京都府京都市山科区 築45年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

山科不二サンハイツの概要

「山科不二サンハイツ」は、京都府京都市山科区音羽山の閑静な住宅地に位置し、築年数は1976年2月で、現存する79戸の中古マンションは58㎡の3LDKから71㎡までの広さがあり、価格帯は7,500,000円から17,500,000円です。最寄駅は四宮駅まで徒歩8分、山科駅まで徒歩13分と交通の便も良好です。

適正価格（売却）

山科不二サンハイツの中古マンションの平均価格は、11,960,000円で、京都市山科区の中古マンション市場の価格推移を考慮すると適正価格は10,820,000円と推測され、現市場価格はやや高めですが、地域特性を考慮した価格差は小さいため、投資目的での購入を考える際も一定のメリットが見込まれます。

将来性

築年数が47年になる山科不二サンハイツでは、長期にわたる維持管理の重要性がありますが、将来性の偏差値85を示すこの物件は、交通利便性や子育て世代にとって必要な教育環境（京都市立大塚小学校など）が整っているため、長期的な視点で見れば価値が保たれると考えられます。

環境満足度

周辺環境に恵まれた山科不二サンハイツは、治安の面で安心できる交番の近接や、78件もの医療施設、日常生活で重要なスーパー5件、コンビニ14件が存在し、生活必需品の購入に困ることはありません。さらに、ハザードマップによれば地盤が安定しており、洪水リスクが低く、自然災害に強い立地のため、安心して住める環境が整っています。

山科セントラルハイツの概要

「山科セントラルハイツ」は築45年を超える京都市山科区に位置するマンションで、椥辻駅から徒歩わずか4分という魅力的な立地にあり、単身者向けの約46㎡の2DKから家族向けの約64㎡の3LDKまで、多様な居住スタイルをサポートする82戸を有しており、価格帯はお手頃な650万円から高額な1800万円までと幅広いニーズに対応しています。

適正価格（売却）

京都市山科区の中古マンション市場の分析に基づくと、「山科セントラルハイツ」の適正価格は偏差値50を記録し、エリア平均の48に比べて妥当な価格帯にあることが示されており、近年の5％の価値上昇を考慮すれば、現在の平均販売価格1068万円は市場価値とほぼ一致しており、資産としての持続可能性が期待できます。

将来性

京都市山科区の中心部に置かれた「山科セントラルハイツ」は、エリア内での平均築年数を上回る築45年の歴史を持ちながらも、利便性の高さと継続的な需要により、将来性の評価は偏差値62と高く、地域内で持続的な人気を保つ要素を備えていると言えます。

環境満足度

治安の良さや地盤の安定、自然災害のリスクが低いことから、「山科セントラルハイツ」は環境満足度の偏差値59を獲得し、周辺環境に恵まれた住まいとして評価されています。周辺には豊富な医療施設やショッピング施設が整い、教育機関も充実しており、ファミリー層にも適した住環境を提供しています。

ジュネス音羽の概要

京都市山科区音羽野田町に位置する「ジュネス音羽」は、総戸数96戸の10階建てマンションで、1975年8月に竣工しました。53㎡の3LDKが870万円から始まり、66㎡の3LDKが上限の1880万円で取引されており、このエリアでは希少価値の高い物件です。東野駅まで徒歩4分、山科駅や京阪山科駅も徒歩圏内にあり、通勤・通学にも便利な立地条件を兼ね備えています。

適正価格（売却）

「ジュネス音羽」の適正売却価格は、京都市山科区の中古マンション市場データを考慮すると、平均価格よりもやや高額ですが、その価格帯での取引される物件と比較しても、1251万円のAIによる適正価格予測と現行の売り出し平均価格1373万円との間にはさほど大きな乖離がなく、適正価格偏差値は51を記録しており、市場価値に適した水準での取引がされていることが伺えます。

将来性

「ジュネス音羽」は建築から49年が経過しているものの、将来性偏差値は56と平均を上回ります。この数字は同区域の他物件と比較しても競争力があることを示しており、交通アクセスが良好な駅近物件であり、今後の市場価値の維持も期待できると評価できます。

環境満足度

環境満足度において、ジュネス音羽は63の高いスコアを獲得しています。治安の良さは、近隣に交番が徒歩圏内にあることが示されており、病院やスーパー、コンビニといった生活に必要な施設が豊富に点在しています。また、地盤が安定しており自然災害リスクが低いこと、京都市立音羽川小学校などの教育施設が近隣に存在している点も、居住者にとっての魅力となっています。

山科椥辻団地(A棟･B棟)の概要

山科椥辻団地(A棟･B棟)は、京都府京都市山科区椥辻西浦町に位置し、築年月1976年の歴史を持つ7階建てのマンションであり、全126戸の2LDKの広さは54㎡から56㎡で、価格範囲は680万円から1890万円で、特に平均価格1150万円〜1280万円の物件が市場に多く流通しており、椥辻駅から徒歩8分という利便性の高い立地であることが特徴です。

適正価格（売却）

山科椥辻団地(A棟･B棟)の中古マンション価格は、京都市山科区の他物件と比較し平均偏差値51とやや高めですが、過去5年間で周辺物件の価格が平均9％上昇しているのに対し、本物件は15％価格が下落した結果、マンションマーケットAIが推測する適正価格1086万円に対して、市場価格が平均1222万円であることから、現在の価格は適正な範囲で取引されていると考えられます。

将来性

築年数が48年を数える山科椥辻団地(A棟･B棟)は、周辺の同価格帯の物件の平均築年数と比較して11年程度古く、AIによる将来性の偏差値は43ポイントで平均よりも7ポイント低いものの、徒歩8分の立地に加えて、京都市山科区が人気の住宅地であり、今後も継続的な需要が見込まれることから、長期的な価値は保たれる可能性があります。

環境満足度

山科椥辻団地(A棟･B棟)近隣には、交番が徒歩圏内にあり、治安の面で安心ですし、病院やスーパー、コンビニなどの生活利便施設が充実しており、京都市立勧修小学校や京都市立山科中学校など教育機関の近さも魅力的です。ハザードマップによると地盤が安定していることから自然災害のリスクが低く、安心して生活できる環境が整っています。

マンハイム山科の概要

「マンハイム山科」は京都市山科区四ノ宮神田町に位置し、四ノ宮駅から徒歩5分、山科駅から徒歩7分という利便性の高い立地で、1977年築の7階建てマンションです。121戸の規模で、販売中の部屋は45㎡の2DKから71㎡の3LDKまで様々で、価格範囲は700万円から1980万円となっており、中心となる価格帯は1250万円から1380万円で、これらは地域の相場と比較しても妥当な水準にあります。

適正価格（売却）

京都市山科区の中古マンション平均価格と比較して、マンハイム山科は平均偏差値48に対して51とやや高めですが、過去5年の市場動向とAI分析によると、1238万円が適正価格であるとされ、現在の平均売出し価格1319万円は少し高めですので、売却を検討するには良いタイミングかもしれません。

将来性

築年数が47年とある程度経過しているマンハイム山科ですが、駅に近く、交通の利便性が高い点が魅力の一つです。AIによる将来性評価では偏差値44とやや低めではありますが、駅近物件としての価値は長期的に見ても安定していると考えられます。

環境満足度

マンハイム山科は、治安の良さが際立つ立地条件にあり、交番が徒歩圏内に存在するほか、豊富な医療施設や生活に必要なスーパーやコンビニも揃っており、日常生活が非常に便利です。地盤や自然災害リスクに関しても安心できる地域であり、近くには京都市立安朱小学校や京都市立音羽小学校などの教育機関も充実しています。

山科ハイツの概要

山科ハイツは京都府京都市山科区東野門口町13-1に位置し、総戸数485戸、1975年竣工の9階建のマンションで、東野駅からは徒歩5分の利便性の高い立地です。1Rの最小面積は18㎡で300万円から、最大で2LDKの64㎡が2090万円と、様々なライフスタイルに対応した価格帯と広さのバリエーションを持ち、中古価格帯は840万円から960万円となっています。

適正価格（売却）

山科ハイツは周辺の中古マンション市場と比較して、機械学習データに基づく平均偏差値50を上回る適正価格を保持しており、5年間で9%の価格上昇を見せるエリア内で、11%価格が下落していますが、推測適正価格930万円に対して売出し価格が944万円となっているため売却に適した時期だと考えられます。

将来性

山科ハイツは築49年という歴史を持ちながら、駅近の立地が将来性を見込ませており、AIによる偏差値は44ポイントとエリア平均より低いですが、交通利便性や周辺開発状況により価値の上昇が期待できるポテンシャルを秘めています。

環境満足度

治安の良さは交番が680m圏内にあることからも推察され、地元の京都市立音羽川小学校、京都市立山階小学校、京都市立山科中学校へのアクセスも容易です。また、周囲の充実した65件の医療施設、6件のスーパー、9件のコンビニといった生活利便施設があり、洪水リスクの低さや津波、高潮の影響を受けにくい地盤の安定した環境は、環境満足度の高さを裏付けています。

山科南団地の概要

京都府京都市山科区西野離宮町に位置する「山科南団地」は、東野（京都府）駅から徒歩7分というアクセス良好な8階建のマンションで、総戸数128室、1975年8月竣工の中古住宅です。住みやすいサイズの63㎡（4DK）から76㎡（4DK）までの多様な間取りがあり、市場価格は740万円から1888万円で、最も多く売買される価格帯は1050万円から1180万円となっています。

適正価格（売却）

「山科南団地」の平均売出し価格1140万円は、京都市山科区の中古マンション市場の動きを鑑みると、適正価格とされる推測額1301万円よりも低く設定されており、適正価格の偏差値は48となります。このエリアでは近年5年間で中古マンション価格が約10%上昇している中、この物件はわずか1%の上昇に留まっているため、現時点での売り時とは見られません。

将来性

1975年竣工の山科南団地は、築49年と周辺エリアの中でやや古めのカテゴリーに入りますが、将来性はAIによる分析で偏差値63ポイントと平均よりも高く評価されています。この数値は、同地域のマンションの平均より11ポイントも上回っており、駅近という立地の良さが評価されていることを示しています。

環境満足度

山科南団地周辺の環境は充実しており、治安の良さを示す交番が609m以内に存在し、医療施設58件、スーパー7件、コンビニ7件が利用可能な生活便利エリアとなっています。ハザードマップによると、地盤は安定しており、洪水リスクも低い安心の立地条件を備えています。教育機関も充実しており、京都市立山階小学校、京都市立山階南小学校、京都市立西野小学校、京都市立山科中学校、京都市立安祥寺中学校が近隣に位置し、環境満足度の偏差値は60と評価されています。

メイゾン山科の概要

京都市山科区に所在する「メイゾン山科」は、広さ58㎡から66㎡の間で価格範囲が680万円から1680万円、築年数は1978年3月となり、中心価格帯は約1030万円から1080万円です；この10階建てのマンションは、椥辻駅から徒歩6分という利便性の高さで注目され、総戸数は67戸となっております。

適正価格（売却）

「メイゾン山科」の適正価格は、周辺地域の中古マンション市場と比較し、平均偏差値48よりわずかに高い49と評価されており、京都市山科区の不動産価格上昇率10％に対して、当該マンションは1％であり、現在の市場価格1055万円はAIによる推定適正価格1091万円に比べやや低いものの、売却には不向きとされています。

将来性

「メイゾン山科」は、築年数が46年とやや古めですが、その将来性の評価は偏差値59と、同エリアの平均を上回る高評価を受けており、交通アクセスの良さや地域の発展がポジティブな影響を与えていると考えられます。

環境満足度

治安の良さ、豊富な医療施設、生活の利便性は「メイゾン山科」の住環境の魅力であり、近隣に京都市立大宅小学校や京都市立山科中学校が位置している点も、家族層にとっては高い満足度を提供しています；自然災害リスクも低く評価されており、環境満足度の偏差値は61となっています。

山科南団地の概要

山科南団地は、京都市山科区に位置し、東野駅から徒歩9分の便利な立地にある1976年築の11階建てマンションで、総戸数465室を誇ります。広さは63㎡の3LDKから66㎡の4DKまであり、販売価格は800万円から1690万円の範囲で、広さや階数に応じて変動します。駅近であることや、住環境の良さが魅力の一つと言えるでしょう。

適正価格（売却）

山科南団地の中古マンション価格は、京都市山科区の市場動向を鑑みると、平均的な価格帯に位置しています。売却偏差値47を持ち、過去5年間に近隣物件が価格上昇を見せる一方で、2％程度の価格下落が見られました。現在の平均販売価格は1050万円前後とAIによる適正価格推定額1238万円に比べて低く、投資目的でなければ、今売却するよりも価格回復を見込むべきかもしれません。

将来性

山科南団地の将来性は、築48年という年数を考慮しても偏差値56と比較的高い評価を受けています。京都市山科区における再開発計画や、交通アクセスの良さが将来的な価値上昇に繋がるポテンシャルを持っており、長期的な視点で見ると投資に値する可能性があります。

環境満足度

山科南団地は、近隣施設として交番、病院、スーパー、コンビニなどが充実しており、日常生活に必要な施設が徒歩圏内に揃っています。また、地盤がしっかりしており自然災害リスクが低いこと、周辺に複数の学校が立地していることが環境側面での高い評価につながり、居住満足度が高いエリアと言えるでしょう。

レジデンス山科の概要

京都市山科区に位置する「レジデンス山科」は、椥辻駅からわずか徒歩5分の距離にあり、1978年7月に完成した6階建ての充実した住宅施設です。総戸数53戸には、1SLDK（43㎡）から3LDK（60㎡）までの幅広い住戸があり、650万円から1800万円の価格範囲にて、京都市山科区内の物件として相応しい価値を持っています。特に、730万円から780万円の範囲が市場での主要価格帯となっており、住宅選びの際の指標として有効です。

適正価格（売却）

レジデンス山科の価格帯は京都市山科区内の他の物件と比較して平均偏差値48に対し49を記録、若干の高評価を得ていますが、過去5年間で近隣の住宅相場が10%の上昇に対して、レジデンス山科は21%の価格下落を示しました。AIによる分析では適正推測価格が942万円であるため、現在の売り出し価格平均878万円での売却は推奨されません。

将来性

築46年が経過している「レジデンス山科」は、山科区の他の物件と比べてやや古さを感じるものの、その駅近立地が将来的な価値を保持する要素となっています。マンション周辺のインフラ整備状況やアクセスの利便性を考慮したAI分析結果は偏差値50を示し、市場平均と同等の将来性が予測されます。

環境満足度

「レジデンス山科」は、治安の良さに加え、周辺には病院やスーパー、コンビニが充実しており、生活に大変便利な地域に位置しています。国が提供するハザードマップによれば地盤は安定しており、洪水リスクも低いことから、自然災害に対する安全性も評価されています。262m以内に交番があり、治安も良好で、京都市立小野小学校や京都市立勧修小学校などの教育施設も身近に揃っているため、環境満足度は偏差値56と高い評価を得ています。

サニーハイツ山科の概要

「サニーハイツ山科」は、京都市山科区に位置する1979年築の中古マンションで、53㎡の2LDKから64㎡の3LDKまでの間取りがあり、価格帯は1080万円から1680万円で、東野駅から徒歩1分という抜群のアクセスを誇ります。10階建てのこの物件は、地域の中古マンション市場において、1150万円から1280万円が最多の取引価格帯となっており、都心へのアクセスや利便性を考慮すると、都市生活を望む個人や家族に適した選択肢と言えるでしょう。

適正価格（売却）

サニーハイツ山科における適正価格は、京都市山科区の相場と比較して偏差値48で、やや価格が抑えられている状況です。過去5年間の地域の物件価格が平均10%上昇している中、このマンションの価格は9%下落しており、AIによる適正推測価格1384万円に対し、現在の平均売り出し価格が1240万円であることから、投資リターンを重視する購入者にとっては魅力的な価格設定となっています。

将来性

将来性の観点から見ると、サニーハイツ山科の築年数は平均より古く、偏差値49で評価されていますが、立地の優位性は高く評価されており、交通アクセスの良さは将来的にも不動産価値を支える重要なファクターです。特に駅近という利点は、京都市内をはじめとした周辺エリアへの移動の利便性を重視する人々にとって、長期的に見ても魅力的なポイントとなるでしょう。

環境満足度

環境満足度に関しては、偏差値58で高い評価を受けており、サニーハイツ山科周辺の治安は良好で、交番が近いことが安心感に寄与しています。また、生活便利施設が充実しており、病院65件、スーパー6件、コンビニ10件が周囲に存在し、日常生活のニーズに応える環境が整っています。教育機関としては、京都市立音羽川小学校、京都市立山階小学校、京都市立安祥寺中学校が近隣にあるため、子育て家庭にも適しています。

日ノ岡グリーンハイツの概要

日ノ岡グリーンハイツは京都市山科区日ノ岡朝田町に位置し、御陵駅や蹴上駅、山科駅へのアクセスが容易であり、1976年に建設された6階建てのマンションで、全26室の住戸があります。広さは27㎡の1DKから63㎡の3DKまでと多様で、市場価格は248万円から780万円の間で推移しており、特に300万円台の価格帯に物件数が集中しています。

適正価格（売却）

日ノ岡グリーンハイツの売却偏差値46は、近隣の市場動向を鑑みた際にやや低い評価です。山科区での5年間の不動産価格上昇傾向（平均10%増）に対し、本物件は下落傾向（4%減）を見せていることから、このエリアの中古マンションと比較すると割安感はありますが、マンションマーケット独自AIによる適正推測価格681万円とのギャップが大きく、現段階では売却に適したタイミングではないと言えるでしょう。

将来性

日ノ岡グリーンハイツは築48年となりますが、その将来性偏差値は56と平均値より高く、この点は駅至近という立地条件が好評価をもたらしています。しかし、築年数が他の同価格帯物件に比べてやや古いことから、今後の価値の上昇はリノベーションやエリア開発などの条件が影響する可能性があることを検討材料に含めるべきです。

環境満足度

日ノ岡グリーンハイツは、周辺環境が充実しており、医療施設や買い物施設も一定数揃っているほか、京都市立陵ケ岡小学校が近隣に位置して家族層にとっても魅力的な環境です。治安については周辺に交番が無く不安が残るものの、地盤や洪水リスクが低い点は安心材料であり、津波や高潮のリスクも低いため、総合的なリスク評価としては中程度といえるでしょう。

日ノ岡ローズハイツの概要

日ノ岡ローズハイツは京都市山科区の閑静な住宅地に位置し、御陵駅から徒歩4分という優れたアクセスを誇る1978年築の3階建てマンションです。総戸数8室で46㎡の3Kが480万円、50㎡が700万円の範囲内で取引されており、この価格帯は周辺の中古マンション市場と比較しても手が届きやすい価格と言えるでしょう。

適正価格（売却）

日ノ岡ローズハイツの中古価格は、平米数相応に京都市山科区市場の平均と比較して適正な水準にあり、売出し中の平均価格は567万円と、地域の市場動向を考慮したマンションマーケットAIの推定適正価格965万円よりも手頃ですが、近年の地価上昇にはやや追いついていない傾向が見受けられます。

将来性

日ノ岡ローズハイツは築年数が46年と少々経過しておりますが、周辺の開発情報や交通アクセスの便を加味すると、AIによる将来性偏差値は56と、エリア内での競争力を持ち続けていることを示しており、新しいライフスタイルやリノベーションによる価値向上が期待されます。

環境満足度

日ノ岡ローズハイツは周辺に病院が21件、スーパー、コンビニが充実しており、徒歩圏内には京都市立陵ケ岡小学校が位置しているなど、子育て世帯に安心の環境を提供しています。ただし、交番が比較的遠く（879m）、治安の面では十分な注意が必要です。自然災害に関するリスクは低く、安全性の高い地域にあります。

ヤングハイツの概要

「ヤングハイツ」は京都府京都市山科区小山西御所町に位置し、築年数が49年の歴史を持つ4階建てのマンションで、総戸数は43室です。住環境として魅力的な立地条件を持ち、平米数は23㎡の1DKから34㎡の2Kまでと、シングルから小家族向けの間取りが用意されており、市場価格は130万円から350万円と比較的手頃です。

適正価格（売却）

京都府京都市山科区で近年10%の価格高騰を見せる中古マンション市場の中で、「ヤングハイツ」の売出し平均価格は208万円と、マンションマーケットAIによる推測適正価格370万円と比較すると低めに設定されています。売却偏差値47を持つ本物件は、周辺の市場動向を鑑みると今すぐの売却よりも価値の見直しを考える時期かもしれません。

将来性

「ヤングハイツ」は築年数の長さにも関わらず、将来性の偏差値55を持ち、エリア平均の51を上回る評価を得ており、交通の便が良いことや地域周辺の発展が評価されています。追分駅徒歩12分の立地は、山科エリアでの生活利便性と将来的な不動産価値の維持に寄与していると言えるでしょう。

環境満足度

「ヤングハイツ」周辺エリアは治安が良く、生活施設の充実度が高い点が魅力です。交番や医療施設が徒歩圏内にあり、生活に必要なスーパーやコンビニエンスストアも充実しているため、日常の買い物には困りません。さらに、京都市立大塚小学校や京都市立音羽中学校が近接しており、ファミリーにとっても住みやすい環境です。

京栄マンションの概要

京都市山科区に位置する「京栄マンション」は、1975年築の6階建て物件で、全33室の1K（20㎡）が100万円から300万円で取引されており、最も一般的な価格帯は190万円～220万円となっています。立地は御陵駅から徒歩4分と駅チカで、京都市の落ち着いた住宅エリアに属しており、住む人にとっては日々の通勤や通学に便利な環境が整っています。

適正価格（売却）

京栄マンションの適正価格は、京都市山科区の中古マンション市場データと比較して総合偏差値48を得ており、市場平均から見て妥当な範囲内です。近年の地域の物件価格は約10％上昇しているものの、京栄マンションは約8％の価値下落を見せており、現在の平均売出価格は211万円となっていますが、マーケット分析に基づく適正推測価格は298万円であり、売却の最適なタイミングではないと評価されています。

将来性

築49年の京栄マンションは、山科区内の同価格帯物件と比べてやや古い部類には入りますが、駅近の立地は将来性における大きなプラス要素です。AIによる将来性偏差値は51と、エリアの平均と同等を保っており、長期的に見た場合、再開発計画や交通アクセスの向上などの地域のポテンシャルを考慮に入れて検討する価値があります。

環境満足度

京栄マンション周辺は治安が良好で、交番が700メートル以内にあり、病院21か所、スーパー1か所、コンビニ5か所があり、快適な日常生活が送れる環境が整っています。また、地盤が安定しており洪水リスクが低いこと、および京都市立陵ケ岡小学校が近隣にあることは、ファミリー層にも適した立地となっており、環境満足度の偏差値は38と、住環境には一定の評価がなされています。