新潟県新潟市東区 2LDKのマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

サーパス中山の概要

サーパス中山は新潟県新潟市東区中山6丁目に所在し、1996年7月に建設された8階建てマンションで、新潟駅から徒歩28分の距離にあります。総戸数99戸のこの物件は、2LDKから3LDKまでの間取りがあり、広さは57㎡から71㎡で、市場価格は1070万円から1980万円の範囲にて取引されています。

適正価格（売却）

新潟市東区の同規模中古マンション市場において、サーパス中山の売却偏差値は55と平均を上回っていますが、過去5年間の地域内平均価格上昇率と比較して、サーパス中山は価値が下落しており、現在の平均売出価格1453万円が適正推測価格1393万円と比較してやや高い水準にあるため、市場価値を考慮すると売却の機会と見ることができます。

将来性

サーパス中山の築年数は約28年で、近隣同価格帯物件の平均築年数よりもやや年数が経過しており、新潟駅からの距離もあることから、将来性の偏差値は49と平均よりわずかに下回りますが、新潟駅との距離以外に将来的な地価上昇や再開発の可能性も考慮に入れる必要があります。

環境満足度

サーパス中山周辺の治安は交番が至近距離にあり良好であり、25件の医療施設、3件のスーパー、2件のコンビニが揃う便利な生活環境を持っています。また、ハザードマップにおいても洪水や高潮のリスクが低く、新潟市立木戸小学校、新潟市立竹尾小学校、新潟市立沼垂小学校や新潟市立東新潟中学校が徒歩圏内にあり、子育て世代にも適しています。

ダイアパレス東山公園の概要

ダイアパレス東山公園は新潟市東区江南に位置し、越後石山駅から徒歩約21分の距離にある1994年築の6階建てマンションで、3LDKの広さは69㎡から73㎡までの範囲にあり、市場価格は980万円から1690万円となっております。

適正価格（売却）

このマンションはエリア平均価格から見ると、適正価格偏差値52と評価され、新潟県新潟市東区の他物件と比較しても約16%程度の価格下落が見られるものの、適正推定価格1334万円に対し市場価格が1356万円となっているため、比較的適切な価格設定であると推察されます。

将来性

築30年を迎えたダイアパレス東山公園の将来性偏差値は44と、地域平均を下回る数値ですが、駅からの距離が徒歩21分とやや離れている点を考慮する必要があり、その影響により将来性評価に影響している可能性があります。

環境満足度

この物件の環境満足度は34と評価されており、周辺の治安面での不安が指摘されていますが、スーパーやコンビニエンスストア、医療施設が近隣に充実しているほか、新潟市立江南小学校や新潟市立石山中学校が周囲にあるため、家族向けの環境としては魅力的です。

ピュアシティ牡丹山の概要

新潟県新潟市東区に位置し、築年数が27年になるピュアシティ牡丹山は、広さ55㎡から60㎡の3LDKが700万円から1580万円で取引されていますが、地域の中古マンション市場における多くの取引価格は1150万円から1200万円の範囲内で集中しており、東新潟駅から徒歩約39分の立地にあるこのマンションは、全53室の6階建てで住所は新潟市東区牡丹山3丁目14-25です。

適正価格（売却）

ピュアシティ牡丹山の売却に際しての偏差値は51で、新潟市東区の中古マンション市場の平均偏差値よりも高く、近年の価格上昇率は約29％に達していますが、機械学習に基づく市場分析データによると、現在の平均売出価格1155万円はAIが推測する適正価格1159万円とほぼ同等であるため、今は売るべきではないと評価されています。

将来性

ピュアシティ牡丹山は築年数が比較的若く、将来性の評価は非常に高い85ポイントとされていますが、最寄り駅から離れた立地であるため、アクセスの便はやや不便な可能性がありますが、新潟市東区における同様の価格帯の物件と比較しても、その将来性は高く評価される要素を持っています。

環境満足度

周辺環境としてはピュアシティ牡丹山の治安は良好で、交番が徒歩圏内にあり、医療施設や買い物施設も充実しており、地盤も安定しており洪水や高潮の危険が低いため、住環境としての満足度は35ポイントと評価されていますが、新潟市立牡丹山小学校や新潟市立木戸中学校が近隣にあるため、ファミリー層にとっても魅力的な住環境が整っています。

ダイアパレス逢谷内の概要

新潟県新潟市東区逢谷内に位置するダイアパレス逢谷内は、大形駅から徒歩20分の立地にある2000年築の7階建てマンションで、価格範囲は2LDK、52㎡の980万円から3LDK、78㎡の1698万円までと、中古市場での主要価格帯は1380万円〜1480万円に集中していることから、新潟市東区におけるコストパフォーマンスに優れた物件と言えます。

適正価格（売却）

ダイアパレス逢谷内の売出し価格は、新潟市東区の中古マンション市場の価格動向と機械学習データをもとにした偏差値を考慮すると、49の偏差値を記録し、一般的な物件価格と比較して高い競争力を持っていますが、過去5年の市場価格上昇率25％に対して13％の価格下落を経験していることから、即時売却には不向きなタイミングと判断されます。

将来性

築24年のダイアパレス逢谷内は、新潟市東区の同価格帯の物件と比較して若干築年数が若いものの、駅からのアクセス距離がやや長いことや、AIによる将来性評価では平均を下回る38の偏差値を記録していることから、長期的な資産価値の増加は期待しにくい可能性があります。

環境満足度

治安や日常の利便性が高く、地域リスクが低いことが特長のダイアパレス逢谷内は、交番が徒歩圏内にあり、医療施設が22件、スーパー2件、コンビニ4件が近隣に点在し、ハザードマップによる評価も良好であり、さらに新潟市立大形小学校が近くにあるなど、ファミリー層にも安心の生活環境が整っています。

紫竹ハイツの概要

新潟県新潟市東区紫竹6丁目に位置する「紫竹ハイツ」は、平成元年に築かれた歴史ある6階建てマンションで、総戸数67室からなります。広さ46㎡から58㎡の2LDKで構成されており、価格は230万円から798万円の範囲に設定されており、多くの価格帯が290万円から398万円で取引されていることから、エリアの市場相場に適した価格帯であることが伺えます。

適正価格（売却）

新潟市東区にある「紫竹ハイツ」は、周辺の同条件物件と比較して適正価格の偏差値50を保持しており、周辺エリアの中古マンション市場の価格上昇率25%に対して、価格が大きく変わらない安定した市場状況を示しています。現在の平均販売価格428万円は、AIが算出する市場適正価格450万円と比較しても、購入者にとって魅力的な価格帯での取引が期待できます。

将来性

「紫竹ハイツ」の将来性は、築年数が50年を超えるという点でやや懸念されますが、AI分析による偏差値56という評価は、エリア内同築年数物件の平均より優れており、リノベーションなどの価値向上の可能性を秘めています。最寄り駅である越後石山駅から徒歩27分の距離にあり、公共交通機関へのアクセス面が強化されれば、さらに将来性は高まると見込まれます。

環境満足度

住環境の評価に重要な「紫竹ハイツ」周辺のセキュリティ面で、最寄りの交番まで660mと安心の距離にあります。また、26件の医療施設、スーパーやコンビニそれぞれ3件が近隣に点在し、日常生活に便利な立地です。地盤が固く、洪水リスクが低いことも評価され、災害時の安全性にも配慮された地域であることが確認できます。教育施設として新潟市立江南小学校、新潟市立木戸小学校、新潟市立竹尾小学校が周辺に存在し、子育て世代にも魅力的な住環境が整っています。