代金よりも売却代金の方が高くなった場合に、その差額に対して課せられる税金です。

住民税

譲渡所得税とセットにして計算される税金に、住民税があります。これも、不動産の売却により利益が出た場合に、その差額に対して課せられる税金です。

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