山形県 築40年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

メゾンドール七日町の概要

山形県山形市に所在するメゾンドール七日町は、1980年9月に建設された9階建てのマンションで、山形駅から徒歩16分、北山形駅から徒歩24分の場所にあり、全39戸のうち現在市場に出ている物件は2LDKの62㎡が585万円から、最大6K111㎡で1180万円となっています。

適正価格（売却）

メゾンドール七日町の売出し物件の平均価格は895万円で、市場独自のAI分析による適正推測価格889万円と比較してわずかに高いものの、山形市内の同築年数帯の中古マンション市場の平均価格の15％下落に対して、こちらのマンションは6％の下落に留まっており、価格変動の少なさから安定した資産価値を保っていると言えます。

将来性

築年数が44年とやや高いながらも、将来性の偏差値は54ポイントと地域平均を上回り、市街地へのアクセスや継続的な需要に影響されにくい立地を考えると、将来に向けた資産としてのポテンシャルを持っていると分析されています。

環境満足度

治安の面では最寄りの交番が徒歩5分圏内にあり、生活利便性も高く、医療施設66件、スーパー3件、コンビニ7件が周辺に点在し、また国公開のハザードマップで洪水リスクが低いとされる安全な地盤に位置しており、近隣に教育施設として山形市立第一小学校と山形市立第四小学校があり、ファミリー層にも適していると評価されています。

ターミナルプラザの概要

山形県山形市香澄町に位置する「ターミナルプラザ」は、築42年を迎える歴史ある8階建てマンションで、総戸数81室、平米数は23㎡の1Rから149㎡の4SLDKまで幅広い居住スペースを提供しており、198万円から1980万円の範囲で価格が設定されています。

適正価格（売却）

山形駅から徒歩6分の好立地にある「ターミナルプラザ」は、市内の中古マンション市場と比較して偏差値54となり、平均価格が724万円となっており、近年の不動産価格の傾向に沿った適切な価格設定であると言えます。

将来性

ターミナルプラザは、都市の発展に伴う利便性の向上と共に、駅近という立地の強みを持ちながら、築年数の経過による価値の見直しも考慮した上で、偏差値54という将来性を示しており、中長期的な投資としても魅力があります。

環境満足度

「ターミナルプラザ」は犯罪発生率の低い地域に位置し、403m以内に交番があり、治安の良さが評価される一方で、周辺に豊富な医療施設や生活利便施設が集まる充実した生活環境を実現しています。さらに、地盤が安定しており自然災害のリスクが低いことから、環境満足度は高く評価されています。

シャンポール六日町の概要

山形県山形市相生町に位置する「シャンポール六日町」は、築年月1980年の歴史を持つ6階建てのマンションで、北山形駅からは徒歩15分の距離です。51㎡の1LDKから66㎡の3LDKまでの広さの部屋があり、販売価格は500万円から最高1674万円まで幅広く、近年の山形市の中古マンション市場動向を反映しています。

適正価格（売却）

独自AIによる分析の結果、シャンポール六日町は適正価格の偏差値52を維持し、周辺市場の5年間での約19％の価格下落に対して、わずか11％の下降を見せる堅調さを示しています。中でも最も多い価格帯は1080万円から1190万円であり、現在の売り出し平均価格は1102万円とAI推定価格1089万円に近く、価格的に魅力的な投資対象となっています。

将来性

シャンポール六日町は築44年という長い歴史を持っているものの、山形市の同価格帯マンションに比べると築年数はやや古め。立地が駅から徒歩15分とやや離れている点が将来性の偏差値48に影響していますが、山形市の穏やかな市況下では、緩やかな価値の下落または維持が見込まれています。

環境満足度

治安の面では460m以内に交番が位置し、医療施設42件、スーパー2件、コンビニ5件と周辺環境は充実しており、環境満足度の偏差値55はこの地域の生活利便性の高さを物語っています。地盤も安定しており、洪水や津波からのリスクが低い地域であるため、自然災害に対する心配も少ないでしょう。教育施設として山形市立第三小学校、山形市立第四小学校、山形市立第五中学校等が近隣にあり、ファミリー層にも適した住環境です。

サンコーポ松波第2の概要

サンコーポ松波第2は、山形県山形市松波4丁目に位置し、1980年11月に竣工された6階建てのマンションであり、総戸数は30戸です。広さは53平米の3DKから68平米の2LDKまでと幅広く、価格は380万円から1490万円の範囲に設定されており、市場の動向から把握される平均価格帯は700万円〜930万円の間に集中しています。

適正価格（売却）

サンコーポ松波第2の適正価格は、山形市の他中古マンションと比較しても偏差値54をマークし、市場平均よりも3ポイント高評価です。過去5年の価格動向に基づき、同地区の中古マンション価格は平均で15％の下落を見せていますが、この物件は14％の下落に留まっており、現行売出し価格844万円はAIが推定した適正価格820万円と比較しても妥当な範囲であり、売却に適したタイミングと言えます。

将来性

築44年経過しているサンコーポ松波第2は、周辺同価格帯物件の平均築年数と比較してやや古い部類に入ります。最寄りの山形駅からは徒歩42分と距離がありますが、山形市の都市開発の動向や交通アクセスの改善が見込まれることから、将来性の偏差値は44と、エリア平均より若干低いものの投資としてのポテンシャルは持ち合わせています。

環境満足度

治安の面でサンコーポ松波第2の周辺には最寄りの交番まで837mとやや距離がありますが、近隣には山形大学附属の小中学校があり、教育機関に恵まれた環境といえます。生活利便施設としては18の医療施設、1つのスーパー、4つのコンビニが存在し、日常の利便性は高いです。また、ハザードマップ上で地盤がしっかりしており、洪水や高潮のリスクが低いとされることも住環境の安全性を高めており、環境満足度の偏差値は51となっています。

メゾン鳥居の概要

メゾン鳥居は、山形県鶴岡市鳥居町に位置し、1982年築の6階建のコンパクトなマンションで、平米数は40㎡から78㎡の間で、価格帯は380万円から480万円です。最寄りの鶴岡駅からは徒歩17分とアクセスも良好で、総戸数は17戸、設備や構造に関しては時間が経過していますが、手頃な価格帯で中古マンション市場における一定のニーズに応えています。

適正価格（売却）

中古マンション市場においてメゾン鳥居の価格帯は適正とされており、近隣の中古物件相場と比較しても、平均より高価格で取引されている状況です。一般的な価格下落率と比べると、メゾン鳥居は下落の幅が狭いことから、市場における価値が維持されていることが窺えます。

将来性

メゾン鳥居の将来性については、築年数が42年と若干古いことや駅からの距離がある点を鑑みると、周辺地域の平均より少し低い評価となるものの、価格に見合った需要は今後も見込めるでしょう。

環境満足度

環境面では、メゾン鳥居は鶴岡市立朝暘第五小学校が近く、交番も184m以内にあり治安が良好です。さらに、病院29件、スーパー2件、コンビニ3件と、生活に必要な施設が充実しており、ハザードマップによると地盤もしっかりしており自然災害のリスクが低い地域であるため、ファミリー層にも適した環境となっています。

リゾートマンション都の概要

山形県鶴岡市湯野浜に位置する「リゾートマンション都」は、平米数40～53㎡、価格帯2080万円〜4500万円で提供されており、1983年竣工の築40年を超える9階建ての物件です。立地としては羽前大山駅から徒歩約89分とやや距離がありますが、リゾートエリアとしての魅力を持ち、観光シーズンには賑わいを見せるポテンシャルを持っています。

適正価格（売却）

「リゾートマンション都」の売り出し価格は、周辺マーケット情報と比較して、やや高めの偏差値51を示していますが、この地域では近年価格下落傾向にあり、他の物件が平均55％の下落を見せている中で、本マンションは下落率が16％に抑えられているため、価値のある投資と見なされます。また、AIによる適正価格分析で326万円と算出された中、現在の平均価格が331万円となっており、投資に適したタイミングであるとも言えるでしょう。

将来性

築年数が41年を迎える「リゾートマンション都」は、その歴史を持ちながらも、将来性を左右する主要なリフォームは行われており、AI予測による将来性の偏差値は42とこのエリアの平均よりやや劣るものの、リゾートエリアとしての地域活性化や将来計画などにより、価値向上が見込まれる可能性を秘めています。

環境満足度

生活利便施設の少なさは「リゾートマンション都」の環境満足度に影響を及ぼし、偏差値は30と低めです。しかしながら、治安面については交番まで1102mとやや距離がありますが、ハザードマップによるリスク評価は低く、自然災害のリスクが少ない落ち着いた住環境となっています。

サンコーポ桜田の概要

山形県山形市桜田東4丁目に位置する「サンコーポ桜田」は、築年月1980年9月の10階建てマンションで、総戸数69戸、広さは46㎡から78㎡の間で、価格帯は320万円〜1349万円となっており、平均価格帯は788万円〜1099万円であることから、比較的手頃な価格で中古マンション市場に出回っている物件です。

適正価格（売却）

「サンコーポ桜田」の適正価格は、山形市の中古マンション市場と比較して平均偏差値51に対して42と価格面で見劣りがするものの、AIによる適正価格推定では927万円となっており、現在の平均売出価格873万円は適正価格に近いため、購入するには妥当な価格であると言えます。

将来性

「サンコーポ桜田」は築年数44年とエリア内で比較的古い部類に入りますが、人工知能による将来性評価では平均を上回る偏差値53を記録しており、価格低下リスクに対して割安感があるため、中長期の投資としての将来性は見込まれます。

環境満足度

「サンコーポ桜田」の周辺環境は、治安の面で不安要素があるものの、病院やスーパー、コンビニが徒歩圏内に複数存在し、生活利便性は高いです。また、洪水リスクが低く、津波や高潮の影響も少ないことから、自然災害の危険性が低い地域であることが伺えます。近隣には山形市立蔵王第一小学校や山形大学医学部附属病院院内学級などの教育機関も存在し、ファミリー層にとっては魅力的な立地条件を誇っています。

ルベール蔵王の概要

ルベール蔵王は山形県山形市に位置し、茂吉記念館前駅から徒歩142分に位置する1982年竣工の4階建てマンションで、83室のユニットが1K（20㎡）から1DK（37㎡）の間で展開されており、価格帯は20万円から130万円となっています。

適正価格（売却）

ルベール蔵王の適正価格は、山形市内の中古マンション市場の動向と比較して、現在の売り出し平均価格72万円がマンションマーケット独自AIによる推測価格76万円と近似しているものの、総合的な価格偏差値は50で、市場平均と比べて適正な価格帯に位置づけられています。

将来性

築42年のルベール蔵王は、山形市の同価格帯中古マンション平均築年数より5年古く、駅からの距離も考慮すると将来性偏差値は平均より7ポイント低い41を記録しており、立地やアクセスの点ではやや劣るものの、価格帯の割には将来性があると評価されています。

環境満足度

治安や医療環境を備えたルベール蔵王の環境満足度は、市立蔵王第三小学校が近隣にあり、家族向けの安定した住環境がある点が評価され、交番の近さやハザードマップでの安全性も考慮に入れると、偏差値は30を記録しています。

シーサイドマンション鶴屋の概要

シーサイドマンション鶴屋は、静かな住環境を求める方に適した山形県鶴岡市湯野浜に位置する1983年築の10階建てマンションで、41㎡の1LDKが80万円から、45㎡の2Kまでは350万円の価格帯で売り出されていますが、市場の動向を考慮すると220万円〜260万円が主流となっており、羽前大山駅からは徒歩91分と少々距離がありますが、その分落ち着いた住環境を享受することが可能です。

適正価格（売却）

現在のシーサイドマンション鶴屋の販売価格は、近隣のマンション市場データと比較して適正価格偏差値が50であることから理に適っており、5年で55%下落した近隣物件と比べて21%の下落のみで推移しているため、価格的には安定していますが、マンションマーケット独自AIが推測する適正価格とほぼ一致しており、現状では買い手にとって価値が高まる可能性は限られていると言えます。

将来性

シーサイドマンション鶴屋は築年数が41年であり、地域内の平均よりわずかに高いものの、将来性の偏差値は37と平均より7ポイント低く、駅から距離があることも影響していますが、改修やリノベーションの可能性を考えると、将来的に価値が見直される余地を秘めているかもしれません。

環境満足度

交通の便は不便な位置にあるものの、シーサイドマンション鶴屋の環境は、地盤が安定しており自然災害のリスクが低いという点や、近隣に鶴岡市立湯野浜小学校があることから、家族連れにとっても魅力的な立地であると言えますが、病院や商業施設が不足している点は日常生活において不便を感じる可能性があります。