京都府京都市下京区 4LDKのマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

エターナ四条烏丸の概要

「エターナ四条烏丸」は、京都府京都市下京区扇酒屋町に位置する、2002年3月に完成した10階建ての高級マンションで、総戸数は18戸、専有面積は110㎡から120㎡の広々とした設計になっており、3LDKの豊かな住空間が特徴です。三大駅である四条駅、烏丸駅、そして京都河原町駅からもほど近く、交通アクセスの良さも魅力の一つとなっています。

適正価格（売却）

京都市下京区の中古マンション市場の動向を踏まえると、「エターナ四条烏丸」の売却価格は8800万円から1億8500万円と築21年を経過する物件の中では強気の設定であり、マーケットの平均偏差値と比較しても14ポイントの高評価を受けています。市場価格としては1億0458万円が適正と評価されているため、現在の市場価格は少し高めであると言えるでしょう。

将来性

築年数が22年を迎える「エターナ四条烏丸」ですが、京都市内の同クラスの物件と比較しても、将来性については平均をわずかに上回る偏差値53ポイントをマークしており、駅から至近距離に立地していることからも、都市機能の利便性といった点での将来価値は見込まれています。

環境満足度

周辺環境において「エターナ四条烏丸」は、生活利便性の高さが際立っており、最寄りの交番まで141mと治安の面で安心感があります。また、近隣には198件の医療施設が点在し、日常生活で必要なスーパーマーケットやコンビニエンスストアも十分な数があります。ハザードマップに基づいた自然災害のリスク評価では、地盤がしっかりしており、洪水や津波、高潮のリスクも低い地域であることが明らかになっています。教育の面でも、近隣に京都市立高倉小学校や京都市立洛央小学校、そして京都市立下京中学校があり、子育て世代にも優れた環境が提供されています。

カバーロ京都東洞院の概要

「カバーロ京都東洞院」は、京都府京都市下京区大江町に位置し、2002年竣工の10階建て、全17戸のマンションで、広さは67㎡の3LDKから154㎡の4LDKまでで、価格帯は約4480万円から1億1000万円となっています。最寄駅は五条（京都市営）駅、四条（京都市営）駅が徒歩5分、烏丸駅が徒歩8分という、3駅利用可能な至便の立地にあります。

適正価格（売却）

カバーロ京都東洞院の売却価格は、京都市下京区の中古マンション市場を分析した結果、平均偏差値49に比べて偏差値54とやや高めですが、過去5年間の同地域の価格上昇率14%に対し、僅か1%の価格下落を示しており、市場価値としては安定していると言えます。AIが算出する適正推測価格約7767万円と現在の売り出し平均価格約8109万円との間にはわずかな差があり、現在売り出すのに適したタイミングと考えられます。

将来性

築22年となるカバーロ京都東洞院は、同区内の同価格帯のマンション平均築年数よりは古いものの、将来性の指標となる築年数と立地の良さから見ると、偏差値55と市場評価は依然として高く、特に交通アクセスの便利さが、未来にわたって価値を保つ可能性を示唆しています。

環境満足度

治安の良さが期待できる交番が221m以内にあり、170の医療施設や8つのスーパー、33のコンビニ等、生活に必要な施設が充実している点から環境満足度の高さがうかがえます。ハザードマップによると地盤が安定しており洪水や津波のリスクが低く、京都市立洛央小学校や京都市立下京中学校が近隣にあるため、家族層にとっても安心して生活できる環境が整っています。

デリード京都洛央の概要

「デリード京都洛央」は京都市下京区に位置し、四条（京都市営）駅、烏丸駅、京都河原町駅それぞれへ徒歩10分以内という利便性の高い立地であり、1996年築の11階建て総戸数30戸のマンションです。広さは80㎡から86㎡の間で、3LDKから4LDKの間取りで、現在の価格帯は4380万円から6780万円となっており、街中でありながらもゆとりある空間を提供している物件です。

適正価格（売却）

築年数の経過を考慮した上で、京都府京都市下京区の中古マンション市場における価格動向と比較して、「デリード京都洛央」は適正価格の偏差値が59と評価されており、市場データを元にした適正価格3619万円と比べると、現在の売出し価格4430万円が高い可能性があり、価格の交渉余地について考慮すべき物件であることを示唆しています。

将来性

築28年の「デリード京都洛央」は、周辺環境の発展に伴い、将来性のあるマンションとして注目されがちですが、AIによる予測では、将来性の偏差値は43と平均を下回る結果が出ており、新たな開発やエリア再生計画の動向を見極めながら投資価値を判断する必要があるでしょう。

環境満足度

「デリード京都洛央」周辺の環境は、環境満足度の偏差値が58とかなり良好で、交番、病院、スーパー、コンビニといった生活必需施設が充実していることに加え、地盤の安定性や洪水リスクの低さも見られ、京都市立高倉小学校や京都市立洛央小学校、京都市立下京中学校などの教育施設も身近にあり、ファミリー層にとっても高い住環境の満足度が期待できるエリアです。

バーチカル中堂寺の概要

「バーチカル中堂寺」は、京都市下京区に位置し、丹波口駅から徒歩11分という利便性の高い立地にある1989年竣工の中古マンションで、広さ99㎡の4LDKから106㎡の3LDKまでを揃え、価格帯は2,050万円から3,080万円となっており、築年数と広さに応じて多様な層に魅力を提供しています。

適正価格（売却）

京都府京都市下京区での中古マンション市場データと比較して、バーチカル中堂寺の価格帯は市場平均とほぼ同等であり、売却偏差値47を示すことから、投資としては慎重な検討が必要ですが、居住用途を考えるならば、適正と評価される価格帯を保っていることがわかります。

将来性

築34年を迎えたバーチカル中堂寺は、将来性の偏差値が53という結果を示しており、地域内のマンションと比較して平均的な将来性が期待できることに加え、交通の利便性や周辺環境に恵まれている点がプラスに働いています。

環境満足度

バーチカル中堂寺は、治安が良好で周辺に病院や教育施設が充実しており、ハザードマップに基づいた評価も高く、洪水リスクの低い安全な地盤に位置するなど、環境満足度の偏差値56を獲得し、快適な生活空間を提供するマンションと言えるでしょう。

パデシオン西七条の概要

「パデシオン西七条」は、京都府京都市下京区に位置し、西大路駅から徒歩14分の便利な立地にある2012年竣工の8階建てマンションで、総戸数35戸の規模を誇ります。広さは73㎡から86㎡で、価格帯は3,280万円から4,880万円の間で、現在市場に出ている物件の中で最も一般的な価格帯は3,980万円から3,980万円となっています。

適正価格（売却）

「パデシオン西七条」の適正価格に関しては、周辺の中古マンション市場の動向と比較すると、平均偏差値49に対して、売却適正価格の偏差値は31と低めであり、近年の京都市下京区の平均価格は5年で15％上昇する中、当該物件は9％減少しており、現在の売り出し平均価格3,926万円と、AIによる推定価格6,283万円との間に大きな差が存在します。

将来性

築12年の「パデシオン西七条」は、エリア内の同価格帯物件の平均築年数より若く、将来性の偏差値は56と平均よりも高めです。これは、立地の良さや建物の状態が良好であること、さらに京都市が進める都市開発などの影響が考慮されており、長期的に見て価値が保たれやすいと評価されています。

環境満足度

生活利便性の高い「パデシオン西七条」の周辺環境は、交番が徒歩4分以内に位置し、治安の面でも安心できます。加えて、周辺には豊富な医療施設やショッピング施設が存在するほか、京都市立七条小学校、京都市立七条第三小学校、京都市立西大路小学校、京都市立七条中学校など、複数の教育機関が充実しており、子育て環境にも優れています。国のハザードマップによる地盤の安定度や洪水リスクの低さも把握できるため、環境満足度の偏差値は58と高く評価されています。