埼玉県さいたま市見沼区 築20年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

エクセル東大宮の概要

エクセル東大宮は埼玉県さいたま市見沼区に位置し、東大宮駅から徒歩4分の利便性に富んだ立地にあるマンションで、2000年の築で総戸数65戸、8階建てです。広さは66㎡の3LDKから87㎡の4LDKまであり、価格範囲は2080万円から3180万円となっており、市場のニーズに応える多様な居住空間を提供しています。

適正価格（売却）

エクセル東大宮の中古マンション価格は、売却偏差値において46と、さいたま市見沼区の平均偏差値44と比べると高評価を受けており、特に2390万円から2490万円の価格帯に集中しています。表される価格帯に対し、マンションマーケット独自AIの推測適正価格は2685万円であり、現状の売出し価格が平均2479万円であることを考慮すると、投資や購入のタイミングとしては適切な範囲にあると評価されます。

将来性

2000年の築でありながらも、マンションマーケットAIによる将来性の偏差値が81と高く、同エリアの他マンションに比べても29ポイント高い数値を示しており、駅近であることも手伝って資産価値が安定する見込みであることが予測されています。

環境満足度

治安や生活利便性に優れるエクセル東大宮は、交番がわずか218mと非常に近く、周辺には病院60件、スーパー7件、コンビニ9件が存在し、日々の生活に不便がない環境が整っているほか、さいたま市立見沼小学校や私立栄東中学校など教育施設も充実しており、家族層にも適した住環境が広がっています。

ローヤルシティ東大宮第2の概要

ローヤルシティ東大宮第2は、埼玉県さいたま市に位置し、駅近の利便性と適度な街の喧騒を享受できる住環境を備えた2001年竣工のマンションです。総戸数は36戸で、全体的には59㎡の2LDKから71㎡の3LDKまで幅広い層に対応しており、現在市場に出されている物件の価格帯は1,500万円から3,280万円と、さいたま市の中古マンション市場においても比較的手が届く範囲にあります。

適正価格（売却）

当該マンションの価格水準は、近隣地域の市場動向に照らし合わせると、売却偏差値44で、埼玉県さいたま市見沼区の平均よりも相応かやや高めに設定されており、過去5年間での物件価格の推移を見ると、周辺物件の価格上昇率28％に対して、本マンションは10％の価格下落を示しているため、購入者にとっては買い得な時期かもしれませんが、売主にとっては価格回復を見越した長期戦略が必要です。

将来性

過去のデータと比較して、ローヤルシティ東大宮第2の将来性評価は偏差値59と予測されており、これは埼玉県さいたま市見沼区の他マンションに比べても高く、駅からの距離や周辺開発の状況から判断して、今後も資産価値の維持もしくは上昇が期待できる、長期的展望に立った投資戦略が有効であると考えられます。

環境満足度

治安の良さは住環境を選ぶ上で重要なファクターであり、ローヤルシティ東大宮第2は周辺の交番の近さが306m以内と安心を提供できる点で評価が高いです。生活利便性も考慮した環境満足度は偏差値65と高く、充実した医療施設や小売店舗の数も住民の日常生活を支え、学校選びの視点においても、私立さとえ学園小学校やさいたま市立見沼小学校、私立栄東中学校が近隣に位置しており、安心して子育てができる環境が整っています。

ローヤルシティ東大宮第3の概要

「ローヤルシティ東大宮第3」は、2003年に建設された15階建てのマンションで、全30戸の居住スペースから成り立ち、さいたま市見沼区東大宮5丁目に位置します。78㎡の広さを持つ各住戸は、価格帯2590万円の3LDKから3590万円の2SLDKまでと幅広く、最も一般的な売買価格帯は2790万円から2980万円で形成されており、東大宮駅からわずか徒歩3分の距離にあり、利便性の高い立地条件を誇ります。

適正価格（売却）

「ローヤルシティ東大宮第3」の売出し価格は、地域の市場動向に基づき、売却偏差値46を記録し、地域平均である44よりも若干高めでありますが、これは近隣の中古マンション価格が過去5年間で約28％上昇したのに対し、本物件は10％価値が下がったことを反映しています。推定される適正価格は3206万円に対し、現在の平均売出し価格は2966万円となっているため、購入にあたっては価格交渉の余地がありそうです。

将来性

築21年の「ローヤルシティ東大宮第3」は、さいたま市見沼区の他の同価格帯物件と平均築年数が同じで、駅からの距離は3分という抜群のアクセスを誇ります。AIによる将来性の評価は平均偏差値49で、エリアの平均より2ポイント低いものの、立地の優位性が将来的な価値向上に繋がる可能性を秘めています。

環境満足度

安全面では、ローヤルシティ東大宮第3の193m以内に交番があり、さいたま市立見沼小学校や私立栄東中学校が近隣に位置するなど、家族にとっても安心の教育環境を備えています。生活施設も充実しており、周辺には病院が58件、スーパー7件、コンビニ11件が点在し、ハザードマップによると、地盤は安定しており高潮や津波のリスクも低いため、快適な居住環境を提供しています。

ジェイシティ東大宮の概要

「ジェイシティ東大宮」は埼玉県さいたま市見沼区島町に位置し、築年月は2003年9月の9階建で、総戸数82戸の規模を誇ります。対象範囲のマンションの中では74㎡の3LDKが1680万円から、105㎡の4LDKが最高3480万円で取引されており、このエリアにおける中古マンション市場では2500万円〜2850万円の間が最も一般的な価格帯です。利便性面で見ると、東大宮駅までは徒歩19分と少々距離がありますが、七里駅も徒歩圏内にあり、選択肢は豊富です。

適正価格（売却）

適正価格の観点から「ジェイシティ東大宮」を評価すると、同地域の中古マンション市場動向と比較し、平均偏差値44に対して36とやや低めに位置します。過去5年間で地域のマンション価格が平均27％上昇している一方で、本物件は4％の価格下落を見せているため、現時点での売却は推奨されません。適正価格推定3334万円に対し実売価格が2563万円という事実は、将来的に価格回復の余地があることを示唆しています。

将来性

「ジェイシティ東大宮」の将来性を見ると、築21年の物件でありながら、地域の平均より若干築年数が少ないことがポイントです。立地については最寄り駅から徒歩19分の位置にあり、駅距離が長めという点が考慮されがちですが、将来性の偏差値は58と平均を上回る数値を示し、潜在的な価値が高いことを反映しています。

環境満足度

さいたま市内での環境満足度を考慮すると、「ジェイシティ東大宮」は最寄りの交番が979m以内にないなど治安面での懸念が指摘されるものの、医療施設が24件、スーパーが4件、コンビニが4件と日常生活に必要な施設が周辺に充実している点が好印象です。地盤の安定性や自然災害発生時のリスクが低い点も良好な居住環境を支えており、さいたま市立島小学校が近いことも家族層には魅力的です。

ラピアッツァ東大宮の概要

埼玉県さいたま市見沼区東大宮2丁目に位置するラピアッツァ東大宮は、東大宮駅から徒歩5分という好立地にある13階建てのマンションで、総戸数34戸、築年月は2001年7月となっています。広さは77㎡から96㎡で、市場に出回っている中古物件の価格範囲は1545万円から3200万円、特に1980万円から2180万円の間に多くの取引が集中しています。

適正価格（売却）

ラピアッツァ東大宮の中古物件価格は、さいたま市見沼区の中古マンション市場と比較した場合、平均偏差値44に対して35と低めであり、近隣の同様の物件が過去5年で27%の価格上昇を見せたのに対し、本物件は1%の価格下落が見られます。こうしたデータに基づくと、適正とされる推測価格が3206万円であるため、現状の売り出し平均価格2375万円は、市場価値を下回り売り時とは言えない状況です。

将来性

築23年のラピアッツァ東大宮は、同価格帯の平均築年数よりも若く、交通アクセスの良い駅近物件であるため、将来性の偏差値は55という評価を受けています。さいたま市見沼区では、インフラ整備の進展や治安の良さなどが将来の価値向上に寄与しそうです。

環境満足度

ラピアッツァ東大宮は、治安の指標となる交番が401m圏内にあり、病院や生活必需品を提供するスーパーやコンビニなどが数多く周辺に点在しています。地盤がしっかりしており自然災害のリスクが低い点や、私立さとえ学園小学校、さいたま市立見沼小学校、私立栄東中学校など教育施設が近隣に充実している点も、環境満足度が高い要因となっています。

ダイアパレス東大宮パークサイドの概要

ダイアパレス東大宮パークサイドは、さいたま市見沼区東大宮7丁目に位置する、2004年2月竣工の7階建てマンションで、1670万円から2980万円の価格帯で取引されており、67㎡～70㎡の3LDKが中心です。最寄り駅は大和田（埼玉県）駅、東大宮駅、土呂駅で、それぞれ徒歩18分、18分、26分と公共交通機関へのアクセスが可能です。

適正価格（売却）

ダイアパレス東大宮パークサイドの適正価格は、さいたま市見沼区における類似物件の5年間の27％価格上昇に対し、6％下落しているため、平均偏差値44に対して偏差値36と評価されています。マンションマーケットデータによると、推算適正価格は2633万円で、現在市場に出ている平均価格1877万円とのギャップがあるため、売却にはあまり適していないと言えるでしょう。

将来性

築年数が20年のダイアパレス東大宮パークサイドは、エリア内の同価格帯マンションよりも若く、将来性の面では偏差値50と平均値と同等です。駅からの距離は徒歩18分とやや遠いですが、さいたま市内での駅周辺の再開発や利便性向上の動きを考慮すると、中長期的には価値が増す可能性があります。

環境満足度

近くに交番が見当たらず治安面での不安要素が若干ありますが、病院19件、スーパー1件、コンビニ3件と生活に必要な施設が揃っています。地盤が固く洪水リスクが低い地域で、さいたま市立大砂土東小学校やさいたま市立大砂土中学校が至近距離にあり、家族層には魅力的な環境です。

コスモ大宮春野ガーデンパークスの概要

「コスモ大宮春野ガーデンパークス」は、埼玉県さいたま市見沼区春野1丁目に位置し、平米数は85㎡から114㎡の間で設計された9階建ての住宅施設です。築年月は2003年3月で、全124戸が建設されたこのマンションは、七里駅から徒歩37分の距離にあり、価格帯は1680万円から2780万円となっており、さいたま市における中古住宅市場のニーズを満たす可能性が高い物件です。

適正価格（売却）

埼玉県さいたま市見沼区の中古マンション市場においてこのエリアの平均価格を基に評価すると、コスモ大宮春野ガーデンパークスの価格は適正価格とは言えず、売却偏差値31を記録しています。近隣の不動産価格の上昇傾向に対して本物件は4％の価値減を示しており、現行の市場価格と照らし合わせた場合、販売価格が適正でないことが示唆されます。

将来性

将来性を考えた場合、コスモ大宮春野ガーデンパークスは築21年と若干の年数を経ていますが、さいたま市見沼区における同価格帯の物件と比べ7年程度新しく、将来性の偏差値は平均以上の54をマークしていますが、立地の面では駅からの距離が長いことがネックとなる可能性があります。

環境満足度

周辺環境に関しては、コスモ大宮春野ガーデンパークスは治安の面で懸念がありつつも、さいたま市立春野小学校やさいたま市立春野中学校といった教育機関が近隣に位置しており、地盤が安定していて洪水リスクも低いとされる地域にあるため、総合的な環境満足度は偏差値30を記録しています。