北海道札幌市南区 低層のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

トーカンマンション真駒内2の概要

トーカンマンション真駒内2は、北海道札幌市南区真駒内泉町に位置し、真駒内駅から徒歩9分の距離にある1980年築の3階建て中古マンションで、広さは62㎡の3LDKから83㎡の4LDKまでのバリエーションがあり、価格範囲は460万円から1790万円、一番多く取引されている価格帯は1180万円から1390万円です。

適正価格（売却）

この一帯の中古マンション市場における価格推移を考慮すると、トーカンマンション真駒内2の現在の価格は平均偏差値44に対して偏差値52と高めであり、近年の札幌市南区の中古マンション価格が平均で32%上昇している一方、この物件は1%下落しているため、適正推測価格1169万円に比べ現価格1179万円となっており、売却に適した時期とも言えます。

将来性

築44年のトーカンマンション真駒内2は、同エリア内の同価格帯物件の平均築年数より若干古いですが、その将来性は偏差値70と予測され、周辺のマンションと比べて16ポイント高いため、長期的な価値の向上が期待されます。

環境満足度

トーカンマンション真駒内2周辺には治安の良さを物語る交番が338m以内にあり、医療施設17件、スーパー2件、コンビニ6件という充実した生活環境が整っており、国が提供するハザードマップによると地盤も安定し、洪水や津波、高潮の危険性も低いため、安心して生活できる立地条件を備えています。

パークハイム澄川南の概要

北海道札幌市南区で自衛隊前駅から徒歩8分の地にそびえる「パークハイム澄川南」は、築30年を超える落ち着いた佇まいのマンションで、総戸数17戸の3階建てです。広さは75㎡の3LDKから135㎡の4SLDKまでと多様で、価格帯は1380万円から1850万円と、近隣の市場価格と比較してもリーズナブルな設定がされています。この地域のマンション市場を考えると、この価格での提供は中古市場における買い得感が高まっています。

適正価格（売却）

北海道札幌市南区のマンション価格の平均偏差値が44である中、「パークハイム澄川南」の適正価格偏差値は52と、このエリアでの良心的な価格設定を示しています。AI分析によると、同マンションの推定適正価格は1460万円なのに対し、現在の市場価格は1504万円であり、売却希望者にとってはプラスアルファの期待が持てる状況です。

将来性

建築から間もなく33年を迎える「パークハイム澄川南」は、駅近の地の利を生かしながら、札幌市南区内の類似物件と比較しても1年若く、将来性を検討する上で見逃せないポイントです。AI予測による将来性の偏差値は50と、市場平均を3ポイント下回りますが、周辺の発展と共に価値が再評価される可能性も秘めています。

環境満足度

「パークハイム澄川南」周辺は、治安の良さが評価される地域で、交番が570m圏内に存在し、病院やスーパー、コンビニなどの生活便利施設が充実しており、洪水リスクの低い地盤の上に建つ安心の立地です。加えて、札幌市立澄川西小学校、札幌市立澄川小学校、札幌市立澄川中学校といった教育機関も近く、家族にとって理想的な環境が広がっています。

真駒内ロジュマンの概要

北海道札幌市南区に位置する「真駒内ロジュマン」は、緑豊かな環境の中、真駒内駅から徒歩11分という便利な立地にある1985年築の3階建てマンションで、居住空間としての広さは75㎡の3LDKから92㎡の4LDKまでとなっており、価格帯は約1100万円からと、市内の中古マンション市場を考慮するとリーズナブルな価格設定です。

適正価格（売却）

「真駒内ロジュマン」の平均販売価格は、札幌市南区の中古マンション市場データと比較しても適正範囲内にあると言え、売却偏差値54は同地域平均の44と比べて高く、現在の市場での推定適正価格は1416万円であるため、購入者としては市価よりやや高いが、売主としては求める価格に近い取引が期待できる状態です。

将来性

築39年の「真駒内ロジュマン」は、将来性の分析では偏差値53となり、地域内の新しいマンションに比べるとやや劣る部分はありますが、駅近であり、維持が行き届いているため、長期に渡る居住や投資としても検討の余地がある物件です。

環境満足度

生活環境の良さを示す環境満足度では、治安の良さを示す交番が近く、17件の医療施設、スーパー2件、コンビニ6件が周辺に点在し、札幌市立真駒内桜山小学校や札幌市立真駒内中学校へのアクセスも良好な「真駒内ロジュマン」は、家族層にも支持される環境であることが伺え、ハザードマップにおいても地盤が安定しており自然災害のリスクが低いとの評価が得られています。

南32条マンションの概要

北海道札幌市南区南三十二条西に位置する「南32条マンション」は、築44年の歴史を持つ3階建ての住宅施設で、56㎡の2LDKが320万円から390万円で取引されており、現地から石山通駅、東屯田通駅、澄川駅へはそれぞれ徒歩約24分の距離にあります。

適正価格（売却）

同エリアの中古マンション平均価格と比較して、南32条マンションは平均偏差値より低く設定されており、適正推測価格との乖離から、現在売却するには不向きな時期であるとされています。

将来性

南32条マンションは築年数が平均よりも古く、駅からの距離も比較的遠いにもかかわらず、将来性の偏差値が平均を上回っており、長期的な投資視点で見ると一定の魅力があると評価されています。

環境満足度

治安が良く、各種生活施設が充実している上に、自然災害リスクが低いことが特徴で、札幌市立山鼻南小学校や札幌市立南小学校、札幌市立平岸中学校が近隣にあるため、家族向けの住環境としても高い満足度を示しています。

丸増澄川ロイヤルハイツの概要

「丸増澄川ロイヤルハイツ」は、北海道札幌市南区澄川四条に位置し、自衛隊前駅から徒歩5分の利便性を持つ、1979年5月竣工の3階建マンションで、1DKの35㎡から2DKの45㎡までの広さで、築年数を考慮した価格帯158万円から550万円となっており、特に250万円〜270万円の区間で取引されることが多いようです。

適正価格（売却）

現在の「丸増澄川ロイヤルハイツ」の価格は平均偏差値44に対して45となり、札幌市南区の中古マンション市場では適正価格であるとされていますが、近年の中古マンションの価格高騰に比べて価格が停滞しているため、物件の売却に関しては将来性を見極めつつ判断する必要があります。

将来性

築年数が45年で、駅からの距離や周辺の開発状況を加味すると、このエリアの平均と比較しても高い将来性を持っていることがAI予測の偏差値58で示されており、これからの価値向上が期待される物件です。

環境満足度

治安の面では交番が近くにあり、周囲には病院やスーパー、コンビニが充実している「丸増澄川ロイヤルハイツ」は、公開されているハザードマップを見ても地盤がしっかりしており、洪水や津波の危険性が低い地域に位置しています。加えて札幌市立澄川小学校や札幌市立澄川中学校が近隣にあり、教育環境も整っている点が環境満足度の高さを裏付けています。

ハイツ真駒内の概要

「ハイツ真駒内」は北海道札幌市南区に位置し、平均的な広さが67㎡から83㎡の間で展開する、1980年3月に建てられた3階建てマンションで、真駒内駅から徒歩13分という利便性の高い立地です。総戸数17戸のこのマンションは、価格帯が200万円から980万円と幅広く、主に1Rから4LDKまでの間取りがあり、豊富な選択肢を提供しており、現在の市場においては780万円台が最も出回っている価格帯であることが見受けられます。

適正価格（売却）

ハイツ真駒内の売却価格は、札幌市南区内の中古マンション市場の動向を鑑みると、売却偏差値46を記録しており、平均価格に比べて若干のプレミアムが見込まれます。他の中古マンションが5年間で平均30%の価格上昇を遂げている一方で、ハイツ真駒内は4%価格が下落しており、独自AIが予測する適正推測価格946万円に対して現在の平均売出価格は761万円となっていることから、現時点では売却には不向きであると考えられます。

将来性

築44年を数えるハイツ真駒内は、エリア内の類似物件と比較してやや古い部類に入りますが、AIによる分析では将来性の偏差値は59ポイントと評価されており、地域の平均を上回る数値を示しています。これは、駅の近くにあり交通の便が良いことなどが将来的な価値を高める要因となっているものと思われます。

環境満足度

治安の面では、ハイツ真駒内は最寄りの交番が601m以内にあり、地域の安全性が保たれています。生活面では、周辺には17箇所の医療施設、2件のスーパー、3件のコンビニがあり、日常生活に不自由がない点が魅力です。自然災害に関しても、国が公開するハザードマップに基づくと地盤が安定しており、洪水や高潮のリスクが低いエリアです。さらに札幌市立真駒内桜山小学校や札幌市立真駒内中学校も近くにあり、子育て世帯にとっても安心の住環境が整っています。

朝日プラザ澄川2の概要

「朝日プラザ澄川2」は北海道札幌市南区澄川五条7丁目に位置し、84㎡の広さを持つ3LDKのマンションであり、価格帯は1298万円から2090万円で、築年数は1991年となっており、最寄り駅である自衛隊前駅からは徒歩14分と魅力的な立地条件を有しています。

適正価格（売却）

札幌市南区の中古マンション市場を考慮した結果、朝日プラザ澄川2の現在の価格は適正であり、同エリアの物件と比較しても平均価格1618万円は他の物件に比べて7ポイント高い偏差値51を示しており、価格の妥当性に疑問はないと言えます。

将来性

朝日プラザ澄川2は築年数が33年でありながらも、北海道札幌市南区の平均に比べて将来性においては偏差値54と評価されており、駅へのアクセスの良さや地域の開発動向を考慮すると、今後の価値向上が期待できる物件と言えます。

環境満足度

朝日プラザ澄川2周辺の治安に若干の不安があるものの、スーパー2件、コンビニ5件を含む、充実した生活施設と札幌市立澄川小学校、札幌市立澄川中学校の近接性、ハザードマップにおける地盤の安定性など環境面での充実度は高く、環境満足度の偏差値は45となっています。

テラスピア真駒内の概要

テラスピア真駒内は北海道札幌市南区に位置し、緑豊かな住宅地の静かな環境にある3階建てのマンションで、総戸数27戸、広々とした65㎡〜70㎡の3LDKがメインで提供されており、価格帯は235万円から480万円と手頃であり、築年月は1976年12月、最寄りの真駒内駅からは徒歩21分の距離にあります。

適正価格（売却）

テラスピア真駒内の価格帯は、札幌市南区の中古マンション市場において、売却偏差値が平均の45に対して49と高く、近隣相場の動向を鑑みると、適正価格偏差値は過去5年の価格上昇傾向を反映しており、現在の販売価格は市場のAI推測価格よりも有利な水準にあることを示しています。

将来性

将来性の観点では、テラスピア真駒内は建築から約48年間経過しており、これは地域内同価格帯の平均築年数よりもやや高いものの、将来性の偏差値は他のマンションと比較して高い64ポイントであり、この点が投資対象としての魅力を高めています。

環境満足度

交番、医療施設、スーパー、コンビニなどが徒歩圏内にあり、治安と日常生活の利便性が高いテラスピア真駒内は、ハザードマップに基づいた地盤の安定性や洪水リスクの低さも評価され、環境満足度の偏差値は39ポイントで、静かで安心して暮らせる住環境が提供されています。

メゾン･ド･ルチェ藻岩の概要

「メゾン･ド･ルチェ藻岩」は北海道札幌市南区川沿四条に位置し、真駒内駅から徒歩45分の距離にある1994年6月竣工の3階建てマンションで、72㎡の3LDKから92㎡の5LDKまでの広さを持つ住戸が8,800万円から11,900万円の価格帯で提供されており、その築年数は30年未満と近隣物件と比較しても新しい部類に入ります。

適正価格（売却）

札幌市南区のマンション市場における平均価格から見ると、「メゾン･ド･ルチェ藻岩」の売出価格はやや低めであり、特に3LDKの72㎡の住戸が最も多く取引される1080万円～1130万円の範囲に集中していることから、投資や居住を考慮する際には価格交渉の余地があると言えるでしょう。

将来性

交通の便はやや不便な立地にあるものの、「メゾン･ド･ルチェ藻岩」はその築年数が比較的新しく、また同エリア内の他の中古マンションと比較しても将来性を見込めるポテンシャルを秘めており、特に若年層のファミリー層にとっては成長可能性のある選択肢となるでしょう。

環境満足度

メゾン･ド･ルチェ藻岩は生活利便施設が豊富に揃い、治安と自然災害に強い地盤の上に建っていることから、住環境の満足度は高く、特に札幌市立藻岩北小学校へのアクセスの良さは子育て世代にとって大きなメリットと言えます。

ピアコート川沿の概要

ピアコート川沿は札幌市南区に位置し、59㎡の2LDKから77㎡の3LDKまでの広さを有する1991年築のマンションで、価格帯は350万円から920万円となっており、中心となる市場価格は550万円から600万円台で推移しています。この地域の物件と比較して、市場の動向に則した価格設定がなされており、中古マンション市場における中立的な立ち位置にあるといえるでしょう。

適正価格（売却）

北海道札幌市南区の中古マンション市場におけるピアコート川沿の価格帯は、過去5年間のデータを見ると30%の値上がりが見られる中、本物件は若干の価格下落を見せており、現在の平均価格631万円は、AIが推測する適正価格1226万円と大きく開きがあるため、売却のタイミングとしては不適切であることが示唆されています。

将来性

ピアコート川沿が立地する札幌市南区において、33年の物件経過年数はエリア内で見ると比較的新しい部類に入りますが、最寄りの真駒内駅から徒歩44分の立地は通勤・通学には不便さがある点を考慮する必要があります。それにもかかわらず、AI分析による将来性の評価は平均以上であることから、長期的な価値の維持が期待される物件といえます。

環境満足度

周辺環境としては、ピアコート川沿は治安の良い地域に位置し、780m圏内に交番があり、さらに医療施設、スーパー、コンビニが充実しているほか、札幌市立藻岩北小学校も近隣にあり家族にも優しい環境です。自然災害リスクも低く、住環境としては一定の評価を受けています。

アルファコート藻岩の概要

「アルファコート藻岩」は北海道札幌市南区川沿二条に位置し、緑豊かな環境の中で1989年に建てられた3階建てのマンションで、その居住スペースは79㎡から94㎡の間で広がっており、3LDKから4LDKまでの間取りが提供されています。現在の販売価格は620万円から1350万円となり、平米数に対する価格設定は周辺マンション市場と比較しても適正価格を維持しており、購入を検討される方々にとっては魅力的な選択肢の一つと言えるでしょう。

適正価格（売却）

「アルファコート藻岩」の売却価格は北海道札幌市のマンション価格データをもとにした推計では適正価格推測値1419万円に対し、売り出し価格が平均985万円となっており、市場価値に対してお得な価格設定ですが、売り出し偏差値は40と平均値を下回っています。このことから、現在即座に売却するよりも価値が高まるのを待つ方が得策と考えられます。

将来性

築35年を迎える「アルファコート藻岩」は、頑丈な構造と良好な状態を維持しているため、将来性の偏差値は59と平均以上の評価を得ています。しかし、最寄りの真駒内駅から徒歩40分という立地は将来の価値向上においてネックとなる可能性がありますが、地域内での開発や改善の動きによっては、この評価はまだ変わる可能性があります。

環境満足度

マンションの環境満足度に関しては、安全性や便利さを考えると「アルファコート藻岩」は良好な評価を受けています。交番が457m以内に位置し、札幌市立藻岩北小学校の近隣にあるため、子育て世代にも適した環境です。さらに病院やスーパー、コンビニなど生活に必要な施設が充実しており、自然災害のリスクにも強い地盤を持っていることから、居住者の満足度は高いと言えるでしょう。

ファーストコート藻岩台の概要

ファーストコート藻岩台は、北海道札幌市南区川沿四条3丁目5-30に位置し、1992年竣工の築30年超の中古マンションで、3階建ての建物内に57室があります。広さは65㎡の2LDKから118㎡の5LDKまで多様で、価格帯は520万円から1480万円とエリア内での選択肢としては比較的手頃な範囲にあります。しかし、最寄りの真駒内駅まで徒歩で約43分と距離があることを考慮する必要があります。

適正価格（売却）

ファーストコート藻岩台の売却価格は、札幌市南区の中古マンション市場の動向を鑑みると、平米数と立地を考慮した際に、平均的な偏差値44に対して43と若干低めであることが分かります。過去5年間で札幌市南区の同条件の物件価格が平均30％上昇している中、本物件の価値は1％程度しか伸びておらず、現在の平均販売価格が1170万円と適正価格を下回っているため、売主にとって現時点での売却はお勧めできません。

将来性

築30年以上のファーストコート藻岩台は、エリア内の平均築年数と比較しても若々しく、将来性の評価はエリア平均の57ポイントとなっています。駅から43分という立地の不便さが考慮されがちですが、この評価は物件の建物品質や管理状態、そして再開発などの地域計画が前向きなシグナルを与えていることを示しています。

環境満足度

安全性に関しては、ファーストコート藻岩台は交番が644m以内にあるため比較的良好です。また日常の買い物に便利なスーパー3件、コンビニ5件が近隣にあり、医療施設も27件も点在しており、生活利便性は非常に高いといえます。地盤が固く洪水リスクが低いこと、津波や高潮からの影響が少ない立地である点も、環境満足度を高めています。家族層には特に重要な学校環境も整っており、札幌市立藻岩北小学校、札幌市立藻岩小学校、札幌市立藻岩中学校が周辺に位置しています。

サンシティ藻岩の概要

サンシティ藻岩は北海道札幌市南区北ノ沢に位置する1991年12月竣工の3階建てマンションで、総戸数51室からなり、広さは80㎡の3LDKから108㎡の4LDKまでのバリエーションを提供しています。価格帯は628万円から1598万円で、立地的には真駒内駅から徒歩51分とやや距離がありますが、その分周辺環境は静かで落ち着いた住宅地を形成しています。

適正価格（売却）

サンシティ藻岩の中古マンション価格は、近隣相場と比較すると適正価格の偏差値38と若干低めですが、880万円〜1180万円という最も多い価格帯は、このエリアで求められる価格帯の範囲内であり、質と価格のバランスを見極めたい購入希望者には魅力的な選択肢となるでしょう。

将来性

築33年ということを考慮するとサンシティ藻岩は将来性において偏差値60を獲得しており、同エリアにおける同年代マンションよりも若干将来性が高いとAI分析により予測されています。駅から離れていることはデメリットに思われがちですが、より広い空間を求める家族層にとっては、価格と住環境のバランスが取れた貴重な選択肢です。

環境満足度

サンシティ藻岩周辺は治安面で安心できる立地であり、交番も徒歩圏内に位置し、9件の医療施設が近隣にあり安全性と利便性を兼ね備えています。また、周辺にはスーパーやコンビニが少ないものの、最寄りの札幌市立北の沢小学校までの距離が近く、子育て世代の住環境としても適しています。

ガーデンハイツ澄川の概要

ガーデンハイツ澄川は、北海道札幌市南区に位置し、90㎡の広さを持つ4LDKの中古マンションで、価格範囲は1980万円から2250万円です。築年月は2008年4月、2階建ての14室からなる小規模なマンションで、最寄りの自衛隊前駅まで徒歩11分、澄川駅まで徒歩14分という好立地にあります。

適正価格（売却）

ガーデンハイツ澄川の適正価格は、札幌市南区の中古マンション価格の推移と比較してやや低い傾向にあり、現在の売り出し平均価格2078万円は、市場状況を反映した適正推測価格2968万円に比べると割安と言えるでしょう。

将来性

築16年という比較的新しいガーデンハイツ澄川は、周辺エリアと比較した場合にも将来性が期待され、AIによる評価では偏差値57を獲得し、平均よりも高い評価を受けています。

環境満足度

ガーデンハイツ澄川周辺の生活環境は、交番が近接し治安が良く、病院やスーパー、コンビニが充実しており、地盤が固く洪水リスクが低いことに加えて津波や高潮の影響が少ない安心の立地であり、札幌市立澄川西小学校や札幌市立澄川中学校へのアクセスも良いため家族にも適しています。

アクロビュー藻岩の概要

北海道札幌市南区北ノ沢に位置し、真駒内駅から徒歩52分の距離にある「アクロビュー藻岩」は、1989年12月に竣工された3階建てのマンションで、広さは95㎡から127㎡の4LDKが主体で、価格帯は450万円から1249万円となっており、当該地域のマンション市場では700万円から830万円が最も多い価格帯です。

適正価格（売却）

アクロビュー藻岩の売却価格は、北海道札幌市南区の他物件と比較して平均的な偏差値44と比べて9ポイント低く、過去5年間の地域内の価格上昇率30％に対して、同マンションは8％価格が下落しています。AIによる適正価格評価は1608万円であるにも関わらず、売り出し平均価格は834万円となっており、市場評価より低く評価されていることが推察されます。

将来性

築後35年を迎えたアクロビュー藻岩は、周辺エリアの同じ価格帯の物件の平均築年数に比べ2年若く、将来性の偏差値は47で地域平均より6ポイント低いとされていますが、現在でも一定の競争力を持つと考えられます。

環境満足度

アクロビュー藻岩周辺では交番が878mとやや離れていますが、医療施設が7件と充実しており、コンビニも1件存在し、生活に必要な施設は整っています。治安面では一定のリスクはありますが、地盤がしっかりしていて洪水や高潮の危険性が低く、安心して生活することができそうです。

南沢マンションの概要

北海道札幌市南区南沢に位置する「南沢マンション」は、平成元年に建設された歴史ある3階建てのマンションで、全18戸の規模を誇ります。住所は南沢四条3丁目にあり、販売されている主な住居は80㎡から83㎡の3LDKや3SLDKで、価格帯は630万円から730万円です。最寄りの真駒内駅からは徒歩で約67分とアクセス面で少し劣りますが、広々とした室内空間が魅力の物件です。

適正価格（売却）

南沢マンションの価格帯は札幌市南区における中古マンション市場と比較してやや低めで、現在の相場価格は657万円程度です。これは地域の価格推移と比較して約8%の下落を示しており、近隣の物件と比べても14ポイント低い売却偏差値30を記録しています。このデータから、もし売却をお考えの場合は市場の動向を見極めつつ、タイミングを見定めることが肝心といえるでしょう。

将来性

築年数が40年以上経過している南沢マンションは、将来性の観点から見るとやや古さを感じさせますが、現状維持及びゆるやかな価値の向上が期待できる可能性もあります。ただ、立地条件として駅からの距離がありますので、その点を考慮に入れた上での投資判断が求められるでしょう。

環境満足度

周辺環境は、札幌市立南沢小学校が近隣にあり、家族での居住には適した環境を提供しています。一方で、交番が1.5km以上離れているため、治安にはやや不安が残るかもしれません。しかし、地域のハザードマップに基づくと地盤が安定しており、洪水や高潮に関するリスクは低いと考えられ、災害リスクが比較的低い住環境にあると言えます。