千葉県千葉市稲毛区 築25年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

オーベル稲毛の概要

オーベル稲毛は、千葉県千葉市稲毛区稲毛東3丁目に位置し、稲毛駅から僅か徒歩3分の距離にある1996年12月竣工の15階建てマンションで、142室を有しており、広さは61㎡の2LDKから89㎡の4LDKまで幅広く、中古価格は3,080万円〜5,480万円の範囲で最頻価格帯は3,350万円〜3,500万円となっています。

適正価格（売却）

適正価格としては、近隣のマンション市場動向に照らし合わせ、平均偏差値51に対してオーベル稲毛は73と高評価を受けており、過去5年間の価格上昇率が21%に対し13%の価格下落を示していますが、現行平均価格3,697万円に対してマンションマーケットAIが推算する適正価格は2,188万円であるため、売却タイミングとしては好機と考えられます。

将来性

築28年のオーベル稲毛は周辺同価格帯物件の平均築年数と比較すると約10年古く、将来性の偏差値は45で、エリア平均より若干低いですが、駅近という立地条件の良さは将来の市場価値を支える要因となり得ます。

環境満足度

治安面では最寄りの交番が127mと近く、医療施設は周辺に95件、スーパー5件、コンビニ18件と充実しており生活利便性も高いです。国のハザードマップによれば地盤が安定しており洪水リスクは低く、津波や高潮の危険性も少ないです。さらに千葉市立小中台小学校や千葉市立稲丘小学校が近隣にあるため、子育て環境にも適しています。

西千葉ガーデンハウスの概要

「西千葉ガーデンハウス」は、総戸数18戸の中規模マンションで、1999年に建てられた3階建ての物件です。79㎡から91㎡までの広さを持つ4LDKの間取りが主体で、価格帯は2,350万円から2,680万円に設定されています。千葉市稲毛区黒砂1丁目に所在し、みどり台駅から徒歩6分、西千葉駅と西登戸駅からはそれぞれ徒歩14分、15分の距離にあり、通勤や通学に便利な立地を有しています。

適正価格（売却）

西千葉ガーデンハウスの適正価格を分析すると、周辺市場と比べて相場感覚を持って設定されていることがわかります。特に4LDK、79㎡の物件は平均価格よりも割安感があり、築年数が約25年であることを考えると、現在の市場においてはバランスの取れた価格帯と言えるでしょう。同地域の中古マンション価格の5年間の動向を見ると、21％の価格上昇に対して、この物件は2,350万円〜2,680万円の範囲で推移しており、将来的な価値を想定しても適正価格とみなすことができます。

将来性

西千葉ガーデンハウスの将来性については、多角的な視点から検討する必要があります。築年数は25年とやや古いものの、この地域では平均的であり、駅近くの立地は将来にわたり価値を維持しやすい要因の一つと考えられます。しかしながら、AIの分析による将来性偏差値は43と、エリア平均よりも低く評価されており、建物の老朽化に伴うメンテナンスコスト増加や、新しいマンションへの需要のシフトを考慮すると、積極的な投資対象とは言いがたい状況です。

環境満足度

立地における利便性や生活環境が購入決定に大きく寄与する西千葉ガーデンハウスでは、近隣に病院や教育施設、そして治安維持に貢献する公共施設が充実しており、環境満足度は高く評価できます。例えば、治安の象徴である交番が徒歩圏内にあり、また、千葉市立の幸町小学校や緑町中学校などの教育施設が周辺に点在しており、子育て世代には特に魅力的な立地条件を持っています。防災面でもハザードマップに基づいた安全な地域と判断され、自然災害からのリスクが低い点も住む上で重要な要素です。

東急ドエルアルス稲毛園生町の概要

千葉県千葉市稲毛区園生町に位置する「東急ドエルアルス稲毛園生町」は、穴川駅から徒歩9分という好立地にある7階建てのマンションで、総戸数50戸、築年月は1995年2月です。この中古マンションの平米数は56㎡から76㎡の間で、価格帯は750万円の2LDKから1680万円の4LDKまでとなっており、市場では970万円から1290万円の範囲が最も流通していることが見受けられます。

適正価格（売却）

「東急ドエルアルス稲毛園生町」の適正価格は、周辺地域の中古マンション市場データと比較すると売却偏差値46となっていますが、平均的な偏差値51よりも低めです。市場分析を行った結果、周辺地域のマンション価格が過去5年間で21%上昇した一方で、この物件は18%減少しており、マンションマーケットが提供するAI推定適正価格1391万円に対して、平均売り出し価格1141万円となっているため、現在売り時ではないと考えられます。

将来性

築29年の「東急ドエルアルス稲毛園生町」は、地域内の同価格帯の平均築年数よりも若く、将来性の偏差値は40と、エリア平均と比較してやや低めですが、穴川駅から徒歩9分という駅チカの利点を持ちます。これは通勤や通学に便利で、将来的にも地価の安定や小幅なプラス評価に繋がる可能性があります。

環境満足度

安全面では、「東急ドエルアルス稲毛園生町」周辺の交番が891m以内に位置していないため、他物件に比べ治安の面で劣っている可能性があります。一方で、病院が25件、スーパーが1件、コンビニが4件といった生活施設が充実し、地盤は安定しており洪水や津波のリスクが低いとされる環境です。また、千葉市立柏台小学校や千葉市立あやめ台小学校が近く、子どもの教育環境にも優れています。