大阪府大阪市中央区 築50年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

新空堀ビルの概要

大阪府大阪市中央区谷町6丁目に位置する新空堀ビルは、1970年3月に建築された9階建てのマンションで、総戸数67室を誇り、物件の広さは35㎡から97㎡の範囲で、価格帯は630万円から2980万円となっており、これには2DKから3LDKの間取りが含まれています。谷町六丁目駅から徒歩2分という絶好の立地条件を持ち、周辺の便利な交通アクセスに加え、松屋町駅や谷町九丁目駅へも徒歩圏内でアクセス可能です。

適正価格（売却）

新空堀ビルの適正価格偏差値は63と、周辺地域の中古マンション平均売価の偏差値51と比較して高く、価格の妥当性を示唆しています。大阪市中央区のマーケットでは過去5年間にプラス18%の価格上昇が見られた中で、本物件は9%の価格下落を示しており、マンションマーケットのAIが推定する適正価格1400万円に対して平均売出価格2222万円という現状が見られ、売却に適したタイミングであることが伺えます。

将来性

築54年の新空堀ビルは、谷町六丁目駅からの距離が徒歩2分という立地の優位性を持つ一方で、中央区内の同価格帯物件の平均築年数に比べて高齢であるにもかかわらず、将来性の偏差値は58と平均より高く、この駅チカ物件が今後も人気を保つことが期待されています。

環境満足度

新空堀ビル周辺は治安面での評価が高く、最寄りの交番まで624mと近いほか、医療施設が114件、スーパー8件、コンビニ28件が存在し生活利便性が高い環境です。ハザードマップによると地盤も安定しており洪水リスクが低いことが示されています。また、大阪市立中央小学校や大阪市立高津中学校など、複数の教育施設が周囲にあるため、家族層にも適した居住エリアと言えるでしょう。

天満橋スカイハイツの概要

天満橋スカイハイツは、大阪市中央区石町に位置し、天満橋駅から徒歩わずか2分の便利な立地を誇る13階建てのマンションで、1974年の築で152室があります。広さは約20㎡のコンパクトな部屋から、ゆとりある約122㎡の6LDKまで幅広く、価格は530万円から最大5480万円、一般的な購入価格帯は1580万円から1780万円です。

適正価格（売却）

マーケット分析によると、天満橋スカイハイツは大阪市中央区内の他の中古マンションと比較しても、売却偏差値59と適正価格範囲にあるとされ、中古マンション価格の平均上昇率18％に対し、当物件は2％の上昇率を示しています。マンションマーケット独自のAIによる評価では適正推測価格は1168万円であり、現在の平均売出価格は1693万円であるため売却に適したタイミングであると評価されています。

将来性

築50年の天満橋スカイハイツですが、駅近という立地の良さは将来的な価値を補う要素であり、AIによる将来性偏差値59はエリア内の平均値よりも高く、今後の資産価値も期待できるとされています。

環境満足度

治安、生活利便性、災害リスクといった観点で評価される環境満足度は偏差値66と高評価であり、天満橋スカイハイツ周辺には数多くの医療施設、スーパー、コンビニが充実していて、教育施設も私立追手門学院小学校、大阪市立開平小学校、大阪市立中大江小学校、私立追手門学院大手前中学校や大阪市立東中学校が近くに位置している環境です。

ニューシャトーの概要

「ニューシャトー」は1973年築の大阪市中央区島之内に位置し、地下鉄長堀橋駅から歩いて7分、近鉄日本橋駅と日本橋駅からも徒歩8分と、3つの駅が徒歩圏内にある5階建てのマンションです。広さは44㎡から60㎡で、価格帯は880万円から1780万円で、市場では1100万円前後が主流となっており、居住用または投資用としても適しています。

適正価格（売却）

大阪市中央区の中古マンション市場を分析した結果、「ニューシャトー」の平均売り出し価格は1271万円と、適正価格を判断するAIが算出した理論価格944万円を上回っており、市場の平均偏差値51に対し偏差値55となっています。これは近年の地域の価格上昇率を考慮したうえでの評価であり、今が売り時であると見ることができます。

将来性

築年数が50年近くになる「ニューシャトー」ですが、AIが算出した将来性の偏差値は74と高く、再開発が進む大阪市中央区の中で、その価値は今後も増すと予想されています。この高い偏差値は、アクセスの良さや周辺エリアの発展が見込まれることによっています。

環境満足度

「ニューシャトー」は、治安が良く、緑豊かな住環境が魅力で、施設の充実度も偏差値47と平均よりやや低めですが、実際には周辺に多数の医療機関、スーパーマーケット、コンビニがあり、日常生活での利便性は高いです。また、洪水リスクも低く、地震やその他の自然災害リスクも考慮すると、安心して生活できる環境と言えるでしょう。

新谷町第1ビルの概要

新谷町第1ビルは、大阪市中央区谷町7丁目に位置し、谷町六丁目駅から徒歩2分という優れたアクセスを誇る1970年築のマンションであり、全24室の規模を持ちます。幅広い層に適した住居として、27㎡の1DKから90㎡の3LDKまでの間取りがあり、価格帯は530万円から3,880万円となっており、特に多くの取引が見られるのは2,480万円から2,850万円の範囲です。

適正価格（売却）

新谷町第1ビルの売出し価格は、大阪市中央区の中古マンション平均価格と比較してやや高めの価格設定ですが、その地理的利便性を考慮した場合、適正価格であることが判断できます。市場分析に基づく売却偏差値55は、周辺物件と比較しても高評価を受けており、特に交通アクセスの良さが価格を支える要因となっています。

将来性

築54年を数える新谷町第1ビルですが、リノベーションの動きが見られるなど、将来性に期待が持てるエリアに位置しています。将来性の偏差値59は、大阪の都市開発やインフラ整備の影響を反映した結果であり、このエリアのマンション価値が今後も継続して高まる可能性を示唆しています。

環境満足度

治安の良さ、日常生活に必要な施設の充実度、自然災害リスクの低さなど、新谷町第1ビルの環境満足度は非常に高く、61の偏差値で評価されています。周辺には教育施設が豊富にあり、大阪市立中央小学校などの各種学校の存在も、ファミリー層には決定的な魅力となるでしょう。

新谷町第3ビルの概要

「新谷町第3ビル」は大阪市中央区に位置し、築53年の歴史を持つ9階建てのマンションで、156戸の住宅が谷町六丁目駅から徒歩3分の距離に点在しています。このマンションは広さが41㎡から105㎡のユニットに分割され、価格帯は約600万円から2500万円と幅広い選択肢を提供しており、中古マンション市場においても特に需要の高い物件となっています。

適正価格（売却）

新谷町第3ビルは適正価格偏差値54を示し、大阪市中央区内の他の中古マンションと比較して3ポイント高く、現在の売出し価格平均は1686万円であり、過去5年間の価格推移データとマンションマーケットのAI推測価格1443万円を踏まえると、現在売却するのに適したタイミングであると予測されます。

将来性

将来性に関しては、新谷町第3ビルの偏差値58はエリア平均を上回り、立地の優位性により長期的な価値持続が見込まれますが、築53年という年月を考慮すると建物の老朽化に伴うリニューアルやメンテナンスの必要性が今後の価値に影響を及ぼす可能性があります。

環境満足度

新谷町第3ビルは環境満足度偏差値63を獲得しており、周辺は治安が良好であり、生活必需施設が整っています。具体的には490m圏内に交番があり、143件の医療施設、9件のスーパー、34件のコンビニが生活圏内にあり、地盤の安定性や自然災害に対するリスクが低いことから、住環境としても非常に評価が高いエリアです。

新谷町第2ビルの概要

大阪府大阪市中央区谷町7丁目に位置する「新谷町第2ビル」は、1970年3月に竣工された9階建てのマンションで、107室ある物件です。総合売却偏差値58を誇り、平米数は48㎡から89㎡の間で、価格は1,280万円から2,980万円の範囲に設定されています。最寄駅の谷町六丁目駅からは徒歩わずか2分という魅力的な立地条件を持ち、周辺には松屋町駅と谷町九丁目駅も徒歩圏内にあります。

適正価格（売却）

「新谷町第2ビル」の売却価格は、平均の売却偏差値51に対し61と高評価です。近年の大阪市中央区の中古マンション市場では、5年間に18％の価格上昇が見られる中、本物件は7％の価格下落を記録しています。しかし、マンションマーケット独自AIによる適正推測価格は1,432万円であり、現在の平均売出価格が2,095万円となるため、売却のチャンスと判断されます。

将来性

築54年を迎えた「新谷町第2ビル」は、同区内で比較すると平均築年数より24年ほど古く、将来性の偏差値は平均と同じ51点ですが、駅からの近接性や将来の再開発の可能性を考慮すると、投資家や居住希望者にとっては魅力的な選択肢と言えるでしょう。

環境満足度

「新谷町第2ビル」は、治安の面で優れた環境に位置しており、最寄りの交番まで520mと近い距離にあります。周辺には病院を含む医療施設が126件、スーパーが8件、コンビニが30件と充実しており、ハザードマップ上でも地盤が固く洪水や高潮のリスクが低いことが示されています。教育施設も豊富で、大阪市立中央小学校や大阪明星学園明星中学校をはじめとする学校が近隣に多数あり、子育て世代にも好条件です。

ハイマート清水谷の概要

「ハイマート清水谷」は大阪市中央区玉造に位置し、快適なアクセス性を誇るマンションで、1974年竣工の7階建て、総戸数33戸から構成されます。41㎡の1Rから46㎡の2LDKまでの間取りがあり、価格帯は650万円から1780万円と幅広く、玉造駅（Osaka MetroとJR環状線）と森ノ宮駅が徒歩圏内にあり、利便性の高い立地が魅力です。

適正価格（売却）

大阪市中央区の不動産市場ではハイマート清水谷は適正価格偏差値57を示し、平均よりも若干高い評価を受けていますが、5年間の市場価格変動を考慮すると、本マンションは38％の価格下落を経験しており、AIによる適正価格推定では968万円となる中、売り出し平均価格が1383万円となっていることから、市場価格との乖離が見られ、売却のタイミングとしては良いと考えられます。

将来性

将来性については、ハイマート清水谷の築50年はエリア平均より古いものの、駅至近の利便性と大阪都心へのアクセスの良さがプラスと働き、AI分析による偏差値は55を獲得しており、同地域での潜在的価値の高さを示唆しています。

環境満足度

環境面では、治安の面で交番が近く安心感があり、周辺には病院、スーパー、コンビニが充実し、日々の生活に便利なロケーションを誇ります。また、地盤がしっかりしており自然災害リスクも低い点、教育機関が充実しており、大阪市立真田山小学校や私立城星学園小中学校などの学校が近隣に存在することから、家族層にとっても魅力的な環境と言えます。

TOWAローゼンビル長堀の概要

『TOWAローゼンビル長堀』は、大阪市中央区南船場1丁目に位置し、長堀橋駅から徒歩3分という抜群の立地にある10階建て中古マンションで、築年月は1974年10月であり、36㎡の1LDKが999万円から、39㎡の1Rが最高1980万円まで幅広い価格帯で取引されており、最も多い価格帯は1490万円〜1580万円です。

適正価格（売却）

総合評価としての売却偏差値は53であり、適正価格の評価では58を得ており、5年間で地域の中古マンション価格が平均22%上昇している中、TOWAローゼンビル長堀は5%の価格下落を見せており、独自AIによると適正推測価格は978万円であるため、現在の市場価格からすると売り時の傾向にあります。

将来性

築50年を数えるTOWAローゼンビル長堀は、地域内の同価格帯物件と比較しても築年数が22年程度古めでありますが、将来性の偏差値は54で、平均と同じレベルを保つなど将来に向けた見通しも悪くない状況です。

環境満足度

治安の面では近隣に交番があり、病院や医療施設が195件、スーパーが11件、コンビニが67件と充実しており、国のハザードマップにおいても地盤が固く洪水や高潮のリスクが低いとされています。さらに大阪市立中央小学校、大阪市立南大江小学校、大阪市立南小学校、大阪市立南中学校などの教育施設が近くに位置しており、子育て世帯にも適している点を評価して、環境満足度の偏差値は47となっています。