静岡県浜松市中区 築50年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

蜆塚コーポの概要

蜆塚コーポは静岡県浜松市中区蜆塚に位置する、1973年6月竣工の7階建てマンションで、41室から成り立ちます。63㎡の2LDKから86㎡の3LDKまでの間取りがあり、価格帯は380万円から1580万円で、このエリアにおける中古マンションの市場に即しています。最寄りの第一通り駅からは徒歩34分の距離にあり、利便性の観点から見た場合、やや立地条件に課題があると言えるでしょう。

適正価格（売却）

蜆塚コーポの適正価格は、マンションマーケットが独自に開発した機械学習データをもとに、売却偏差値61と評価されています。浜松市中区の同築年数の物件の平均価格と比較して10ポイント高いこの評価は、現在の売り出し平均価格1085万円がAIが推測する719万円の適正価格を超えるため、売主にとっては利益を得やすい市場状況となっています。

将来性

築51年の蜆塚コーポの将来性の評価は、65とエリア内の平均よりも高い評価を受けています。徒歩34分というアクセスの不便さはありますが、マンションのポテンシャルとしては、将来的に価値が落ちにくいとされており、長期的な資産価値の維持に期待が持てます。

環境満足度

周辺環境として蜆塚コーポは、治安の良さを示す近隣の交番が716m以内にあるほか、医療施設26件、スーパー4件、コンビニ5件などが点在し、日常生活の利便性が高いこと、また地盤の安定や洪水発生のリスクが低く、津波や高潮の影響を受けにくい立地であることが確認されています。さらに、浜松市立鴨江小学校や蜆塚中学校が近く、子育て環境にも優れています。

メゾン住吉の概要

メゾン住吉は、静岡県浜松市中区住吉4丁目5-1に位置し、助信駅徒歩16分、曳馬駅徒歩22分、八幡駅徒歩23分と3つの駅が利用可能な立地にあり、1974年築の5階建てで総戸数32戸から成るマンションです。住居面積は72平米の2LDKから85平米の3LDKまで多種多様で、市場価格は480万円から1280万円の範囲にありますが、浜松市中区の中古マンション市場において最も取引が活発なのは590万円から690万円の価格帯です。

適正価格（売却）

メゾン住吉の適正価格に関しては、近年の浜松市中区の中古マンション市場の動向を踏まえると、平均的な価格偏差値51に対して、微妙に高い52と算出されています。マーケット分析から、該当エリアの同種物件が過去5年で平均4％の価格上昇を見せる中で、メゾン住吉はわずか1％のプラスと控えめながらも安定した価格推移をしており、現行の売出し平均価格が808万円と予測適正価格725万円に比べ高めであることから、売主にとっては売却の適期である可能性が高いです。

将来性

将来性においては、メゾン住吉は築50年を超える物件であり、浜松市中区における同じ価格帯の物件に比べると平均よりもやや古いですが、将来性の偏差値は62と、エリア内の平均値よりも高く評価されています。これは、交通アクセスの良さや、エリア内の開発動向、地域の経済成長が評価の要因となっていることが考えられます。

環境満足度

環境の満足度に関しては、メゾン住吉は治安面で優れており、最寄りの交番まで632mと近いほか、医療施設が付近に29件、スーパーマーケット2件、コンビニエンスストア7件と日常生活に必要な施設が充実しています。また、ハザードマップに基づく地域の災害リスクが低い地盤に立地しており、洪水や高潮の影響を受けにくいと評価できます。教育環境にも配慮され、近隣には浜松市立城北小学校や浜松市立高台中学校、浜松学院中学校・高等学校があり、子育て家庭にとっても魅力的な環境です。

やよいマンション(S-1〜S-3)の概要

静岡県浜松市中区富塚町に位置する「やよいマンション(S-1〜S-3)」は、遠州病院駅から徒歩57分の立地にあり、1966年10月の竣工から数えて約57年の月日を経た4階建て総戸数48室のマンションで、1LDKの40㎡が158万円から、3DKの67㎡が最高400万円と価格帯は幅広く、この地域の物件としては手頃な価格で取引されていることが特徴です。

適正価格（売却）

「やよいマンション(S-1〜S-3)」の売却価格は2点偏差値48と、地域平均の51と比較してやや低めであり、近年の浜松市中区の中古マンション市場の傾向を見ると、5年間で平均4％のプライスアップに対して、本物件は11％と高騰を見せており、推測適正価格282万円のところ、平均売り出し価格242万円となっていることから、現在は買い手にとって有利な価格設定と言えます。

将来性

建物の築年数が58年という点や最寄駅から徒歩約1時間の立地条件を踏まえると「やよいマンション(S-1〜S-3)」の将来性は一見すると限りあるように思われますが、マンションマーケット独自AIの分析による将来性偏差値は76と高評価を受けており、同エリアの他のマンションと比較しても将来価値が増す可能性があると見られます。

環境満足度

交番が1004m以内になく、治安の面で気になる部分がありますが、「やよいマンション(S-1〜S-3)」の置かれた住環境は、医療施設が充実しており、近隣にスーパーやコンビニエンスストアもそろって生活利便性は高いと言えます。ハザードマップ上では地盤がしっかりしており、洪水や津波、高潮のリスクも低いため安心感があり、近くに浜松市立富塚小学校と浜松市立富塚西小学校があることから、子育て世代にも適した環境であると評価できるでしょう。

和合コーポの概要

「和合コーポ」は静岡県浜松市中区和合北1丁目1-45に位置し、1974年7月に建てられた3階建てのマンションで、全12戸の2LDKで73㎡の間取りが特徴です。価格設定は490万円とリーズナブルで、最寄りの曳馬駅までは徒歩25分、助信駅までは徒歩30分という立地条件であります。

適正価格（売却）

周辺の中古マンション市場のデータを元に機械学習で算出したマンションマーケットのAI適正価格は609万円に対して、和合コーポは490万円で売出されており、平均的な市場価格よりも評価が低めの46の偏差値を持っています。これは、近隣の物件が近年5年で平均4％の価格上昇を遂げる中、わずか2％の上昇に留まっているためです。

将来性

築49年を迎えた和合コーポですが、将来性の偏差値は63ポイントと評価されており、エリア平均よりも高いことが明らかになっています。これは、浜松市中区という立地が持つポテンシャルや、周辺地域の発展状況を踏まえた結果と言えます。

環境満足度

治安の良さが際立つ和合コーポは、交番が徒歩約2分の位置にあり、医療施設40件、スーパー2件、コンビニ3件といった生活施設が手厚く配置されています。地盤が安定していることや洪水・津波リスクが低い地域であることがハザードマップで確認でき、環境満足度の偏差値58ポイントを獲得。さらに、浜松市立泉小学校や浜松市立高台中学校へのアクセスも良好で、子育て世代にも安心の環境です。

佐鳴湖県営住宅(S1棟〜S3棟)の概要

静岡県浜松市中区佐鳴台に位置する「佐鳴湖県営住宅」は、築50年を超える歴史を持ち、4階建てS1棟からS3棟までの区画で構成されています。各戸は59㎡の3DKで、中古市場においては330万円から630万円の価格帯で取引されており、このエリアの似た物件と比較しても比較的手頃な価格設定がされています。高塚駅からは徒歩40分の距離にあるため、公共交通の便はやや劣りますが、その分リーズナブルな価格で住まいを求める方にとっては魅力的な選択肢となりうるでしょう。

適正価格（売却）

「佐鳴湖県営住宅」の適正価格は、エリア内の中古マンション市場の動向と比較して若干低い売却偏差値49を示しています。周辺の同等物件は5年で平均4%の価格上昇を見せている一方で、当該物件は下落傾向にあり、現在の市場価格450万円はAIが推定する適正価格480万円には届いていません。これは、投資や売却を考える場合、慎重な判断が求められることを意味しています。

将来性

1973年の築年から見ても「佐鳴湖県営住宅」はエリア内で比較的古い物件群に入りますが、その将来性の偏差値は61と平均を上回る評価を受けています。これはマンションの構造や維持管理の質、立地の将来的な開発可能性などがポジティブに評価される要因となっている可能性があり、長期的な視点に立てば購入後の価値向上が期待できるかもしれません。

環境満足度

「佐鳴湖県営住宅」周辺は生活環境が整っており、交番が近く治安が良いこと、病院やスーパー、コンビニといった生活必需施設が充実していること、地盤が固く洪水のリスクが低いことなどから、環境満足度の偏差値は54と評価されています。また、浜松市立佐鳴台小学校、浜松市立佐鳴台中学校といった教育施設の近接もファミリー層にとっては加点材料となるでしょう。

マッキンリーハイツ佐鳴湖の概要

マッキンリーハイツ佐鳴湖は静岡県浜松市中区佐鳴台4丁目10-1に位置する、築年数が50年を超えたレトロな低層マンションで、総戸数は36戸とコンパクトながらも平米数35㎡から59㎡の間で2DKから2LDKの間取りが提供されており、価格帯は215万円から600万円で、このエリアとしては手ごろな価格設定となっています。

適正価格（売却）

マッキンリーハイツ佐鳴湖の売却価格は、平均偏差値51に対して46の数値を示し、周辺市場と比べて競争力を持っているとはいえない現状で、平均価格337万円での売り出しは、この立地と物件の質を鑑みると若干の価格修正が示唆されます。

将来性

将来性の面では、この物件は平均偏差値50と市場平均に肉薄するものの、エリアの発展性や駅のアクセスの不便さを考慮すると、長期的な価値向上には疑問符が付き、将来的なリノベーションや周辺地域の開発次第で価値が左右される可能性があります。

環境満足度

環境満足度においては、マッキンリーハイツ佐鳴湖は55の数値を得ており、周辺には治安を守る交番や必要な医療施設、日常生活に便利な店舗が揃っており、浜松市立佐鳴台小学校や浜松市立佐鳴台中学校へのアクセスも良好で、家族層にとって魅力的な住環境と言えます。

上島コーポAの概要

浜松市中区上島に位置する「上島コーポA」は、上島駅から僅か徒歩3分のアクセスの優れた1974年築の4階建てマンションで、広さは60㎡から62㎡の範囲で3LDKの間取りが中心です。現行の販売価格は530万円から600万円で、同エリアの中古マンション市場と比較しても、駅近でありながらリーズナブルな価格帯を保っていることが魅力です。

適正価格（売却）

上島コーポAの現行価格帯は適正推測価格680万円に対し、売り出し平均価格569万円となっており、市場価格とのギャップが見られます。近隣のマンション価格の傾向と比べて、やや価格が低めに設定されているため、購入者にとっては手が届きやすい物件と言えるでしょう。

将来性

築50年を超える「上島コーポA」ですが、その将来性は偏差値51というデータからも一定の評価を得ています。駅近という大きな利点を活かし、適切なリノベーションによって価値を高める可能性は残されているため、将来的な投資や自己居住用としても魅力があります。

環境満足度

「上島コーポA」周辺は、警察署や消防署が近くにあり、治安の良さが際立っています。また、生活必需施設が充実しており、医療施設や買い物施設が徒歩圏内に複数存在し、快適な日常生活を送ることができる環境です。地盤の安定性や自然災害に対するリスクが低い点も、居住地としての満足度を高めています。

第1ビレッタ浜松の概要

「第1ビレッタ浜松」は、静岡県浜松市中区西伊場町に位置し、高塚駅から徒歩32分の距離にある11階建ての古いマンションで、総戸数63戸、築年月は1974年5月です。販売中の32㎡の1Rから48㎡の2DKまでの各部屋は、130万円〜380万円の価格範囲にあり、市場における中古物件の動向を見ると、一般的な価格帯は230万円から248万円で推移しています。

適正価格（売却）

現在の「第1ビレッタ浜松」の価格は、静岡県浜松市中区の中古マンション市場の価格と比較して、平均偏差値50に対して2ポイント低い48と評価されており、過去5年間でこのエリアの同条件物件価格が4％上昇している中、本物件は6％価格が下落しています。市場のAI適正価格推計では307万円とされているが、現在の売出し価格は255万円となり、売却には不向きな時期であると言えるでしょう。

将来性

築50年の「第1ビレッタ浜松」は、地域の同額価格帯の物件平均築年数から12年古く、距離的にも高塚駅から遠いため、立地においては不利です。AIが判定した将来性の偏差値は51と、周辺マンションと同等の将来性が期待できますが、改善の余地はあると見られます。

環境満足度

治安の観点から見ると「第1ビレッタ浜松」周辺にある交番は1,127m以内に位置しておらず、他の物件と比較して治安が懸念される場合があります。それにもかかわらず、病院が15件、コンビニが6件といった日常生活に必要な施設が充実している点は魅力です。地盤の安定性や洪水リスクの低さ、津波や高潮に対する安全性においても、公的なハザードマップに基づいて良好な環境であると評価されています。

チサンマンション和地山の概要

チサンマンション和地山は、静岡県浜松市中区和地山に位置し、築年数が約50年の歴史を持つ8階建てのマンションで、全165室の規模を誇ります。1DK（23㎡）の最低価格は120万円から、3LDK（89㎡）の最高価格は880万円までと幅広い価格帯を提供しており、最もポピュラーな価格帯は350万円から390万円となっています。

適正価格（売却）

現時点でのチサンマンション和地山の適正価格としては、地域内の価格動向を踏まえたマンションマーケットのAI分析によると、売却偏差値47をマーキングしており、地域の中古マンション価格の5年間での平均上昇率4％に対して遅れをとっていることから、売り時としてはやや不適当であり、現在の市場平均価格は約412万円です。

将来性

将来性に関しては、築50年のチサンマンション和地山は、その年数からエリア内ではやや古いカテゴリーに入りますが、将来のリノベーションや地域開発次第では価値の見直しも期待でき、AIが割り出した偏差値41は改善の余地を示唆しています。

環境満足度

周辺環境については、交番が徒歩5分圏内にあり、病院をはじめとした医療施設35件、スーパー1件、コンビニ6件が周辺に点在するなど、総合的な生活利便性が高く、治安や日常生活のしやすさを考えると環境満足度は高いことが窺え、偏差値は56をマークしています。さらに、浜松市立追分小学校、浜松市立城北小学校、浜松市立北部中学校が近隣に存在するため家族にも住みやすい環境です。

メゾンドール浜松の概要

静岡県浜松市中区海老塚2丁目に位置するメゾンドール浜松は、新浜松駅から徒歩10分、浜松駅から徒歩12分の利便性の高い立地に1974年7月に竣工した9階建て総戸数95室のマンションで、現在の販売価格は30㎡の1DKが280万円から始まり、91㎡の3LDKが最大1380万円までとなっていて、市場におけるメインの価格帯は680万円〜750万円です。

適正価格（売却）

メゾンドール浜松の売却価格は、浜松市中区の中古マンション市場動向を鑑みると、適正価格の偏差値が50と平均よりわずかに低い水準を示しており、周辺相場の5年間4%の上昇に対し、同マンションは32%の価格下落を記録しており、マーケット独自AIの推測適正価格794万円に対して現在の平均売出価格が786万円となり売却の適切なタイミングではないことが示唆されています。

将来性

築50年を超えるメゾンドール浜松は、浜松市中区内の同等価格帯マンションの平均築年数と比較すると約15年長いものの、駅近の好立地を有しているものの将来性の偏差値は31と低く、地域の平均より21ポイント低いため、将来的な価値の大きな上昇は期待が難しい状況だと言えます。

環境満足度

メゾンドール浜松は治安面でのメリットとして周辺634m以内に交番があり、32件の医療施設、4件のスーパー、12件のコンビニが周辺に存在するなど生活の利便性は高く、国のハザードマップによると地盤が均整で洪水リスクが低く、津波や高潮からも安全なエリアです。さらに教育環境も良く、浜松市立双葉小学校や浜松市立南部中学校が近隣にあります。

幸町コーポ(浜松市)の概要

幸町コーポは静岡県浜松市中区に位置し、42平米の2DKが199万円から350万円で提供され、1972年の竣工以来、駅近立地の利便性とともに、地域の変遷を見守ってきた5階建の歴史あるマンションです。

適正価格（売却）

静岡県浜松市中区の中古住宅市場において、幸町コーポの売出し平均価格が297万円と適正推測価格395万円の下を推移しており、静岡県内の同条件物件と比較して、過去5年間で13％の価格下落が見られるものの、投資や居住における費用対効果は高いと評価できます。

将来性

立地的に駅からやや離れた幸町コーポは築52年の物件として、同エリア内での将来性を示す偏差値が46と評価され、リノベーションなどの価値向上を図ることで、この地域の潜在的な発展性により資産価値を高める可能性があります。

環境満足度

充実した周辺施設を誇る幸町コーポは、治安の良さに加え、医療、ショッピング、教育施設が整い、災害リスクも低いとされるハザードマップにより、安全かつ便利な居住環境を提供しています。