東京都中央区 築30年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

リバーシティ21スカイライトタワーの概要

リバーシティ21スカイライトタワーは、東京都中央区佃1丁目に位置し、月島駅から徒歩9分のアクセスの良さを誇るタワーマンションで、41㎡のコンパクトな1Rから広々とした123㎡の3LDKまで、幅広い層に対応する住空間を提供しており、1993年の竣工以来、多くの居住者に愛されている物件です。

適正価格（売却）

リバーシティ21スカイライトタワーの販売価格は、3600万円から2億5000万円の範囲にあり、この地域の中古マンション価格の上昇傾向と比較して、適正価格の偏差値53を記録していますが、市場価値と照らし合わせたAI分析により、売り時と推測されている状況で、投資家や居住を考える購入者にとって魅力的な選択肢です。

将来性

東京23区内での好立地と築31年の品質を保ち続けるリバーシティ21スカイライトタワーは、駅近くの利便性や中央区内での地価動向を踏まえ、将来性の偏差値を60とし、AIにより高いポテンシャルを予測されています。

環境満足度

周辺には明正小学校や中央区立佃中学校などの教育施設の充実、さらにコンビニやスーパーなどの生活支援施設が近隣に多数あることから、リバーシティ21スカイライトタワーの環境満足度の偏差値51は、治安や生活利便性の高い住環境を反映しています。

シティフロントタワーの概要

シティフロントタワーは、東京都中央区佃1丁目に位置し、月島駅から徒歩7分のアクセスに優れたタワーマンションで、総戸数290室の31階建て1991年築の物件です。広さは40㎡の1Rタイプから164㎡の2SLDKタイプまで様々で、価格帯は2450万円から2億5000万円と中央区内の中古マンションマーケットにおいて多様なニーズに応える範囲を提供しています。

適正価格（売却）

シティフロントタワーの売り出し平均価格は6742万円で、中央区の中古マンション市場における5年間の平均価格上昇率37％に対して1％と控えめな高騰を示しています。マンションマーケットのAIによる適正価格推測は7127万円で、平均偏差値は48に対し46とやや低めであるため、市場平均より割安な売り時とは言えない状況です。

将来性

築33年というシティフロントタワーの経年は中央区内の同価格帯マンションの平均よりも古いものの、駅近の立地や今後の地価上昇ポテンシャルを勘案した将来性の偏差値は62ポイントで、同一エリアのマンション平均より13ポイント高い評価を得ており、長期投資としての魅力を持つ物件です。

環境満足度

安全性、利便性、教育環境の面で優れたシティフロントタワーは、交番が112m以内に位置し、治安の良さが期待できます。また、83件の医療施設、11件のスーパー、30件のコンビニに囲まれた生活環境と、洪水リスクが低く高潮影響が考慮された地盤に支えられ、明正小学校、中央区立中央小学校、佃島小学校、明石小学校、佃中学校といった教育施設が近隣に揃っており、家族にも適した住環境が整っています。

グランドメルシー水天宮の概要

グランドメルシー水天宮は、1992年4月に竣工された東京都中央区日本橋蛎殻町に位置する8階建てのマンションで、21㎡の1Rから23㎡の1Kまでの広さの住戸があり、価格帯は1290万円（21㎡）から1980万円（23㎡）で、最も一般的な価格帯は1650万円から1700万円です。立地は水天宮前駅から徒歩2分という非常に交通アクセスが良好な場所にあるため、ビジネスパーソンや単身者にとって魅力的な物件となっています。

適正価格（売却）

グランドメルシー水天宮の適正価格は、東京都中央区の中古マンション市場の価格推移を考慮すると、平均偏差値48に対して46と若干低めですが、近年の同区での中古マンション価格の平均37％の高騰に比べて、この物件は約1％の価格上昇に留まっています。マンションマーケットのAIによる推測適正価格が1991万円であるため、現在の平均売り出し価格1655万円では、買い手にとってお買い得な状況ですが、売り手には不利な市場状況と言えます。

将来性

グランドメルシー水天宮の将来性は、AIによる偏差値が58ポイントと評価されており、中央区内の同築年数（32年）のマンション平均より高い評価を受けています。その駅近の立地と中央区という都心部へのアクセスの良さから、資産価値の維持や上昇が見込まれ、都市部での生活を求める人々にとって引き続き人気が高まることが予想されます。

環境満足度

グランドメルシー水天宮周辺の環境は、治安が良好で交番が85m之内にありますし、医療施設が159件、スーパーが12件、コンビニが47件と生活に必要な施設が充実しており、非常に住みやすいエリアと言えます。地盤は固く、津波や高潮のリスクは低いとされる一方で、洪水の可能性は指摘されています。教育環境も良好で、中央区立日本橋小学校、中央区立有馬小学校、中央区立久松小学校が周辺に位置しており、子育てにも適した環境が整っています。

セブンビル(中央区)の概要

東京都中央区日本橋人形町に立地する「セブンビル」は、人形町駅からわずか徒歩1分の距離にある1992年築の10階建マンションで、現在の市場では広さ56㎡の1SLDKが4,380万円〜5,100万円で取引されています。これは周辺の中古マンション市場と比較すると、利便性の高さを反映した価格帯です。

適正価格（売却）

セブンビルの売出し価格は、東京都中央区の中古マンション価格の平均と比較して、相対的に価格下落が見られる傾向にあり、適正価格の偏差値が44であることからも、現在の市場価格がいささか評価を受けにくい状況にあることが伺えます。

将来性

築30年を超えるセブンビルは、その建築年数から一定のリノベーションが見込まれることと、絶好の立地条件を持つことから将来性の偏差値は50と評価され、中期的な投資観点ではまだまだ有望であると評価されています。

環境満足度

周囲の安全性、利便性に優れるセブンビル周辺は、中央区立日本橋小学校などの教育施設の存在や、数多くの医療施設、スーパーマーケット、コンビニエンスストアの豊富な立地などから、環境満足度は高く評価され、偏差値54をマークしています。

ネオアージュ八丁堀の概要

「ネオアージュ八丁堀」は、東京都中央区入船に立地し、総戸数47戸の9階建てマンションで、1991年3月に完成しています。住居の広さは23㎡の1Kから65㎡の1DKまであり、価格帯は1450万円から5580万円までとなっており、中央区の物件としては手が届きやすい価格帯に位置しています。また、八丁堀駅からは徒歩4分の便利な立地で、新富町駅、築地駅へのアクセスも容易です。

適正価格（売却）

ネオアージュ八丁堀は、中央区内の類似物件との比較で、売却時の価格偏差値が49と算定されています。これは中央区のマンション市場平均とほぼ同等で、現在の売出し価格が適正とみなされていることを示しています。これらのデータはマンションマーケットによるAI解析を基にしており、今後の市場動向によっては、さらなる価格変動の可能性も考慮すべきでしょう。

将来性

築33年という経年を経ているものの、ネオアージュ八丁堀の将来性の評価は59ポイントと高く、地域における他のマンションと比較しても将来的な価値が見込まれています。この評点は、中央区における不動産市場のデータに基づいたAIの予測であり、駅近という立地が将来的な価値維持に寄与している要因と考えられます。

環境満足度

「ネオアージュ八丁堀」は、治安の良さを示す交番が253m以内に位置し、周辺には病院215件、スーパー12件、コンビニ67件があり生活環境に優れています。ハザードマップにおいて地盤がしっかりしており、津波リスクが低い一方で、洪水や高潮には注意が必要な状況です。教育施設としては明正小学校(仮校舎)や中央区立京橋築地小学校などが近隣にあるため、子育て環境としても評価できるポイントがあります。

ハイム八丁堀の概要

ハイム八丁堀は、東京都中央区八丁堀3丁目に位置し、築30年以上の歴史を持つ地上5階建てのレジデンスで、74㎡の3LDKが3680万円で取引されることが多いエリアでありながら、八丁堀駅、宝町駅、茅場町駅といった複数の駅が徒歩10分以内のアクセス範囲内にあり、通勤や日常の利便性が高い立地条件を誇ります。

適正価格（売却）

3680万円の価格設定は、東京都中央区の中古マンション市場価格動向を考慮するとやや高めであり、類似物件の平均価格が約3200万円帯で推移していることから、ハイム八丁堀の価格帯は市場価格の上位に位置しているが、その利便性や施設の充実度を考慮すれば、市場に適した価格と判断できます。

将来性

築年数は30年を超え、周辺エリアの同じ価格帯の物件に比べてやや古いものの、八丁堀駅からの近さや、東京都中央区という首都圏中央部の立地は、将来的な価値の下落を抑える要因となる可能性が高く、再開発や地域再生の動向次第では価値が上昇することも期待できるため、56ポイントの将来性偏差値は現状を反映しています。

環境満足度

地域のインフラとして警察、病院、スーパーマーケット、コンビニは十分に揃っており、治安の良さや日常の利便性に優れているのがハイム八丁堀の特長です。地盤の安定性や自然災害リスクの低さも評価され、近隣には明正小学校など優れた教育施設が揃っており、子育て世帯にも安心の住環境が提供されています。

リバーシティ日本橋の概要

リバーシティ日本橋は、東京都中央区日本橋中洲に位置し、総戸数28戸の地上11階建てマンションで、1990年10月に竣工されました。価格帯は1K、26㎡の物件で約1200万円から、2LDK、81㎡では最大で7490万円となっており、中央区の中心地にありながらも多様なライフスタイルにマッチする選択肢を提供します。そして最寄りの水天宮前駅までは徒歩6分、周辺には浜町駅、清澄白河駅も利用可能で、都心へのアクセスも良好です。

適正価格（売却）

このエリアの中古マンション市場における価格動向を分析した結果、リバーシティ日本橋の平均売出価格は5189万円であり、適正とされる推測価格5719万円に対して低い水準です。中央区内における類似物件の価格上昇トレンドとは対照的に、リバーシティ日本橋は過去5年で13%の価値下落を見せているため、購入を検討している方にとっては、現状では価格面での妥当性を吟味する必要があります。

将来性

34年の歴史を持つリバーシティ日本橋は、中央区内の同価格帯物件に比べて築年数がやや古いものの、その立地の良さは不変です。しかし、将来性評価では偏差値が40と平均を下回り、大規模なリノベーションや周辺地域の開発計画が将来的な価値向上に欠かせない要素であることを示しています。

環境満足度

環境面でリバーシティ日本橋は多くの利点を有しており、近隣には警察署が312m以内にあり治安面で安心できますし、110の医療施設、13のスーパー、30のコンビニなど充実した生活インフラも魅力の一つです。また教育面では江東区立八名川小学校、中央区立有馬小学校、私立中村中学校などが周辺に位置しています。ただし、ハザードマップに基づくと洪水リスクは認識しておくべきでありますが、津波や高潮によるリスクは比較的低いとされています。

アクロス新川ビルの概要

アクロス新川ビルは、東京都中央区新川1丁目8-8に位置し、14階建てで総戸数32戸のマンションで、平米数は168㎡の4LDKが主となっています。1994年6月に建築されたこのマンションは、茅場町駅から徒歩5分、八丁堀駅と水天宮前駅も徒歩圏内という利便性の高いロケーションを誇ります。売り出し価格は1億2500万円で、同区内の他の中古物件と比較した場合にも価格帯は一定しており、購入を考える際の参考価格となります。

適正価格（売却）

アクロス新川ビルの現在の売り出し価格1億2500万円は、中央区の中古マンション市場での相場分析によると、平均的な偏差値より低い位置にあり、東京都中央区内での最近5年の価格上昇率37％に比べて低迷していることが見受けられます。加えて、マーケットのAI分析による適正価格推計では2億4794万円と算出されており、現市場価格とのギャップは明らかですが、景気や市場動向による変動の可能性も考慮する必要があります。

将来性

立地の良さが際立つアクロス新川ビルは、築年数が30年を迎えているものの、将来性の偏差値は平均値を上回る55ポイントと評価されており、エリア内での競争力は保持しています。周辺の再開発計画や、交通網の充実、及び中央区の都市計画の進展により、将来的な価値の上昇が期待される要素があり、中長期的な投資観点でも注目されます。

環境満足度

アクロス新川ビル周辺は、治安が良く、生活に必要な施設が手厚く整っています。四百十六メートル圏内に交番があるほか、スーパーやコンビニ、病院などが充実しており、日常の買い物から緊急時の医療ニーズまでカバーできる環境です。また、近隣に複数の小学校が存在し、子育て世代にとっても魅力的な住環境と言えるでしょう。ただし、ハザードマップ上では洪水のリスクをやや抱えており、高潮への注意が必要ですが、津波に関してはリスクが低いとされています。

日本橋浜町公園グランドハイツ2番館の概要

東京都中央区に位置する日本橋浜町公園グランドハイツ2番館は、1990年8月に竣工した12階建ての中古マンションで、84㎡の3LDKが6,280万円から、129㎡の4LDKが1億4,800万円という価格帯で売り出されており、物件は総戸数35戸で構成されています; 浜町駅からは徒歩5分という利便性の高い立地でありながら、価格は最も流通の多い平均価格帯である7,580万円〜7,880万円となっています。

適正価格（売却）

中央区の不動産市場において、日本橋浜町公園グランドハイツ2番館の推定適正価格は1億1027万円ですが、この価格は近隣の同条件物件と比較した場合、平均偏差値48に対し31と低く、5年間で37％価格が上昇する中で本物件は3％価格が下落しており、現在の平均売り出し価格7630万円で売却を検討するには時期が適していないことが推測されます。

将来性

日本橋浜町公園グランドハイツ2番館は築31年を経過しており、中央区の同価格帯内での平均築年数と比較して古い部類に入りますが、その立地の利便性は非常に高く、AI分析による将来性の偏差値は55ポイントと、エリア平均よりも5ポイント高いことから、中長期的な価値の向上も見込まれる可能性があります。

環境満足度

日本橋浜町公園グランドハイツ2番館周辺は、治安の良さを示す交番が265mの距離にあり、日常の買い物に便利なスーパー13件、コンビニ35件を筆頭に、136の医療施設が点在しており生活環境は非常に充実しています; さらに、江東区立八名川小学校、中央区立有馬小学校、中央区立久松小学校および中央区立日本橋中学校といった教育機関も近隣に位置しており、洪水リスクはあるものの津波や高潮の影響は低いことから環境満足度の偏差値は35と評価されます。

シティスクエア築地の概要

築地駅より徒歩6分の立地にある「シティスクエア築地」は、1992年9月に竣工された12階建ての中古マンションで、総戸数は45戸、広さは27㎡から47㎡までの間となっており、東京都中央区築地6丁目に位置しています。周辺の利便性を考慮すると、価格帯は2900万円から3980万円と築地エリアにおける中古マンション市場で競争力のある価格設定がされており、駅近の利便性と再開発の進展が期待されるエリアの特性を踏まえると、購入を検討するにあたって注目すべき物件と言えます。

適正価格（売却）

「シティスクエア築地」の適正価格偏差値は45とされており、中央区の中古マンション市場の平均偏差値48と比較すると若干低い水準ですが、その適正推測価格は3735万円にもかかわらず、実際の売り出し平均価格が3286万円となっていることから、比較的購入し易い価格帯であると評価されます。特に、築地エリアの不動産価格は上昇傾向にあるため、この物件は価格面で将来的な価値の上昇が見込まれる要素を含んでいます。

将来性

将来性の面では、築年数が32年の「シティスクエア築地」は、東京都中央区における平均よりもやや古いが、その立地の良さは将来性評価にプラスとなりえます。AIによる偏差値は39とエリア平均下回りますが、周辺の再開発進行や交通利便性の高さを鑑みれば、長期的な投資としての魅力も考慮に入れるべきでしょう。

環境満足度

周辺環境としては、シティスクエア築地は交番が66mという近さに存在し、治安の面で安心感を得られます。さらに、156件の医療施設、10件のスーパー、48件のコンビニが実生活に重宝する距離に位置していることから、環境満足度の偏差値は34と低いものの、実際の生活利便性は非常に高く評価されるべきです。また、教育施設として中央区立京橋築地小学校、中央区立月島第二小学校、中央区立明石小学校、中央区立銀座中学校が身近にあり、子育て世代のファミリーには魅力的な立地条件を備えています。

グレース日本橋の概要

グレース日本橋は、東京都中央区日本橋浜町3丁目39-11に所在する1992年11月に竣工した9階建てのマンションで、27㎡の1LDKから132㎡の6LDKまでの間取りがあり、価格帯は1,580万円から1,680万円です;最寄り駅は浜町駅徒歩6分、水天宮前駅徒歩9分、そして森下駅徒歩9分に位置しており、交通アクセスの良さが魅力です。

適正価格（売却）

グレース日本橋の適正価格は、東京都中央区の中古マンション市場の動向を考慮すると、平均偏差値48に対して30と比較的低めに設定されています;東京都中央区の相場で5年間での価格上昇率が約37%に対して、グレース日本橋は11%の価格下落を見せており、マンションマーケットのAI推測価格が3,583万円に対して現在の平均販売価格が1,963万円となっているため、投資としての売却時期ではないと考えられます。

将来性

グレース日本橋は築32年で、東京都中央区内の同価格帯のマンションと同じ築年数を有しており、将来性の偏差値は45とエリア平均に比べてわずかに低いものの、駅からの距離が徒歩6分という利便性を考慮すれば、今後の再開発やエリアの成長によって価値が上昇する可能性を秘めています。

環境満足度

グレース日本橋周辺は、警察の交番がわずか232mという距離にあり、治安の面で安心ですし、環境面では病院が131件、スーパー13件、コンビニ33件と充実していることから、日常生活での利便性が高いエリアと言えます;さらに、地盤が安定している一方で洪水リスクはあるものの、津波や高潮の影響は比較的低いとされています;また、教育施設として江東区立八名川小学校、江東区立深川小学校、中央区立有馬小学校、中央区立久松小学校、私立中村中学校、中央区立日本橋中学校などが近隣にあり、子育て世帯には適した立地条件を備えています。