滋賀県大津市 築40年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

カーサ瀬田の概要

「カーサ瀬田」は滋賀県大津市の閑静な住宅街に位置し、瀬田駅から徒歩わずか2分の距離にある便利な立地のマンションです。1981年12月の竣工以来、7階建ての建物は質実剛健な造りで、総戸数23室のうち52㎡の3DKタイプから69㎡へと広がる居住空間が提供され、購入希望者には7800万円から1198万円の価格帯で販売されています。

適正価格（売却）

市場動向を踏まえた機械学習に基づく分析では、「カーサ瀬田」の適正価格偏差値は51と評価され、滋賀県大津市内の同条件の物件と比較して、平均的な価格帯を維持しつつも、近年の22％の価格上昇傾向に対して5％の価格下落が見られたことから、現在の市場価格は878万円と、適正と推定される877万円との間に僅かな差があり、購入者にとっては魅力的な買い時と言えます。

将来性

「カーサ瀬田」は築43年と周辺エリアの物件と比較してやや年数を経過していますが、駅近物件としての価値は揺るぎなく、将来性の偏差値は54と平均値と同等であり、継続的な需給バランスを考慮すると、長期的な資産価値の維持が期待されます。

環境満足度

安全性と利便性が求められる居住環境において、「カーサ瀬田」は治安維持に重要な交番が徒歩1分圏内を含む84m以内にあり、医療施設や生活必需品を扱う商業施設も豊富に点在しており、国のハザードマップ評価も良好です。さらに、地元大津市立瀬田東小学校、大津市立瀬田北小学校、大津市立瀬田小学校や大津市立瀬田北中学校へのアクセスも容易で、子育て家庭にとっても理想的な居住地と言えるでしょう。

大津東スカイハイツの概要

大津東スカイハイツは、滋賀県大津市馬場3丁目に所在し、7階建てで総戸数122戸から成る中古マンションで、築年数は1981年6月の竣工であることから約40年以上の歴史を持ちます。71㎡の1SLDKが約1,130万円から、112㎡の4LDKが最高約1,980万円という価格帯で取引されており、錦駅から徒歩3分、膳所駅から徒歩7分の立地にあるため、交通の利便性も高いと言えます。

適正価格（売却）

大津東スカイハイツの適正価格を見ると、滋賀県大津市の中古マンション市場の動向を加味した際に、平均偏差値51に対し、当該物件は63と評価されており、過去5年間で周辺市場が平均22%の価格上昇を見せている一方で、本物件は14%価格が下落しています。これは、マンションマーケットのAI推定価格1,306万円と現在の平均売り出し価格1,529万円との差によるもので、高い適正価格偏差値が示す通り、売却の適期かもしれません。

将来性

将来性については、大津東スカイハイツが築年数43年を迎えるなか、将来性の偏差値は45と低めであり、同地域の平均値と比較すると7ポイント低い数値です。しかし、駅近であることや、今後の再開発計画など、位置的利点を考慮すれば、長期的な投資としてのポテンシャルは依然として残っていると言えるでしょう。

環境満足度

環境満足度に関しては、大津東スカイハイツは治安が良好なエリアに位置しており、周辺には交番が徒歩圏内にあります。さらに、医療施設が35件、スーパーが6件、コンビニが10件と充実した周辺環境が確立されている上、近隣には大津市立平野小学校や、国立滋賀大学教育学部附属小中学校があり、子育て世代にも適した立地条件を提供しています。ハザードマップに基づく地盤の強さや洪水リスクの低さも加味すると、住環境としては非常に優れていると評価できます。

シャルム大津の概要

滋賀県大津市の閑静な住宅街に位置する「シャルム大津」は、築年数は長いものの、充分にメンテナンスされた7階建てマンションで、広々とした65㎡の2SLDKから快適なファミリー向け87㎡の4LDKまで、豊富な間取りが7,800万円から1億8990万円の価格範囲に揃えられています。唐崎駅まで徒歩わずか10分というアクセスの良さは、日々の通勤や週末のお出かけにも便利で、住環境として非常に魅力的な地域です。

適正価格（売却）

シャルム大津の物件価格は、周辺の市場分析に基づき、平均的な適正価格を若干下回る偏差値48と評価されていますが、過去5年間の地域内中古マンション価格の上昇率が22％にも関わらず、本物件はわずか3％の価値上昇にとどまっており、現状ではマーケット独自AIによって推測された1211万円の適正価格に対し、1154万円の平均売出価格となっており、市場販売価格よりも割安な状況であることから、購入のチャンスと見ることもできます。

将来性

築43年が経過した「シャルム大津」は、その経年にも関わらず将来性の偏差値は59と評価されており、周辺エリアの平均よりも高い将来価値が期待されるため、リノベーションなどを施すことで、今後の価値の向上が見込める投資としても有望な物件です。

環境満足度

「シャルム大津」は、治安の良い地域に位置し、交番が徒歩圏内にあるだけでなく、30件もの医療施設や複数のスーパー、コンビニが充実しており日常生活に便利な環境です。加えてハザードマップに基づく自然災害リスクも低く、大津市立唐崎小学校や大津市立唐崎中学校が近隣に位置することから、家庭を持つ世帯にとっても安心して生活できる住環境と言えるでしょう。

椿ハイツ瀬田川の概要

滋賀県大津市瀬田4丁目に位置する「椿ハイツ瀬田川」は、1981年3月に建築された5階建ての中古マンションで、スペースは68㎡から97㎡の範囲で分布しており、3LDKから4LDKの間取りが510万円から1498万円で販売されていることから、ファミリー層に適した物件と言えます。

適正価格（売却）

「椿ハイツ瀬田川」の適正価格は、大津市の中古マンション市場のトレンドを考慮すると、平均偏差値より低めで、特に830万円から920万円の価格帯が最も一般的であり、マンションマーケットのAIが示唆する1028万円の適正推測価格と比べ、現在の売出し平均価格891万円であり、市場平均を下回る価格設定は投資家にとっては潜在的な資産価値を見込める好機となる可能性が高いです。

将来性

「椿ハイツ瀬田川」は、築年数が43年を数える歴史あるマンションでありながら、AIによる将来性評価で高偏差値の65を獲得しており、唐橋前駅から徒歩22分、石山寺駅から徒歩29分の距離にあり、公共交通のアクセスは平均的ですが、周辺地域の開発やインフラ整備の拡張による将来の資産価値上昇が期待されます。

環境満足度

治安面での懸念点が指摘されている一方で、「椿ハイツ瀬田川」は、周辺に大津市立石山小学校が近接している他、病院や医療施設が充実しており、生活に必要な施設が周辺に整っています。また国のハザードマップによると地盤が強固で洪水や津波のリスクが低いため、自然災害のリスクが少ない住環境です。

レジデンス琵琶の概要

レジデンス琵琶は、滋賀県大津市島の関7-13に位置する、1980年5月竣工の6階建てマンションで、全32戸の規模を誇ります。この駅近物件は、最寄りの島ノ関駅からは徒歩わずか1分という好立地にあり、広さは58㎡の3DKから97㎡の4LDKまでと多様で、価格帯は600万円から1900万円と大津市の中古マンション市場の中では比較的手頃な価格設定となっています。

適正価格（売却）

レジデンス琵琶の中古価格は600万円から1900万円で、近隣の市場動向と比較するとやや低めの価格帯であることを示しています。築年数が経過しているため、同エリア内の中古マンション市場でみられる約31％の価格上昇とは異なり、この物件は過去5年間で12％価格が下落していることが分析データにより明らかになっており、現時点での売却には適さない可能性が高いです。

将来性

レジデンス琵琶は築44年が経過しているため、新築時の輝きはやや失われつつあるものの、駅から徒歩1分という立地条件は将来的にも価値があると考えられます。市場の機械学習データによる将来性の偏差値は47と、地域平均より5ポイント低いものの、交通の利便性や再開発などの要因によっては価値が再評価される可能性もあります。

環境満足度

レジデンス琵琶は治安の良い環境にあり、交番が徒歩圏内に存在し、周辺には病院やスーパー、コンビニなどの生活必需施設が充実しています。地盤がしっかりしており、洪水や高潮のリスクも低く、大津市立中央小学校が近隣にあり家族にも適した住環境であることが評価され、環境満足度の偏差値は64と高い評価を得ています。

ルシェル西大津の概要

ルシェル西大津は滋賀県大津市柳が崎に位置し、築年月1981年3月の5階建てマンションであり、広さは60㎡から64㎡の間で2LDKから2SLDKの間取りがあり、価格帯は880万円から1580万円という中古価格帯を示しています。最寄駅の近江神宮前駅までは徒歩16分という立地で、その他にも南滋賀駅や大津京駅へも徒歩圏内にあり、計31室の居住スペースからなるこの物件は、閑静な住宅地にふさわしい機能的な暮らしを期待できる環境を提供しています。

適正価格（売却）

ルシェル西大津の現在の販売価格は、月日が経過するにつれて変化しており、その価格変動は滋賀県大津市の同等物件の市場動向と密接に関連しています。過去5年間のデータに基づくと、周辺の中古マンション価格は22％上昇している一方で、この物件は7％下落しており、AIによる適正価格推測は1008万円であるため、現在の市場価格979万円との差異を鑑みると、積極的な売却は推奨されません。

将来性

ルシェル西大津は築年数が43年と近隣の同等物件と比較して古い部類に入り、駅からの距離も16分とやや遠く、将来性の偏差値は50点と平均をわずかに下回ります。しかし、大津市が持続的な成長を続ける可能性や、都市の整備計画等が将来的な価値増に影響を与える要素として期待できます。

環境満足度

ルシェル西大津周辺環境は、最寄りの交番までの距離が1,134mとやや離れているものの、生活利便施設として病院数件、スーパー2件、コンビニ2件といった必要最低限の施設が揃っています。また、ハザードマップによれば、地盤の安定性や洪水リスクが低いこと、津波の危険性や高潮の影響も考慮する必要が少ないことが示されており、安全面での環境満足度は高いと評価できます。

ネオコーポ大津湖城ケ丘(A〜C棟)の概要

ネオコーポ大津湖城ケ丘は、滋賀県大津市湖城が丘に位置し、66㎡の3LDKから121㎡の4LDKまでの広さを持つ123戸のマンションで、最寄りの錦駅、膳所本町駅、膳所駅からは徒歩13分の立地にあり、1983年8月に建設された10階建ての物件です。

適正価格（売却）

ネオコーポ大津湖城ケ丘の価格帯は720万円から1998万円で、周辺相場と比べて適正価格の偏差値が47となっていますが、これは市場価格1294万円に対して平均売出価格が1208万円であることから、現在は売り時ではないと分析されています。

将来性

築41年を経過するネオコーポ大津湖城ケ丘は、将来性の偏差値が51で、周辺の平均と比較してもやや古い部類に入りますが、交通の便が良いことや、近隣の環境の整備が進んでいることから、将来的に見直される可能性を秘めています。

環境満足度

同マンションは、治安の良い立地にあり、交番が近く、周辺には22件の医療施設や複数のスーパーとコンビニがあり、地盤も安定しているため洪水や津波のリスクが低く、大津市立膳所小学校や国立滋賀大学教育学部附属小中学校が近くにあるなど、家族にとっても魅力的な居住環境にあることが評価され、環境満足度の偏差値は44となっています。