新潟市東区のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

ダイアパレス大形本町の概要

新潟県新潟市東区の住宅街に位置する「ダイアパレス大形本町」は、築年月2001年3月の6階建てで、64㎡の2LDKから78㎡の4LDKまでの広さを持つ59室があり、価格範囲は1400万円から2690万円に設定されており、大形駅まで徒歩22分という距離にもかかわらず、新潟市立大形小学校が近くにある家族向け物件として利便性と生活環境が整っています。

適正価格（売却）

「ダイアパレス大形本町」の適正価格は、新潟県新潟市東区内の中古マンション市場の平均価格と比較し、独自AIによる推測価格1595万円に対して、実売価格が1736万円とやや高めであることから、売却偏差値は60と高評価であり、これは地域の平均よりも11ポイント高い数値を示しています。

将来性

築23年の「ダイアパレス大形本町」は、将来性の機械学習データから算出された偏差値が50と平均的であり、このエリアの他の物件と比較しても、競争力を維持していると評価されていますが、駅からの距離が徒歩22分という点は、利便性を重視する層には考慮が必要な要素です。

環境満足度

「ダイアパレス大形本町」の周辺環境は、610m以内に交番があり犯罪発生率が低く、また25件の医療施設、スーパー2件、コンビニ5件という手厚い生活インフラが整っており、洪水リスクが低く津波や高潮にも強い地盤を持つ為、環境満足度の偏差値は51と、安心して暮らせる住環境を提供しています。

アパガーデンコート東新潟の概要

「アパガーデンコート東新潟」は新潟県新潟市東区中島に位置し、東新潟駅から徒歩3分という交通利便性の高い10階建てのマンションです。平米数は64㎡から124㎡の間で、価格帯は1170万円から2980万円と幅広く、一般的なファミリータイプのニーズに応える構造となっています。1998年の築年月を誇るこの物件は、136の居室があり、多くの家庭が居住するに適した環境を提供しています。

適正価格（売却）

アパガーデンコート東新潟の適正価格は、新潟県内の中古マンション市場と比較して4ポイント高い偏差値52を持ち、現行市場価格が適正価格分析を行った結果、1628万円とされている中、売出し中の平均価格はほぼ同等の1642万円であることから、価格設定が市場相場に適していると言えるでしょう。

将来性

築年数が26年であるアパガーデンコート東新潟は、新潟市東区内の同等物件と比較して標準的な年数ですが、駅からの近さが将来性を高める要因の一つとなり、AI分析による偏差値56という評価が示すように、新潟市東区の他の同価格帯の物件よりも5ポイント高い将来性が予測されます。

環境満足度

治安の面では、アパガーデンコート東新潟は交番が227m以内にあり、医療施設が周辺に14件、スーパーが2件、コンビニが4件という充実した生活環境が魅力です。また、国のハザードマップによると、地盤が安定しており、洪水リスクが低く、津波や高潮の影響を受けにくい立地であることが環境満足度の高さを示しており、偏差値52という数値にも反映されています。

グリーンタウン東新潟壱号館の概要

新潟県新潟市東区中島に位置する「グリーンタウン東新潟壱号館」は、総戸数80戸の10階建てマンションで、築年月は1995年3月です。広さは74㎡の3LDKから92㎡の4LDKまであり、価格帯は1,350万円から1,650万円です。最寄り駅の東新潟駅からは徒歩わずか5分とアクセスが良好で、周辺には新潟市立中野山小学校をはじめとした生活に便利な施設が充実しています。

適正価格（売却）

「グリーンタウン東新潟壱号館」の適正価格は、新潟市東区の中古マンション市場データをもとに、売却価格が平均的な偏差値52を記録しています。これは市場平均の48と比較してやや高めであり、現在の売出し平均価格が適正と考えられる1,532万円に近い1,538万円で推移しており、売主にとって理想的な条件で売却が見込める可能性が高いです。

将来性

築29年を数える「グリーンタウン東新潟壱号館」は、将来性の偏差値が54と評価されており、地域平均よりも高い将来価値が期待されています。駅近の立地や新潟市東区の発展が背景にあり、都市機能のさらなる向上と共に、中長期的な資産価値の維持や向上が見込まれます。

環境満足度

生活環境としての満足度も高く、「グリーンタウン東新潟壱号館」の周辺環境は環境満足度の偏差値が51を記録しています。治安が良好な地域に位置し、日常生活に必要な医療施設や商業施設が揃っているほか、自然災害のリスクも低いとされるエリアにあり、安心して生活できる点が高く評価されています。

レジデンス南紫竹の概要

レジデンス南紫竹は新潟県新潟市東区南紫竹2丁目1-14に位置し、越後石山駅から徒歩23分の距離にある1988年12月竣工の9階建マンションで、平米数は71㎡から97㎡の間で、価格帯は690万円から1880万円となっており、新潟市東区の中古マンション市場において競争力のある物件として位置付けられています。

適正価格（売却）

レジデンス南紫竹の適正価格は、新潟市東区の中古マンション市場価格の5年間の25％高騰に対し、レジデンス南紫竹は7％の価格下落を見せているものの、現状での売り出し価格はマンションマーケットAIによる推測適正価格1180万円を若干上回る1191万円であり、これが市場条件を反映した適正価格であるとされています。

将来性

レジデンス南紫竹は築36年を経過し、周辺の同価格帯のマンションの平均築年数と比べ6年余り古いですが、将来性の評価は48とエリア平均と比べてやや低いものの、新潟市の都市計画や地域開発による影響によっては、将来的な価値の向上も見込まれます。

環境満足度

レジデンス南紫竹の環境満足度については、交番が1km未満に無いことによる治安の懸念があるものの、医療施設が29件、スーパー3件、コンビニ5件と充実した日常生活を支える施設が揃っており、国のハザードマップも確認され、地盤の安定性や自然災害に対する耐性が高い立地が評価され、周りには新潟市立江南小学校や新潟市立桜が丘小学校など学校施設も充実しています。

ダイアパレス大形本町2の概要

ダイアパレス大形本町2は新潟市東区に位置する、2008年築の魅力的な中古マンションで、広さ69㎡の3LDKが1980万円から、最大85㎡の4LDKが2690万円で取引されており、7階建てのこの物件は42戸の居住空間を提供し、新潟市立大形小学校が近くにあり、ファミリー層にも適しています。

適正価格（売却）

近隣市場データを基に算出された適正推測価格が2303万円である一方で、現在の平均売り出し価格が2383万円であるため、購入者にとって若干割高な傾向にあり、売却偏差値は平均より高い56ポイントを記録しています。

将来性

築年数は新潟市東区の同価格帯の平均より若い16年でありながら、将来性の偏差値は平均より低い33ポイントで、大形駅から徒歩22分という立地条件が影響している可能性があり、駅近物件に価値を見出す投資家や居住者には向かない可能性があります。

環境満足度

ダイアパレス大形本町2の環境満足度は54ポイントと、新潟市内のマンションと比較して優れており、治安の良さや生活便利さを証明する病院、スーパー、コンビニの充実、地盤の安定性、そして自然災害リスクの低さを住みやすさの大きなポイントとして評価できます。

サーパス中山の概要

サーパス中山は新潟県新潟市東区中山6丁目に所在し、1996年7月に建設された8階建てマンションで、新潟駅から徒歩28分の距離にあります。総戸数99戸のこの物件は、2LDKから3LDKまでの間取りがあり、広さは57㎡から71㎡で、市場価格は1070万円から1980万円の範囲にて取引されています。

適正価格（売却）

新潟市東区の同規模中古マンション市場において、サーパス中山の売却偏差値は55と平均を上回っていますが、過去5年間の地域内平均価格上昇率と比較して、サーパス中山は価値が下落しており、現在の平均売出価格1453万円が適正推測価格1393万円と比較してやや高い水準にあるため、市場価値を考慮すると売却の機会と見ることができます。

将来性

サーパス中山の築年数は約28年で、近隣同価格帯物件の平均築年数よりもやや年数が経過しており、新潟駅からの距離もあることから、将来性の偏差値は49と平均よりわずかに下回りますが、新潟駅との距離以外に将来的な地価上昇や再開発の可能性も考慮に入れる必要があります。

環境満足度

サーパス中山周辺の治安は交番が至近距離にあり良好であり、25件の医療施設、3件のスーパー、2件のコンビニが揃う便利な生活環境を持っています。また、ハザードマップにおいても洪水や高潮のリスクが低く、新潟市立木戸小学校、新潟市立竹尾小学校、新潟市立沼垂小学校や新潟市立東新潟中学校が徒歩圏内にあり、子育て世代にも適しています。

ダイアパレス東山公園の概要

ダイアパレス東山公園は新潟市東区江南に位置し、越後石山駅から徒歩約21分の距離にある1994年築の6階建てマンションで、3LDKの広さは69㎡から73㎡までの範囲にあり、市場価格は980万円から1690万円となっております。

適正価格（売却）

このマンションはエリア平均価格から見ると、適正価格偏差値52と評価され、新潟県新潟市東区の他物件と比較しても約16%程度の価格下落が見られるものの、適正推定価格1334万円に対し市場価格が1356万円となっているため、比較的適切な価格設定であると推察されます。

将来性

築30年を迎えたダイアパレス東山公園の将来性偏差値は44と、地域平均を下回る数値ですが、駅からの距離が徒歩21分とやや離れている点を考慮する必要があり、その影響により将来性評価に影響している可能性があります。

環境満足度

この物件の環境満足度は34と評価されており、周辺の治安面での不安が指摘されていますが、スーパーやコンビニエンスストア、医療施設が近隣に充実しているほか、新潟市立江南小学校や新潟市立石山中学校が周囲にあるため、家族向けの環境としては魅力的です。

小金マンションの概要

新潟県新潟市東区小金町に位置する「小金マンション」は、新潟駅から徒歩57分という立地にある1974年12月竣工の4階建てマンションで、全戸50㎡の2DKが290万円から400万円の価格帯で提供されています。築年数が約50年という経年の物件でありながら、その価格帯は新潟市東区内での中古マンション市場において一定の競争力を保っていることが特徴です。

適正価格（売却）

小金マンションの適正価格をAIが分析した結果、新潟市東区内の他の中古マンションと比較して平均価格が25%上昇している中、本物件は33%の価格下落を見せており、市場環境に比べると売買価格はやや割安感があります。マーケットの平均偏差値48に対して偏差値52と高く、364万円と推測される適正価格は、売出し中の平均価格372万円よりも少々高いものの、価格帯としては市場に適合していると言えます。

将来性

築50年を超える小金マンションは、新潟市東区における同類の物件に比べてやや老朽化が見受けられ、また駅からの距離も考慮すると将来性の評価は平均を下回っています。AIによる将来性評価での偏差値は30と低めで、これはエリア平均偏差値よりも20ポイント低いことを示しており、価値の上昇を望むのは困難かもしれません。

環境満足度

治安の良さを示す交番が794メートル圏内にあり、新潟市立東山の下小学校や新潟市立藤見中学校など教育施設も周辺に揃っている小金マンションは、病院やスーパー、コンビニが徒歩圏内に複数点在しており、生活の利便性は高いと言えます。自然災害リスクも低く、ハザードマップ上で洪水や高潮の危険が少ない安心の地盤を持っているため、環境満足度は高めです。

ピュアシティ牡丹山の概要

新潟県新潟市東区に位置し、築年数が27年になるピュアシティ牡丹山は、広さ55㎡から60㎡の3LDKが700万円から1580万円で取引されていますが、地域の中古マンション市場における多くの取引価格は1150万円から1200万円の範囲内で集中しており、東新潟駅から徒歩約39分の立地にあるこのマンションは、全53室の6階建てで住所は新潟市東区牡丹山3丁目14-25です。

適正価格（売却）

ピュアシティ牡丹山の売却に際しての偏差値は51で、新潟市東区の中古マンション市場の平均偏差値よりも高く、近年の価格上昇率は約29％に達していますが、機械学習に基づく市場分析データによると、現在の平均売出価格1155万円はAIが推測する適正価格1159万円とほぼ同等であるため、今は売るべきではないと評価されています。

将来性

ピュアシティ牡丹山は築年数が比較的若く、将来性の評価は非常に高い85ポイントとされていますが、最寄り駅から離れた立地であるため、アクセスの便はやや不便な可能性がありますが、新潟市東区における同様の価格帯の物件と比較しても、その将来性は高く評価される要素を持っています。

環境満足度

周辺環境としてはピュアシティ牡丹山の治安は良好で、交番が徒歩圏内にあり、医療施設や買い物施設も充実しており、地盤も安定しており洪水や高潮の危険が低いため、住環境としての満足度は35ポイントと評価されていますが、新潟市立牡丹山小学校や新潟市立木戸中学校が近隣にあるため、ファミリー層にとっても魅力的な住環境が整っています。

ヴァンデュール下木戸の概要

新潟市東区に位置する「ヴァンデュール下木戸」は、2008年に建てられた14階建てのマンションで、広さは67㎡の2LDKから92㎡の4LDKまでのバリエーションがあり、価格帯は1890万円から2980万円と、ファミリー向けの居住空間が提供されており、周辺の緑豊かな環境と併せてゆったりとした生活を望む層に適しています。

適正価格（売却）

「ヴァンデュール下木戸」の価格帯は新潟市東区内の中古マンション市場を鑑みると、平均価格よりやや割安であると考えらえ、AIによる推測価格2555万円に対して売出し平均価格が2311万円となっていることから、購入検討者にとっては魅力的な投資先と言えますが、売却を考えるオーナーにとっては、市場価格を見極めた上での戦略的な売り時を選ぶことが求められます。

将来性

「ヴァンデュール下木戸」は築年数が16年と新しい部類に入り、東新潟駅からは離れているものの、その将来性の偏差値は85と高く、この点ではエリア平均を大きく上回っていることから、住宅としての価値が長期に渡って維持されると考えられ、次第に価値が上がる可能性があります。

環境満足度

地域の治安を物語る交番の近さや、日常生活に欠かせないスーパーやコンビニが複数ある点、さらに医療機関へのアクセスの良さなど、ヴァンデュール下木戸の環境満足度は非常に高く、ハザードマップによる安全性の評価も含めて、ファミリー層にとって安心して生活できる住環境が整っています。

グリーンタウン東新潟2号館の概要

新潟市東区中島に位置する「グリーンタウン東新潟2号館」は、東新潟駅へ徒歩わずか4分という素晴らしい立地に加え、66㎡の2LDKから96㎡の4LDKまでの広さと選択肢を提供しており、価格帯は1380万円から2290万円で多様なニーズに応える物件です。1996年の竣工から約25年を経過しており、総戸数は99戸と十分な規模を持つこのマンションは、適合する家族構成やライフスタイルが広範にわたっており、長期的な住まいとして魅力的です。

適正価格（売却）

「グリーンタウン東新潟2号館」の現在の市場価格は、近隣の物件と比較して若干高騰していない状況にあり、売り出し平均価格が1576万円と、AIによる1635万円の推測適正価格を下回っています。これは、過去5年間で同エリアの物件価格が平均25%上昇しているのに対し、本物件は価格の上昇が見られないため、現時点では売却に際して若干の不利があると考えられます。

将来性

築年数が28年の「グリーンタウン東新潟2号館」は、周囲の物件と比較して若干古いながらも、将来性の評価は高く、AIによる偏差値は56を記録しており、地域平均よりも5ポイント高い評価を受けています。その要因としては、優れた交通アクセスと将来の都市開発が見込まれる可能性が挙げられ、投資価値として長期的な視点で評価することができます。

環境満足度

治安の良さを示す近隣の交番の存在、病院やスーパー、コンビニなど充実した生活施設、そして新潟市立中野山小学校などの教育施設が徒歩圏内という「グリーンタウン東新潟2号館」の立地は、居住者に安心と利便性を提供しています。更に国のハザードマップに照らし合わせた際も、地盤が固く自然災害のリスクが低いという点で環境の満足度は非常に高く、家族での長期居住に適した住環境が整っています。

マンションアイビスの概要

マンションアイビスは新潟県新潟市東区東明2丁目に位置し、越後石山駅から徒歩15分の立地にある1975年11月竣工の7階建てマンションで、63㎡の3LDKが380万円から、75㎡の4DKが最高1390万円という価格帯で市場に出されており、中心価格帯は465万円から750万円です。

適正価格（売却）

新潟市東区の不動産市場における偏差値平均を基に検討した場合、マンションアイビスの適正価格は推測される730万円となり、現在の平均売出価格725万円は市場価格に即していると言えますが、近隣の中古物件価格の上昇傾向に対して本物件はわずかな下落を見せていることから、売買のタイミングとしては非最適の可能性があります。

将来性

築49年を経過するマンションアイビスは、新潟市東区における中古マンション平均築年数と比較してやや古いが、地域内での価格動向や今後の開発予定を鑑みると、将来性の偏差値は52と予測され、同区内の他のマンションと比較しても競争力を保っており、中長期的な投資対象として検討可能です。

環境満足度

治安面では交番が比較的遠く、マンションアイビス周辺の安全面での懸念は否定できないが、生活利便施設として病院26件、スーパー3件、コンビニ5件が確認できるなど日常生活には便利であり、地盤やハザードマップにおいてもリスクの低さが確認されており、新潟市立江南小学校や新潟市立石山中学校の近隣に位置するなど、家族層の居住に適した環境が整っています。

サーム新石山弐番館の概要

「サーム新石山弐番館」は新潟県新潟市東区に位置し、越後石山駅から徒歩12分と利便性の高い立地にある7階建てのマンションで、平米数は91㎡から94㎡の広々とした4LDKが特徴です。総戸数47戸のこの物件は1998年2月に竣工し、現在の価格帯は1,980万円から2,080万円となっており、中古マンションの選択肢として魅力的な価格設定がされています。

適正価格（売却）

新潟市東区において、サーム新石山弐番館の平均売り出し価格は2,036万円と、地域の中古マンション価格動向を考慮すると妥当な範囲内ですが、AIによる市場分析では推定適正価格が2,206万円と評価されており、市場の平均価格を若干下回っていることから、購入者にとってはコストパフォーマンスが高いことが伺えます。

将来性

築年数が26年のサーム新石山弐番館は、平均的な同価格帯のマンションよりもやや古い部類に入りますが、駅からのアクセスの良さと周辺環境の充実により、AIが算出した将来性の偏差値は59と高評価を受けており、長期的な投資としての魅力が期待できます。

環境満足度

治安や生活利便施設の点でサーム新石山弐番館周辺は魅力的な環境です。交番が1.2km以内にあり、病院17件、スーパー2件、コンビニ6件と日常生活に必要な施設が近隣に充実しているほか、新潟市立中野山小学校や新潟市立石山中学校が近く、子育て世帯にとっても安心な立地条件となっています。

ユートピアレジデンス南紫竹(A棟･B棟)の概要

ユートピアレジデンス南紫竹（A棟･B棟）は新潟県新潟市東区南紫竹2丁目に位置し、築年月は1988年12月で9階建てのマンションです。越後石山駅から徒歩24分という立地にあり、71㎡の4LDKが820万円から、97㎡の4LDKが最高1600万円で取引されており、その価格帯はセグメントにおいて魅力的なものです。

適正価格（売却）

ユートピアレジデンス南紫竹は新潟市東区内のマーケットデータと比較して、適正価格の偏差値が46と平均を若干下回っています。過去5年の価格推移を見ると、周辺の類似物件が25%の価格上昇を見せる中、この物件は48%下落しており、AIによる適正価格推測である1257万円に対して市場価格が1178万円であることから、現在の売却市場では求める価格に達していない状況が明らかになります。

将来性

築36年を数えるユートピアレジデンス南紫竹は、新潟市東区の同価格帯マンションの平均築年数から見てやや古い部類に入りますが、将来性の評価は偏差値47となっていて、平均よりもわずかに低いものの、新潟市の都市開発の動向やエリアの特性を考慮すると、長期的な視点では引き続き注目される可能性があります。

環境満足度

ユートピアレジデンス南紫竹周辺は治安の面で懸念がある一方で、生活環境は良好で病院やスーパー、コンビニが充実している点が高く評価されており、環境満足度の偏差値は51となっています。洪水や津波、高潮のリスクが低く、地盤がしっかりしている点も見逃せず、新潟市立江南小学校や新潟市立桜が丘小学校へのアクセスも良いため、ファミリー層にも適した住環境と言えます。

ダイアパレス逢谷内の概要

新潟県新潟市東区逢谷内に位置するダイアパレス逢谷内は、大形駅から徒歩20分の立地にある2000年築の7階建てマンションで、価格範囲は2LDK、52㎡の980万円から3LDK、78㎡の1698万円までと、中古市場での主要価格帯は1380万円〜1480万円に集中していることから、新潟市東区におけるコストパフォーマンスに優れた物件と言えます。

適正価格（売却）

ダイアパレス逢谷内の売出し価格は、新潟市東区の中古マンション市場の価格動向と機械学習データをもとにした偏差値を考慮すると、49の偏差値を記録し、一般的な物件価格と比較して高い競争力を持っていますが、過去5年の市場価格上昇率25％に対して13％の価格下落を経験していることから、即時売却には不向きなタイミングと判断されます。

将来性

築24年のダイアパレス逢谷内は、新潟市東区の同価格帯の物件と比較して若干築年数が若いものの、駅からのアクセス距離がやや長いことや、AIによる将来性評価では平均を下回る38の偏差値を記録していることから、長期的な資産価値の増加は期待しにくい可能性があります。

環境満足度

治安や日常の利便性が高く、地域リスクが低いことが特長のダイアパレス逢谷内は、交番が徒歩圏内にあり、医療施設が22件、スーパー2件、コンビニ4件が近隣に点在し、ハザードマップによる評価も良好であり、さらに新潟市立大形小学校が近くにあるなど、ファミリー層にも安心の生活環境が整っています。

ダイアパレス河渡の概要

新潟県新潟市東区河渡庚に位置するダイアパレス河渡は、築15年を迎え、7階建ての53室から成るマンションで、広さは62㎡の2LDKから81㎡の3LDKまでのバリエーションがあり、価格帯は2798万円から2898万円となっており、新潟市内の中古マンション市場における平均価格と比較しても適正な価格で取引されています。

適正価格（売却）

ダイアパレス河渡の価格は2798万円から2898万円の範囲にあり、このエリアの中古マンション市場における成約価格と比較して適正な水準にあると評価されますが、適正価格の偏差値は44と平均よりやや低いため、買い手には有利な条件といえるかもしれません。

将来性

ダイアパレス河渡は築15年と比較的新しく、将来性の偏差値58をマークしており、新潟市東区の他のマンションと比較しても将来性が高いと予測されますが、最寄りの大形駅からの距離が49分と若干遠いため、この点が評価に影響を与える可能性があります。

環境満足度

ダイアパレス河渡は周辺環境に恵まれ、交番が229mと近隣にあり、病院やショッピング施設も充実していますが、環境満足度の偏差値は37と平均を下回っており、これは駅からの距離が影響しているかもしれませんが、安全性や生活利便性を重視する層には適していると言えるでしょう。

紫竹ハイツの概要

新潟県新潟市東区紫竹6丁目に位置する「紫竹ハイツ」は、平成元年に築かれた歴史ある6階建てマンションで、総戸数67室からなります。広さ46㎡から58㎡の2LDKで構成されており、価格は230万円から798万円の範囲に設定されており、多くの価格帯が290万円から398万円で取引されていることから、エリアの市場相場に適した価格帯であることが伺えます。

適正価格（売却）

新潟市東区にある「紫竹ハイツ」は、周辺の同条件物件と比較して適正価格の偏差値50を保持しており、周辺エリアの中古マンション市場の価格上昇率25%に対して、価格が大きく変わらない安定した市場状況を示しています。現在の平均販売価格428万円は、AIが算出する市場適正価格450万円と比較しても、購入者にとって魅力的な価格帯での取引が期待できます。

将来性

「紫竹ハイツ」の将来性は、築年数が50年を超えるという点でやや懸念されますが、AI分析による偏差値56という評価は、エリア内同築年数物件の平均より優れており、リノベーションなどの価値向上の可能性を秘めています。最寄り駅である越後石山駅から徒歩27分の距離にあり、公共交通機関へのアクセス面が強化されれば、さらに将来性は高まると見込まれます。

環境満足度

住環境の評価に重要な「紫竹ハイツ」周辺のセキュリティ面で、最寄りの交番まで660mと安心の距離にあります。また、26件の医療施設、スーパーやコンビニそれぞれ3件が近隣に点在し、日常生活に便利な立地です。地盤が固く、洪水リスクが低いことも評価され、災害時の安全性にも配慮された地域であることが確認できます。教育施設として新潟市立江南小学校、新潟市立木戸小学校、新潟市立竹尾小学校が周辺に存在し、子育て世代にも魅力的な住環境が整っています。

ロイヤルイーストヒル新川の概要

ロイヤルイーストヒル新川は、新潟県新潟市東区木工新町に位置し、大形駅から徒歩31分にある2003年7月竣工の8階建てマンションで、全47室のうち、2LDK、53㎡の室が980万円から、4LDK、81㎡は最高2350万円で取引されており、市場では1420万円から1530万円の価格帯が一般的です。

適正価格（売却）

ロイヤルイーストヒル新川の売出し価格は、新潟市東区の中古マンション市場データと比較して適正価格偏差値36であり、近隣物件の価格上昇傾向と乖離しているため、現在標準価格1747万円に対し、平均価格1496万円であり、今は買い時と考えられますが、売るには不向きとの分析です。

将来性

築21年のロイヤルイーストヒル新川は、新潟市東区の平均より若干築年数が少なく、将来性偏差値は48と近隣の平均より2ポイント低いものの、駅からの距離を考慮すると、周辺の再開発や交通アクセスの改善が将来的な価値向上に寄与する可能性があります。

環境満足度

ロイヤルイーストヒル新川周辺は、最寄り交番が1155mと若干距離があるが、病院9件、スーパー1件、コンビニ2件と生活利便性が高く、ハザードマップによる地盤の安定性や洪水リスクが低く、また新潟市立大形中学校が近いことから家族層にも適した安心の環境満足度を提供しています。

サーム新石山1番館の概要

新潟県新潟市東区新石山2丁目に位置するサーム新石山1番館は、越後石山駅から徒歩11分とアクセス良好な立地にある7階建ての中古マンションで、1997年7月の竣工以来、総戸数は51戸あり、現在の販売価格は3LDKの71㎡が1150万円から、4LDKの94㎡では1580万円までで、この周辺エリアの物件としては一定の競争力を備えています。

適正価格（売却）

サーム新石山1番館の売却価格は平均偏差値35と、新潟市東区内での同条件の物件と比較してやや低めですが、5年間で周辺の中古マンション価格が25%上昇するなかで11%価格が下落していることから、総じて現状は適正価格を下回っており、価格面での魅力はあるものの、売り時としては最適とは言えません。

将来性

築後27年を迎えるサーム新石山1番館ですが、この地区の同価格帯マンションの平均築年数に比べ若干少ないことや、駅からの距離の利便性を考慮すると、将来性の偏差値は48と平均以下ですが、この地域が持つ潜在的な価値に注目が集まる可能性もあります。

環境満足度

サーム新石山1番館は、治安の面で他の物件と比較して劣る可能性はありますが、生活に必要な病院18件、スーパー2件、コンビニ5件が周囲に点在し、国のハザードマップにおいても洪水や津波、高潮のリスクが低いと評価されており、さらに新潟市立中野山小学校や新潟市立石山中学校が近くにあることから、家族向けの住環境としては非常に満足度が高いと言えます。

ユートピアレジデンス大形(A〜D棟)の概要

新潟県新潟市東区大形本町に所在する「ユートピアレジデンス大形(A〜D棟)」は、1992年2月竣工の10階建てマンションで、総戸数79室の規模を誇ります。各戸は70㎡の3LDKから90㎡の4LDKまでの間取りがあり、販売価格は740万円から1398万円の間で設定され、立地は大形駅から徒歩13分と利便性も高いです。

適正価格（売却）

「ユートピアレジデンス大形(A〜D棟)」の適正価格は、新潟市東区の中古マンション市場データを鑑みると、平均的な売却偏差値48に対して36と下回っており、近年の市場価格上昇を証明する25％の高騰率に比べ36％の価格下落があったことから見ると、現在の価格は市場推定価格の1299万円よりも低く設定されているため、購入者にとっては魅力的な価格帯であると言えます。

将来性

「ユートピアレジデンス大形(A〜D棟)」は築年数が32年と一定の年月が経過しているものの、最寄りの大形駅まで徒歩13分という駅近の利点がありますが、AIによる将来性の偏差値は32と低めで、地域内同価格帯の物件と比較しても平均偏差値50に対して18ポイント下回る数値となっているため、将来的な価値上昇にはやや慎重な見方が求められます。

環境満足度

「ユートピアレジデンス大形(A〜D棟)」は、治安の面では最寄りに交番があり303mの距離に位置することから安全性が高く、生活利便施設として病院が13件、スーパー1件、コンビニ4件が周辺に点在し、また洪水や津波、高潮のリスクが低い地域であることがハザードマップによって示されており、新潟市立大形小学校も近隣に位置しているため、ファミリー層にも適した環境であると評価できます。

サーパス紫竹の概要

新潟県新潟市東区紫竹6丁目に位置する「サーパス紫竹」は、2003年10月築の6階建てマンションで、総戸数48室からなり、緑豊かな住環境の中にあり、3LDKの広さが62㎡から75㎡と、ゆとりある居住スペースを提供しており、越後石山駅から徒歩26分という立地にあります。

適正価格（売却）

「サーパス紫竹」の販売価格範囲は1,580万円から2,290万円で、新潟市東区の中古マンション市場における価格相場と比較して適正価格の偏差値は48を記録し、市場価格と遜色のない価格帯を維持していますが、近年の5年間における周辺地域の価格上昇率25％に対して、本物件は18％の価格下落を見せており、マンションマーケットAIによる適正推測価格は約1,872万円とされています。

将来性

築年数が21年で周辺物件の平均築年数と比較して4年ほど新しい「サーパス紫竹」は、将来性評価としては偏差値36を得ており、地域内の他のマンションと比べて将来性が低いとみられがちですが、十分な維持管理とリノベーションによって価値の再評価が期待されるポテンシャルを持っています。

環境満足度

サーパス紫竹周辺には治安の良さを物語る交番が703m以内にあり、病院28件、スーパー3件、コンビニ3件と生活に必要な施設が充実しています。加えて、新潟市立江南小学校、新潟市立木戸小学校、新潟市立竹尾小学校といった教育施設が隣接しているほか、地盤がしっかりとしており、洪水や高潮のリスクが低いと公的なハザードマップも示しており、安心して暮らせる環境と言えるでしょう。