京都府京都市伏見区 築45年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

京都桃山プラザの概要

京都桃山プラザは、1979年築の京都府京都市伏見区に位置する中古マンションで、68㎡の3LDKが約1700万円、76㎡が約2850万円で取引されており、立地の良さを反映したこれらの価格帯は、周辺の同条件物件と比較しても競争力があります。最寄り駅である桃山駅へは徒歩4分というアクセスの利便性が高く、7階建ての建物は66室からなり、市内でも注目される住宅エリアの一角を成しています。

適正価格（売却）

京都桃山プラザは、過去5年間の京都市伏見区の中古マンション市場を分析すると通常よりも下落幅が少なく、売却時の適正価格推定値1775万円に対して現在の平均売出価格が2653万円であり、この価格差は売却に際して有利な条件と捉えられる可能性があります。

将来性

築40年以上が経過していながらも、駅近であり将来性の偏差値が地域平均を上回る53ポイントと評価される京都桃山プラザは、今後の京都市伏見区の発展とともに資産価値が見直される可能性を秘めており、中長期的な投資対象として考慮に値するでしょう。

環境満足度

京都桃山プラザの環境は、治安の良さを示す交番が徒歩圏内にあり、近隣には複数の小学校や中学校が設置されており、ファミリー層には教育環境が整っていると言えます。また、洪水リスクが低く、日常生活に必要な医療施設やショッピング施設が豊富に点在しているため、住みやすさについても高い満足度が期待できる地域です。

プレジデント淀の概要

京都府京都市伏見区淀池上町に位置する「プレジデント淀」は、淀駅からわずか徒歩1分という好立地にあり、1975年に建設された6階建てのマンションで、総戸数は45戸です。提供されている物件の広さは63㎡の3LDKから70㎡の2LDKまであり、価格は900万円から980万円の範囲で推移しています。

適正価格（売却）

「プレジデント淀」の販売価格は、近隣の中古マンション市場と比較して適正価格の偏差値45を下回っており、京都市伏見区の同条件物件が平均19%上昇している中、この物件は4%下落しています。マンションマーケットのAIが推定する適正価格1276万円に対し、現在の売出し平均価格928万円であり、価値が下落傾向にあることを示唆しています。

将来性

築49年の「プレジデント淀」は、伏見区における同価格帯の物件と比較してやや古い部類には入りますが、駅からの至近距離という点で将来性偏差値が平均を上回る54を獲得しており、交通利便性が高く長期的に見ても価値の維持が期待されています。

環境満足度

「プレジデント淀」の環境満足度は偏差値53と良好で、周辺には125m以内に交番があり治安が保たれており、また、20件の医療施設やスーパー6件、コンビニ5件といった充実した生活利便施設が揃っています。ハザードマップ上でも安全な地域に位置し、教育施設として京都市立納所小学校、京都市立明親小学校、京都市立大淀中学校が近くにあり、家族での居住にも適しています。

メゾン深草の概要

メゾン深草は、1976年3月竣工の京都市伏見区深草西浦町に位置する7階建てマンションで、57㎡の3LDKが900万円から、82㎡の3LDKが最大1980万円の価格帯で取引されており、最寄駅である藤森駅からは徒歩8分、龍谷大前深草駅からは徒歩9分、そして伏見稲荷駅まで徒歩13分の好立地にあります。

適正価格（売却）

メゾン深草の適正価格は、京都市伏見区内の中古マンションの市場データに基づき、同エリアにおける価格上昇率19％に反して落ち着いた相場の13％下落を示しており、平均売出し価格1268万円とAI推測価格1429万円の間に差があり、今は売却時期を見計らうべき時ではないと考えられています。

将来性

メゾン深草の将来性は、エリア内の中古マンション平均と比べ築48年の年数を重ねているものの、駅チカという利点があり、AI分析による将来性偏差値48をマークしており、周辺エリアに比べると若干見劣りするものの、利便性には優れています。

環境満足度

治安面では交番が573m圏内にあり、環境満足度として治安の良さが評価されています。生活利便施設としては、周辺に46の医療施設、5つのスーパーマーケット、11軒のコンビニエンスストアがあり、地盤が固く洪水リスクが低い地域に位置し、津波や高潮の脅威が少ない状況で、教育施設も京都市立深草小学校や京都聖母学院小学校などが近隣に存在しており、家族にも優しい環境が整っています。

FERIOの概要

FERIOは、京都府京都市伏見区深草西浦町に位置し、1Rの広さは約101㎡、価格範囲は2180万円で統一されています。1978年11月の竣工から約45年が経過しており、3階建てのマンションとして、くいな橋駅から徒歩8分、龍谷大前深草駅や竹田駅からも徒歩13分など、複数の駅が利用可能な交通便利な立地にあります。

適正価格（売却）

京都府京都市伏見区の中古マンション平均価格と比較して、FERIOは偏差値35と低めですが、その適性価格は3427万円とAIによって推測されており、現在の販売価格2180万円は相場よりかなりお得であることが分かります。ただし、京都市伏見区の中古マンション市場の価格上昇率を考慮すると、売却には不向きな可能性が指摘されています。

将来性

FERIOの将来性は偏差値54と、地域平均をわずかに上回っており、築45年を経た物件ながらも、その駅近な立地や周辺環境が高く評価されています。築年数が地域平均より16年ほど古いことは考慮する必要がありますが、総合的な将来性を見据えた投資先としては期待が持てます。

環境満足度

FERIO周辺の治安状況は交番が838m以内に位置していないことから劣る可能性がありますが、36件の医療施設、2件のスーパー、10件のコンビニが周辺に点在し、日常生活に必要な施設が整っています。また、京都市立砂川小学校や京都市立藤森中学校が近隣にあるため、ファミリー層にも適した環境であると言えます。地盤が安定しており、洪水や高潮のリスクも低いという点も、環境満足度が偏差値56と評価される要因の一つです。

向島ニュータウン第1街区の概要

向島ニュータウン第1街区は、京都府京都市伏見区向島二ノ丸町に所在し、向島駅から徒歩わずか4分という利便性の高い立地に位置する11階建てマンションで、1979年の竣工以来、地域内で重宝されている住宅施設です。広さは55㎡から64㎡の範囲で、市場価格は880万円（最小単位）から1,380万円（最大単位）を示しており、特に1,260万円から1,320万円の間に価格のピークが見受けられます。

適正価格（売却）

地域の不動産市況と国内外の経済動向を踏まえた専門家による評価では、京都市伏見区の平均市場価値が上昇傾向にある一方で、向島ニュータウン第1街区の売却価格の傾向は比較的低迷しており、売却偏差値は総合44ポイント、適正価格で43ポイントと、地区平均の46ポイントを下回る水準です。近隣の同条件の物件と比較して約12％の価値下落を見せており、そのため適正価格の算定は慎重な検討が求められる状況です。

将来性

築年数が45年を超える当マンションは、その年月から考慮すると、今後の大規模修繕や再開発のタイミングに注目が集まります。しかしながら、AIによる将来性評価では49ポイントと評価されており、周辺の新築マンションに比べると僅かに見劣りするが、駅近であり、長期的な視点で地域の発展と共に価値が見直される可能性もあり、潜在的な将来性は依然として低くはないと見られます。

環境満足度

周囲の治安状況や日常生活の利便性は向島ニュータウン第1街区の大きな魅力です。交番が678m以内にあり、病院やスーパー、コンビニが充実しており、さらにハザードマップによる評価でも洪水や津波のリスクが低いとされています。地域の教育環境にも恵まれており、宇治市立北槙島小学校や京都市立向島秀蓮小中学校などの教育施設が近隣に位置していることも、環境満足度の高さに大いに寄与しており、総合的に見て、環境満足度の偏差値は42点と、生活の質と便利性を重視する居住者に適した住環境が整っていると評価されています。

シャトー淀城公園の概要

シャトー淀城公園は、京都府京都市伏見区淀本町に位置し、アクセス良好な淀駅からわずか徒歩5分という利便性を誇る120戸の規模を有するマンションで、築年数は約45年となりますが、その歴史ある佇まいが風情を感じさせる一方で、60㎡から70㎡の居住スペースは市内の標準的な住まいのサイズを提供し、現在は5,800万円から1億7,800万円という価格帯で取引されており、中心価格帯は9,700万円から1億800万円です。

適正価格（売却）

シャトー淀城公園の適正価格は、京都市伏見区の中古マンション市場におけるデータを基に算出され、現在の中央値は1,049万円と推定されており、同区域の5年間の平均価格上昇率19%に対し、当物件は35%の価格低下を示していますが、これはマンションマーケットのAI解析による適正価格予測1,347万円と比較しても明らかで、売却にはあまり適したタイミングではない可能性が示唆されています。

将来性

築47年のシャトー淀城公園は、京都市伏見区内の同価格帯の中古マンションと比較しても10年ほど古く、近頃の不動産市場の動向を考慮にいれたAIによる将来性評価も37と低めですが、その一方で駅からの至近距離は将来的な利便性の改善に繋がる可能性も秘めています。

環境満足度

住環境においてシャトー淀城公園は優れた立地を持っており、交番が250メートル以内にあり、病院やスーパーマーケット、コンビニエンスストアが周辺に充実しています。教育施設にも恵まれ、学区内には京都市立納所小学校や京都市立明親小学校、京都市立大淀中学校が位置しており、家庭を持つ層にも安心の環境が提供されております。さらに、地盤の固さや自然災害リスクも低いことがハザードマップ分析から明らかになっており、安全性の観点からも高い評価を得ています。