埼玉県さいたま市見沼区 1LDKのマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

メゾン･ド･アシュヴェの概要

「メゾン･ド･アシュヴェ」は、1990年竣工の埼玉県さいたま市見沼区東大宮5丁目に位置する、6階建て総戸数18戸の中古マンションで、36㎡〜40㎡の1LDKタイプが660万円から890万円で取引され、東大宮駅からは徒歩わずか3分の立地にあります。

適正価格（売却）

さいたま市見沼区の中古マンション市場動向を鑑み、メゾン･ド･アシュヴェの適正価格は、市場の平均価格から見てやや高めで、過去5年間の価格上昇率から現在の販売価格は691万円が妥当であるとされており、AI推定の積極的な売却タイミングは今ではないと分析されています。

将来性

築年数34年のメゾン･ド･アシュヴェは、エリア平均の築年数と同程度ですが、駅近立地という利点を生かして今後の再開発や周辺環境の改善により、将来性評価が上昇する可能性を秘めています。

環境満足度

治安、医療アクセス、生活利便施設の充実度を踏まえたメゾン･ド･アシュヴェ周辺の環境満足度は高く、また、地盤の安定性と自然災害リスクが低い点も評価され、充実した住環境が期待できます。

第31大宮ハイツの概要

「第31大宮ハイツ」は、埼玉県さいたま市見沼区東大宮4丁目に位置する、緑豊かな住宅地に立地し、東大宮駅から僅か徒歩12分のアクセスの良さを誇る1982年11月築の3階建てマンションで、36㎡のコンパクトな2SLDKから広々とした55㎡の2SDKまで多彩な間取りが揃い、市場のニーズに応じた価格帯として4900万円から1280万円の範囲で取引されており、特に中間価格帯の780万円〜930万円が売買の主流を占めています。

適正価格（売却）

埼玉県さいたま市見沼区周辺の不動産市場の動向を分析した結果、第31大宮ハイツは適正価格の偏差値46としており、地域の中古マンション価格が5年間で約27％上昇しているにもかかわらず、この物件の価格はその期間に5％のマイナス成長を記録しており、マンションマーケットによるAI推定適正価格1103万円に比べて、現在の平均売出し価格882万円はやや低めであると言えるため、売主にとって売却のチャンスとは言い難い状況です。

将来性

築年数が42年経過している第31大宮ハイツですが、その将来性の偏差値は52と、エリア内の類似物件と比較しても遜色なく、特に交通の利便性が高い立地や、周辺施設の豊富さが長期的な価値維持を約束しています。加えて、さいたま市内の積極的な再開発計画が物件価値のさらなる向上を期待させます。

環境満足度

第31大宮ハイツは環境満足度の偏差値52を誇り、治安の良さを示す交番まで609mという近さや、医療施設42件、スーパー5件、コンビニ8件など充実した周辺施設が生活の利便性を高めています。また、自然災害のリスクが低い地盤に位置し、上尾市立原市南小学校やさいたま市立見沼小学校など優れた教育施設の近接も家族層にとって大きな魅力となっています。

御蔵マンションの概要

埼玉県さいたま市見沼区に位置し、大和田駅から徒歩45分の距離にある御蔵マンションは、1993年5月に完成した3階建て計18室からなる物件で、37㎡の2DKが450万円から、73㎡の2LDKが最高1190万円で取引されており、この地域では850万円から890万円が最も一般的な価格帯となっています。

適正価格（売却）

さいたま市見沼区の中古マンション市場を考慮に入れた場合、御蔵マンションの適正価格偏差値は44で、平均から見ても低い水準であり、他の物件が5年で27％価値が上がっている中、御蔵マンションは11％価値が下がっており、マーケット分析を基にした適正推測価格1176万円と現在の平均売り出し価格827万円との乖離から、売却にはあまり適した時期ではないと評価されています。

将来性

築31年と比較的若い御蔵マンションは、さいたま市見沼区の同価格帯の物件と比べ平均より3年新しいものの、将来性の評価は偏差値43とエリア平均に比べて8ポイント低く、駅からの距離が影響していることが伺えます。

環境満足度

御蔵マンションは交番から809m離れており、治安の面で他物件よりも不利な可能性がありますが、周辺には病院が11件、スーパー2件、コンビニ4件と生活必需施設が充実しており、地盤も安定し洪水リスクが低い地域に位置しています。教育施設としてはさいたま市立片柳小学校やさいたま市立片柳中学校が近く、ファミリー層にも適していると言えるでしょう。