熊本県熊本市北区 築30年のマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析
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5
ロマネスク武蔵ヶ丘
熊本県/熊本市北区
シティライフ八景水谷
熊本県/熊本市北区
ロワールマンション武蔵ヶ丘
熊本県/熊本市北区
シュリアン熊本北
熊本県/熊本市北区
ハウベストマンション清水1番館
熊本県/熊本市北区
「熊本県熊本市北区」で築30年の中古マンションを探す方は、市場動向に注目していることでしょう。過去1年間の状況を見ると、総計13件の物件が売りに出され、そのうち2件が成約に至ったことがわかります。最近の1ヶ月での売り出しは2件あり、存分に選択肢を比較するチャンスがあると言えます。熊本市北区の築30年マンション市場における平均価格は約1127万円で、最も出回っている価格帯は980万円から1200万円となっています。これは、エリア内の住宅価格の傾向を示す重要な指標です。価格の最高峰はガーデンヒルズ武蔵(A棟･B棟)で、この物件は熊本市北区龍田7丁目に位置し、1980万円（広さは108.86平米）の価値があります。一方、最も手頃な価格となるのは、ロイヤルシャトー徳王で、徳王1丁目に位置し価格は500万円（67.35平米）です。地価の動向としては、2014年から2024年の10年間で約6%の価格上昇が見られ、坪単価の平均は44万円から47万円に高騰しました。しかし、近年の5年間では市場は12%も下落しており、坪単価は53万円から47万円へと下がりました。将来性を判断するためのデータとして、マンションマーケットが開発した機械学習に基づく偏差値があり、熊本市北区の築30年中古マンションは偏差値51を記録しています。これは市区町村別ランキングで4位に位置し、投資のタイミングとしては5件が買い時、4件が売り時というシグナルが出ています。売り時とされる物件としては、ロマネスク武蔵ヶ丘、シティライフ八景水谷、ロワールマンション武蔵ヶ丘などが挙げられており、これらは売却に際して十分に検討すべきオプションです。この記事を通じて、熊本市北区の築30年中古マンション市場の傾向と将来性についての有益な情報を提供し、読者の皆様が賢い不動産取引のための参考にしていただけることを目指しています。
「熊本県熊本市北区」で築30年の中古マンションを探す方は、市場動向に注目していることでしょう。過去1年間の状況を見ると、総計13件の物件が売りに出され、そのうち2件が成約に至ったことがわかります。最近の1ヶ月での売り出しは2件あり、存分に選択肢を比較するチャンスがあると言えます。熊本市北区の築30年マンション市場における平均価格は約1127万円で、最も出回っている価格帯は980万円から1200万円となっています。これは、エリア内の住宅価格の傾向を示す重要な指標です。価格の最高峰はガーデンヒルズ武蔵(A棟･B棟)で、この物件は熊本市北区龍田7丁目に位置し、1980万円（広さは108.86平米）の価値があります。一方、最も手頃な価格となるのは、ロイヤルシャトー徳王で、徳王1丁目に位置し価格は500万円（67.35平米）です。地価の動向としては、2014年から2024年の10年間で約6%の価格上昇が見られ、坪単価の平均は44万円から47万円に高騰しました。しかし、近年の5年間では市場は12%も下落しており、坪単価は53万円から47万円へと下がりました。将来性を判断するためのデータとして、マンションマーケットが開発した機械学習に基づく偏差値があり、熊本市北区の築30年中古マンションは偏差値51を記録しています。これは市区町村別ランキングで4位に位置し、投資のタイミングとしては5件が買い時、4件が売り時というシグナルが出ています。売り時とされる物件としては、ロマネスク武蔵ヶ丘、シティライフ八景水谷、ロワールマンション武蔵ヶ丘などが挙げられており、これらは売却に際して十分に検討すべきオプションです。この記事を通じて、熊本市北区の築30年中古マンション市場の傾向と将来性についての有益な情報を提供し、読者の皆様が賢い不動産取引のための参考にしていただけることを目指しています。
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偏差値ランキングTOP
30
※推定価格は間取りや広さなど様々な物件情報をもとに、AIによって算出しています。
1位
ロマネスク武蔵ヶ丘
偏差値
61
価格
890万円〜1,780万円
物件名
ロマネスク武蔵ヶ丘
築年月
1991年7月
平米数
69平米〜98平米
住所
熊本県熊本市北区武蔵ケ丘6丁目4-36 ロマネスク武蔵ヶ丘
階建
11階
最寄駅
武蔵塚駅徒歩7分, 光の森駅徒歩21分
総合
61
9 物件中
適正価格
53
9 物件中
将来性
73
9 物件中
環境
満足度
57
9 物件中
ロマネスク武蔵ヶ丘の概要
「ロマネスク武蔵ヶ丘」は熊本県熊本市北区武蔵ケ丘に位置し、築年月1991年7月の11階建てで総戸数113戸の中古マンションであり、武蔵塚駅から徒歩7分という交通至便な立地にあるため、通勤通学に便利な立地として注目されています。提供される住戸は広さ69㎡の3LDKから最大98㎡の4LDKまであり、価格帯は890万円から1780万円で、市場における中心価格は1180万円〜1280万円に形成されています。
適正価格（売却）
武蔵ヶ丘エリアのマンション価格が過去5年間で平均8%上昇している中、「ロマネスク武蔵ヶ丘」は9%上昇しており、マンションマーケットAIによる適正価格1177万円と比較して現在の平均売出し価格1222万円はやや高めですが、売却偏差値53を持ち、市場相場と比較しても適正価格で取引されていることが伺えます。
将来性
熊本市北区の平均築年数に比べ若干古い33年の築年数でも、「ロマネスク武蔵ヶ丘」は将来性の偏差値73を記録しており、その魅力は駅近の立地や周辺環境の良さに裏打ちされています。期待される都市開発やインフラ整備も相まって、このエリアはほかの中古マンションよりも価値が高まる可能性があります。
環境満足度
「ロマネスク武蔵ヶ丘」は、治安の面で近隣に交番があるほか、総合病院を含む医療施設が28件、スーパー2件、コンビニ6件が周囲に存在する便利な生活環境を誇ります。また、地盤は固く洪水や津波のリスクは低いとされる地区に位置している上、菊陽町立武蔵ケ丘小学校や熊本市立武蔵小・中学校が近くにあり、ファミリー層にも満足度の高い環境です。
2位
シティライフ八景水谷
偏差値
55
価格
980万円〜1,398万円
物件名
シティライフ八景水谷
築年月
1992年3月
平米数
70平米〜76平米
住所
熊本県熊本市北区八景水谷2丁目2-5 シティライフ八景水谷
階建
9階
最寄駅
八景水谷駅徒歩3分, 亀井駅徒歩9分, 堀川駅徒歩10分
総合
55
9 物件中
適正価格
54
9 物件中
将来性
56
9 物件中
環境
満足度
55
9 物件中
シティライフ八景水谷の概要
「シティライフ八景水谷」は、熊本県熊本市北区八景水谷2丁目に位置し、平成4年3月に竣工した地上9階建てのマンションで、専有面積は70㎡から76㎡の3LDKが中心です。価格帯は980万円から1398万円と、ファミリー層が手が届きやすいセグメントに位置しており、最寄りの八景水谷駅からは徒歩3分という利便性の高さが魅力です。さらに、亀井駅と堀川駅も徒歩圏内にあり、交通の利便性は非常に高いです。
適正価格（売却）
同エリアの相場を考慮したマンションマーケット独自AIの分析結果によると、シティライフ八景水谷の適正推測価格は平均1214万円ですが、現在の売り出し価格は平均1285万円と評価され、市場価格が適正価格を上回っていることが見て取れます。また、熊本市北区の中古マンション市場が過去5年間で7%の価格上昇を見せる中、当該物件は価格変動が少ないため、売りタイミングとして適している可能性があります。
将来性
築30年を超える「シティライフ八景水谷」は、エリア内平均よりもやや築年数が経過していますが、偏差値56の将来性評価を得ています。駅近という立地条件が将来性の高さに寄与しており、同区域内での比較では、期待値を上回る評価を受けています。
環境満足度
生活利便性に優れたシティライフ八景水谷は、最寄りの交番が823mと少し離れているものの、周辺には13件の医療施設、1件のスーパー、7件のコンビニがあり、日常生活を送る上で必要な施設が揃っています。加えて、地盤が固く洪水リスクが低いこと、津波や高潮の被害が少ない立地であることが、環境満足度を高める要因となっています。
3位
ロワールマンション武蔵ヶ丘
偏差値
54
価格
870万円〜1,198万円
物件名
ロワールマンション武蔵ヶ丘
築年月
1993年1月
平米数
57平米〜71平米
住所
熊本県熊本市北区武蔵ケ丘6丁目4-100 ロワールマンション武蔵ヶ丘
階建
5階
最寄駅
武蔵塚駅徒歩4分, 光の森駅徒歩21分
総合
54
9 物件中
適正価格
53
9 物件中
将来性
56
9 物件中
環境
満足度
53
9 物件中
ロワールマンション武蔵ヶ丘の概要
ロワールマンション武蔵ヶ丘は、熊本県熊本市北区に位置し、武蔵塚駅からわずか徒歩4分という好立地にある5階建ての総戸数38戸のマンションで、3DK・57㎡サイズの部屋が870万円、3LDK・71㎡サイズの部屋が最高1198万円の価格帯で市場に出ており、平成5年(1993年)1月に竣工された歴史を持つこのマンションは、機能的な間取りと充実した共用施設のバランスが魅力です。
適正価格（売却）
熊本市北区の相場を見ると、ロワールマンション武蔵ヶ丘は適正価格の偏差値が53であり、周辺の中古マンション市場の平均偏差値47を上回っていますが、過去5年間で周辺相場が7%上昇している一方で、当該物件は1%価格が下落しており、現在の売り出し価格は平均911万円とAIによる推測価格869万円に対して高い水準でありますが、この価格ならば適正と言えるでしょう。
将来性
築30年を超えるこの物件は、築年数の経過から将来のリノベーションが見込まれる一方で、その駅チカ立地は将来的にも便利さを保証し、AIが算出する将来性偏差値56は周辺エリアの平均を上回っており、魅力ある投資先としてのポテンシャルを秘めています。
環境満足度
同マンションは、治安の良さを示唆する至近距離に交番があり、医療機関が29件、スーパー2件、コンビニ5件が周辺に点在し、地盤が安定していて洪水リスクが低いことがハザードマップで確認できるなど、生活利便性と安全面で高い満足度を誇っており、さらに菊陽町立武蔵ケ丘小学校、熊本市立武蔵小学校、熊本市立武蔵中学校といった教育施設が充実している点も魅力の一つです。
4位
シュリアン熊本北
偏差値
49
価格
570万円〜1,500万円
物件名
シュリアン熊本北
築年月
1990年11月
平米数
67平米〜85平米
住所
熊本県熊本市北区八景水谷4丁目5-45 シュリアン熊本北
階建
10階
最寄駅
堀川駅徒歩4分, 八景水谷駅徒歩16分, 新須屋駅徒歩17分
総合
49
9 物件中
適正価格
53
9 物件中
将来性
50
9 物件中
環境
満足度
43
9 物件中
シュリアン熊本北の概要
シュリアン熊本北は、熊本市北区八景水谷に位置し、67㎡の2LDKが570万円、85㎡の4LDKが最高1500万円の価格帯で取引されている、熊本市北区での生活に適した立地とサイズを兼ね備えたマンションです。築30年を超える歴史を持つこの物件は、堀川駅から徒歩わずか4分というアクセスの良さが魅力で、総戸数92戸の10階建てという規模は、プライバシーと共同生活のバランスを考慮した都市住まいの典型と言えます。
適正価格（売却）
熊本市北区の不動産市場における中古マンション価格の推移を分析した結果、シュリアン熊本北の売り出し平均価格1185万円という数値は、エリア平均の適正価格1133万円をわずかに上回るものの、価格の変動は小さく、比較的安定しています。AIによる分析からは、その価格は適正であり、市場価値に見合った額であることが示唆されています。
将来性
築34年という経年のシュリアン熊本北ですが、その将来性は周辺の同クラスの物件と比較して高く評価されており、AIによる偏差値は50を記録しています。この数値は、地域の平均と比較しても遜色なく、駅近の利便性や周辺開発の進展などが、長期的な価値維持や上昇を見込めるポテンシャルを示しています。
環境満足度
シュリアン熊本北の環境は治安の良さや周辺のライフラインの充実ぶりが際立っており、病院17件、コンビニ7件が手の届く範囲にあり、また熊本市立城北小学校や熊本市立清水中学校へのアクセスも良好です。ハザードマップによる分析でも地盤の安定性や洪水のリスクの低さが明らかで、子育て世代にも安心の生活環境を提供しています。
5位
ハウベストマンション清水1番館
偏差値
48
価格
700万円〜1,380万円
物件名
ハウベストマンション清水1番館
築年月
1994年3月
平米数
61平米〜82平米
住所
熊本県熊本市北区清水新地2丁目19-40 ハウベストマンション清水1番館
階建
5階
最寄駅
新須屋駅徒歩14分, 堀川駅徒歩14分, 須屋駅徒歩17分
総合
48
9 物件中
適正価格
50
9 物件中
将来性
44
9 物件中
環境
満足度
52
9 物件中
ハウベストマンション清水1番館の概要
ハウベストマンション清水1番館は、熊本県熊本市北区清水新地に位置し、熊本市電Ａ系統の新須屋駅から徒歩14分にある利便性が高い立地のマンションで、築年数は1994年3月とやや古いものの、全54戸の規模で、各戸は61㎡〜82㎡の広さを有し、価格帯は700万円から1380万円で、築年数と立地を考慮した相場に見合った価格設定がなされています。
適正価格（売却）
熊本市北区の中古マンション市場を分析した結果、ハウベストマンション清水1番館は適正価格の偏差値が50と平均に近い価格で取引されていることがわかり、熊本市北区では直近5年間で中古マンション価格が平均7%上昇している一方で、このマンションは14%の下落を見せており、慎重な売却戦略が求められます。
将来性
ハウベストマンション清水1番館の将来性をAIによる分析で見ると、偏差値は44とやや低めであり、築30年という年数を考慮すると一定のリノベーションが必要ですが、駅近の好立地が将来的な価値を保つ要素となり得るため、市況や地域開発の動向を注視することが重要です。
環境満足度
セキュリティ面での安心感を提供する交番の近さ、充実した医療施設、日常生活に必要なスーパーやコンビニの存在、国のハザードマップで確認された地盤の強固さなどを踏まえると、環境満足度は偏差値52と良好であり、熊本市立城北小学校や熊本市立清水中学校へのアクセスにも優れ、子育て世代にとっても魅力的な住環境です。
6位
ガーデンヒルズ武蔵(A棟･B棟)
偏差値
47
価格
1,250万円〜1,980万円
物件名
ガーデンヒルズ武蔵(A棟･B棟)
築年月
1992年5月
平米数
101平米〜119平米
住所
熊本県熊本市北区龍田7丁目22 ガーデンヒルズ武蔵(A棟･B棟)
階建
4階
最寄駅
武蔵塚駅徒歩22分
総合
47
9 物件中
適正価格
45
9 物件中
将来性
44
9 物件中
環境
満足度
52
9 物件中
ガーデンヒルズ武蔵(A棟･B棟)の概要
ガーデンヒルズ武蔵(A棟・B棟)は、熊本県熊本市北区龍田7丁目に位置し、総戸数38戸の4階建てマンションで、1992年の築でありながら、その構造とデザインは時を経ても色褪せない品質を保っています。広さはゆとりの101㎡から家族向けの119㎡の各種プランがあり、価格帯は1250万円から1980万円で、中心価格帯は1400万円代に集中しています。武蔵塚駅まで徒歩22分と少し距離がありますが、緑豊かな住環境とバランスを取る立地となっています。
適正価格（売却）
熊本市北区における中古マンション市場に基づきガーデンヒルズ武蔵(A棟・B棟)の適正価格は、1580万円と推測されますが、現在の平均売り出し価格が約1473万円となっており、市場の平均価格より若干低めに設定されています。このことから、購入時には価値ある投資となり得ますが、熊本市北区の他物件と比較すると5年間の価格上昇率が異なるため、注意が必要です。
将来性
ガーデンヒルズ武蔵(A棟・B棟)は築32年と、地域の平均築年数よりも少し高いものの、構造上の安定性や維持管理の良さが期待されます。将来性の偏差値は44で、エリア内の他のマンションよりも少し劣るものの、今後の熊本市北区の都市計画や再開発による地価の変動に期待できる余地はあります。
環境満足度
治安、生活利便性、自然環境の面でガーデンヒルズ武蔵(A棟・B棟)は優れており、環境満足度の偏差値は52と高評価です。治安を守る交番が近いこと、14件の医療施設が存在し、スーパーやコンビニが手近にあること、さらに、熊本市立龍田小学校や熊本市立龍田中学校が近隣にあり、家族にとって安心な教育環境も整っています。地盤が固く洪水リスクが低い点も、住む上での安心感に繋がります。
7位
ロイヤルシャトー徳王
偏差値
44
価格
500万円〜1,480万円
物件名
ロイヤルシャトー徳王
築年月
1992年3月
平米数
63平米〜94平米
住所
熊本県熊本市北区徳王1丁目1-1 ロイヤルシャトー徳王
階建
10階
最寄駅
池田（熊本県）駅徒歩19分, 亀井駅徒歩20分, 八景水谷駅徒歩20分
総合
44
9 物件中
適正価格
43
9 物件中
将来性
44
9 物件中
環境
満足度
44
9 物件中
ロイヤルシャトー徳王の概要
ロイヤルシャトー徳王は、広さ63㎡の3LDKから94㎡の4LDKまで幅広い間取りの選択が可能で、価格帯は500万円から1480万円と、熊本市北区内のマーケットに適した範囲で設定されており、特に900万円から980万円の区間に市場価格が集中しています。
適正価格（売却）
ロイヤルシャトー徳王の適正価格は、熊本県熊本市北区における同タイプの中古マンション市場と比較して少々低めで、周辺相場と比べ5年間で7%の価格上昇が見られる中、本物件は逆に10%価値が下がっており、AIによる適正価格予測では1130万円とされているものの、現状の売出し平均価格がそれよりも約160万円低い970万円であるため、購入の好機と考えられます。
将来性
築30年を超えるロイヤルシャトー徳王は、熊本市北区の同額帯物件の平均築年数と比較して若干の古さがあり、最寄り駅までの距離が徒歩約20分とやや離れているため通勤や通学に時間がかかる点が将来性評価に影響しており、AIからの将来性偏差値は平均よりやや低い44ポイントとなっています。
環境満足度
治安面では、ロイヤルシャトー徳王の周辺に交番まで約1kmとやや距離がありますが、11件の医療施設と3件のコンビニが生活圏内に点在し、洪水リスクの低さや津波、高潮等の自然災害発生時の安全性も確保されており、熊本市立高平台小学校へのアクセスも容易であるため、家族層にとっては環境面での評価が高いと言えます。
8位
サンリラ清水町
偏差値
40
価格
750万円〜1,430万円
物件名
サンリラ清水町
築年月
1990年7月
平米数
72平米〜86平米
住所
熊本県熊本市北区高平3丁目44-27 サンリラ清水町
階建
11階
最寄駅
八景水谷駅徒歩6分, 亀井駅徒歩9分, 堀川駅徒歩14分
総合
40
9 物件中
適正価格
43
9 物件中
将来性
37
9 物件中
環境
満足度
41
9 物件中
サンリラ清水町の概要
熊本市北区高平に位置する「サンリラ清水町」は、平米数72㎡～86㎡のゆとりある間取りが魅力の中古マンションで、価格帯は750万円から1430万円に設定されており、最寄りの八景水谷駅からは徒歩6分という好立地です。1990年7月に建設された11階建の物件で、築30年を超える歴史を持ちながらも、その適切な管理のもと維持されていることが伺えます。
適正価格（売却）
サンリラ清水町の価格は750万円〜1430万円と、熊本市北区の平均市場価値と比較してややリーズナブルです。売却偏差値43はエリア平均の47より低く、しかし現行価格1048万円はマンションマーケットAIによる推定適正価格1194万円よりも割安です。これは購入希望者にとって検討すべき投資価値のある水準であることを示しています。
将来性
築30年以上が経過しているサンリラ清水町ですが、34年の経過にも関わらずエリア内での需要は依然として安定しています。将来性の偏差値37は市場平均よりも低い値ですが、その駅近の立地と、今後の都市開発やインフラ整備の影響を考慮すると、資産価値の向上が期待されるエリアと言えるでしょう。
環境満足度
サンリラ清水町周辺の環境は、治安、医療施設、買い物施設ともに充実しており、環境満足度の偏差値は41となっています。治安については、交番が徒歩圏内にあり、周辺の医療施設やショッピング施設の数量も日常生活を支えるには十分です。さらに、国のハザードマップに基づいても、地盤が固く洪水リスクが低いことや、津波や高潮の被害が想定されにくい立地であるため、安心して居住できる環境が整っています。
9位
コアマンション室園台
偏差値
36
価格
698万円〜900万円
物件名
コアマンション室園台
築年月
1990年1月
平米数
67平米〜70平米
住所
熊本県熊本市北区室園町12-67 コアマンション室園台
階建
5階
最寄駅
北熊本駅徒歩10分, 坪井川公園駅徒歩14分, 亀井駅徒歩19分
総合
36
9 物件中
適正価格
38
9 物件中
将来性
39
9 物件中
環境
満足度
31
9 物件中
コアマンション室園台の概要
コアマンション室園台は、熊本県熊本市北区室園町に位置し、北熊本駅から徒歩10分という便利な立地にある1990年竣工の5階建てマンションです。平米数は67㎡〜70㎡の間で、価格は698万円から900万円と、エリア内の同規模物件に比べるとリーズナブルです。最も多い価格帯は770万円〜800万円で、総戸数は53戸となっており、閑静な住宅街にほどよく溶け込む佇まいが特徴です。
適正価格（売却）
コアマンション室園台の価格帯は698万円から900万円であり、熊本市北区の中古マンション市場において、平均偏差値47に対し適正価格の偏差値は38とされています。この偏差値は平均より9ポイント低く、過去5年間の地域価格推移を考慮すると、本マンションは12％の値下がりを経験している一方、周辺エリアの同条件物件は平均で7％の価格上昇を見せています。売却推測価格が1046万円とされている中、売出し価格平均が803万円である現状を踏まえると、売却には不向きな時期であると判断されます。
将来性
34年の築年数を持つコアマンション室園台は、周辺地域の同価格帯マンションの平均築年数と比較し、やや古さがあるものの、北熊本駅への徒歩10分という立地は継続的な価値を持つと考えられます。AIによる将来性の偏差値は39で、地区平均より9ポイント低いものの、交通アクセスの良さが将来的な価値向上に寄与する可能性は残されています。
環境満足度
コアマンション室園台周辺の生活利便性は高く、病院10件、スーパー2件、コンビニ4件などが近隣に存在し、日々の生活ニーズに適しています。ただし、最寄りの交番が1352m離れているため、治安面での懸念が多少あります。一方で、地盤が固く洪水リスクが低いこと、津波や高潮の危険性が少ないことから、自然災害のリスクは比較的低いとされています。
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