京都府京都市山科区 築20年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

藤和ライブタウン山科の概要

「藤和ライブタウン山科」は京都市山科区竹鼻立原町に位置し、3つの駅へのアクセスが容易であることから通勤・通学に便利なロケーションが魅力的なマンションです。2001年3月の竣工で、総戸数155戸、7階建ての構造を持ち、64㎡の2SLDKから92㎡の4LDKまで幅広い間取りがあり、価格帯は2500万円から4780万円で、京都市内の住宅市場においても競争力のある価格設定となっています。

適正価格（売却）

この物件の適正価格は、周辺エリアの市場動向において平均価格（48）よりも高めの偏差値54を示していることから、現在の売出し平均価格2927万円という値付けにおいては、投資家や居住を考えるユーザーにとっては、他エリアと比較してもリーズナブルな選択肢となる可能性が高いことを示唆しています。

将来性

将来性に関しては、築23年経過しているものの、偏差値58という数値が、このエリアの将来の成長見込みを反映しており、近隣エリアの平均よりも6ポイント高い評価を得ています。維持管理状況や開発計画などを考慮した結果、長期的な視点での資産価値の維持や向上が期待されます。

環境満足度

藤和ライブタウン山科は、環境満足度57という数値が示す通り、300m圏内に交番があり、治安の良さが確保されています。また、90件の医療施設、4件のスーパー、14件のコンビニなど、日常生活に必要な施設が周辺に密集しており、生活利便性の高い住環境が整っています。さらに、京都市立音羽川小学校／京都市立山階小学校などの教育施設が近くに存在し、小学校に通う子どもを持つ家庭にとっても魅力的な立地条件が整っています。

ヴィオス山科の概要

「ヴィオス山科」は、2000年1月に完成した、地上11階建て総戸数36戸のマンションで、京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町8-11に位置し、最寄の山科駅からは徒歩わずか4分という利便性の高い立地です。提供されている平米数は71㎡から88㎡で、3LDKの広さの物件が2580万円から3980万円の価格帯で販売されており、このエリアでは2880万円から2980万円の範囲が最も一般的な成約価格となっています。

適正価格（売却）

京都市山科区の中古マンション市場において平均偏差値48に対してヴィオス山科の適正価格の偏差値は52と評価されており、近隣の同様物件に比べて5年間で9％価格上昇が見られる中、ヴィオス山科は7％の価格下落が見受けられます。マーケット分析AIによると、推定適正価格は2771万円で、現在の平均売出価格2965万円と比較すると、売却するには価格が高めに設定されており、タイミングとしては売り時と判断されています。

将来性

24年の築年数を持つヴィオス山科は、山科駅至近でありながら、同地区における同価格帯のマンションの平均築年数よりも6年年長で、AIによる将来性評価では偏差値51と、地域平均と同等の将来性が見込まれますが、駅近の利点を生かした利便性は継続して評価されているでしょう。

環境満足度

安全面では、ヴィオス山科は交番からわずか195mの場所にあり、治安面で高い評価を受けています。そのほかに医療施設86件、スーパー4件、コンビニ11件と充実した生活環境が特徴で、地盤が安定しており、洪水や高潮のリスクも低いとされています。さらに京都市立音羽川小学校、京都市立音羽小学校、京都市立山階小学校や、京都市立安祥寺中学校などの教育施設が周辺に点在しており、家族層にも適した住環境が整っていることが伺えます。

ディアステージ御陵の概要

京都市山科区に位置するディアステージ御陵は、御陵駅から徒歩わずか4分の利便性を誇り、2003年2月竣工の7階建て総戸数67戸のマンションです。広さは62㎡の3LDKから96㎡の4LDKまでと家族構成に合わせた選択肢があり、価格は2090万円から3480万円で、市場の動向を反映しており、京都市内での生活を望む方々に適した物件です。

適正価格（売却）

ディアステージ御陵の適正価格は、周辺市場の分析と独自AIの予測を組み合わせて算出されており、現在の平均売り出し価格は2653万円です。京都市山科区の中古マンション市場では平均価格が5年で9%の上昇を見せている中、ディアステージ御陵はわずか4%の価格下落を示しています。これは、市場偏差値50に対して、適正価格を示す指標として参考になります。

将来性

築21年のディアステージ御陵は将来性を見込める物件です。偏差値で52ポイントを記録しており、周辺地域の平均を上回る数値を示しています。駅に近く恵まれた立地は、長期的に見ても価値が下がりにくいと予想され、投資や自己居住の選択肢として優れたポテンシャルを持っています。

環境満足度

住環境としての満足度が高いディアステージ御陵は、211m以内に交番がある安心の立地で、病院やスーパー、コンビニが充実しており日常生活が非常に便利です。地盤がしっかりしており、自然災害リスクも低く、津波や高潮の心配が少ない安全なエリアに位置しています。また京都市立鏡山小学校や京都市立花山中学校など教育施設も近く、子育て家庭にも適した環境です。

イーグルコート椥辻オーレの概要

イーグルコート椥辻オーレは、京都市山科区椥辻草海道町に位置し、アクセス抜群の椥辻駅から徒歩1分という立地にある11階建てのマンションです。2001年5月に築かれた本物件は、64㎡の3LDKが1680万円から、135㎡の5LDKが最大3580万円で提供されており、価格帯は2480万円から2680万円が最も一般的です。この物件は、総戸数77戸とし、居住者の快適な生活を支える充実した設備と安心のセキュリティシステムを備えています。

適正価格（売却）

イーグルコート椥辻オーレの売出し価格は、周辺の中古マンション市場と比較して適正価格の偏差値44と評価されており、平均的な価格水準からすればやや低く設定されています。エリア内での不動産価格の約10％の上昇に対して、このマンションは価格が13％下落しており、マンションマーケットのAI推測によれば適正価格は2991万円で、現行の平均価格2525万円よりも市場価格が低く、売却の適期とは言い難い状況が見受けられます。

将来性

築23年のイーグルコート椥辻オーレは、京都市山科区の他の物件と比べてやや年数が経過していますが、交通の便がよい駅近物件であることが評価されています。しかしながら、AIによる将来性の評価は偏差値45で、地域の平均よりも若干低い評価となっています。駅の近さや施設の充実はプラスに働くものの、築年数や他の新規物件との競争などが将来性に影響する要因です。

環境満足度

イーグルコート椥辻オーレは、環境満足度において偏差値64と高い評価を受けています。264m以内に交番があり、61件の医療施設、4件のスーパー、14件のコンビニが周囲に点在しており、日々の生活が便利で治安も良好です。地盤は安定しており、洪水のリスクが低いとされており、津波や高潮の影響も少ないです。加えて、京都市立大宅小学校や京都市立勧修中学校などの教育施設が近隣にあり、子育て家庭にとっても魅力的な立地が特徴です。

イーグルコート椥辻十条の概要

イーグルコート椥辻十条は、京都市山科区の重要な交通拠点である椥辻駅から徒歩2分の好立地にあり、2000年10月に竣工した11階建ての中古マンションです。広さは67㎡の3LDKから82㎡の4LDKまでと、ファミリー層に適した広々とした間取りが魅力で、価格帯は戸数によって1,680万円から2,880万円となっており、山科エリアの物件の中でも比較的手が届きやすい価格設定となっています。

適正価格（売却）

イーグルコート椥辻十条は、京都市山科区内の平均相場と比較して、売却価格の偏差値が44とやや低く設定されていることから、現在の市場価格である1,680万円から2,880万円は購入者にとっては魅力的である可能性があります。周辺環境や同条件の物件の価格推移を参考に検討すると、相対的に合理的な価格設定であると言えるでしょう。

将来性

今後の成長が期待される京都市山科区で、イーグルコート椥辻十条は、築年数24年ながら、同地域の同条件の物件と比較して、若干若い物件です。この地域が京都市の交通網整備や周辺開発の影響で将来的にさらに価値が上がることが予測されるため、長期的な投資としてのポテンシャルは十分に考えられます。

環境満足度

イーグルコート椥辻十条は、京都市立小野小学校や京都市立山科中学校などの教育施設が周辺にあり、ファミリー層にとっては子育てに適した環境が整っています。また、治安面でも263m以内に交番があり、医療施設やショッピング施設の充実など、居住者の生活利便性が高く、安心して暮らすことができる点が高評価を受けています。

グランコート御陵の概要

「グランコート御陵」は、京都府京都市山科区日ノ岡朝田町に位置し、平成12年（2000年）6月竣工の総戸数46戸の3階建てマンションです。広さは68㎡から75㎡の3LDKが主体で、価格帯は1980万円から2480万円と、地域市場に即した価格設定がなされています。最寄りの御陵駅までは徒歩5分と利便性に優れ、蹴上駅、山科駅へのアクセスも良好であるため、通勤・通学に便利な立地です。

適正価格（売却）

価格の適正さを示す「グランコート御陵」の売却価格は、周辺相場と比較して偏差値48と平均値を示しており、現在の売出し価格平均は約2147万円となっています。近隣の同条件の物件は過去5年間で約10%の価格上昇を見せている中、本物件は約15%の価格低下を経験しており、市場に基づくAIによる推定適正価格が2264万円である事実を踏まえると、売却に際しては状況を見極める必要があると言えます。

将来性

「グランコート御陵」は築24年を迎えており、京都市山科区内の同価格帯物件と比較して4年ほど新しい物件です。将来性を示す偏差値は43であり、近隣のマンション平均より8ポイント低いものの、徒歩圏内にある複数の鉄道駅へのアクセスや近隣の開発動向に注目し、地域の変貌と共に価値が再評価される可能性を秘めています。

環境満足度

環境満足度においては、グランコート御陵は周辺の治安にやや不安が残るものの、医療施設や商業施設の充実度は高く、日頃の生活利便性は保証されます。また、ハザードマップを考慮した場合、地盤がしっかりしており、洪水、津波、高潮といった自然災害のリスクが比較的低いという地理的利点も備えているため、安全に暮らせる環境が整っています。