東京都新宿区 4LDKのマンション売却相場は？いま売却して得する高評価マンションを独自分析

グランドヒルズBの概要

「グランドヒルズB」は、新宿区百人町3丁目に位置し、新大久保駅徒歩12分、大久保駅徒歩8分、高田馬場駅徒歩14分の利便性を誇る1992年築のマンションで、5階建ての建物内には広さ69㎡の3LDKから119㎡の3SLDKまで、24室が存在し、販売価格帯は6490万円から9080万円の間で設定されており、市場においても高い人気を維持しています。

適正価格（売却）

「グランドヒルズB」の売却偏差値は総合で56と平均を上回る一方で、適正価格の偏差値は34と市場価格の平均より低く見積もられていますが、マンションマーケットのAI解析によると、適正推測価格は9372万円であり、現在の平均売出価格7832万円に比べるとまだ上昇余地があることを意味しています。

将来性

築32年の「グランドヒルズB」は、新宿区の相場においては平均築年数より長いものの、AIによる将来性の評価は高く偏差値76を記録しています、これは優れたアクセシビリティと周囲のインフラ整備が評価されており、長期的な資産価値の維持が期待されるでしょう。

環境満足度

「グランドヒルズB」周辺は犯罪に対して防衛がしやすい環境であり、治安の良さが確認できる交番がすぐそばにあります。また、生活に不可欠な病院、スーパー、コンビニが充実しており、洪水や津波、高潮のリスクが低く、安心して生活できる地盤に支えられています。さらに、教育環境も優れ、複数の小中学校が徒歩圏内に位置しており、ファミリー層にも適した住環境を提供しています。

メゾンエクレーレ早稲田の概要

「メゾンエクレーレ早稲田」は、東京都新宿区西早稲田1丁目5-6に位置し、75㎡から83㎡の居室を持つ3LDK・4LDKが4480万円から6800万円で取引されており、この地域において1997年7月築の状況に見合った価格帯となっています。最寄りの早稲田〔都電荒川線〕駅からは徒歩5分という利便性の高さが特徴で、総戸数25戸の13階建ての中規模マンションであることから、プライバシーが守られやすい住環境が期待できます。

適正価格（売却）

東京都新宿区内での中古マンションの価格動向を鑑みると、「メゾンエクレーレ早稲田」の価格帯は市場平均より若干低めで、近年5年での価格上昇率は平均28％に対して本物件は2％にとどまり、売却適正価格は売出し価格よりも多少高めの推定であるため、売主にとって現時点での売却はタイミングとして最適ではない可能性があります。

将来性

「メゾンエクレーレ早稲田」は築27年を経過しているものの、将来性評価は同地域の平均よりも高く、60ポイントを記録しています。これは、駅近という立地の良さや、周辺地域の発展性などが反映されているためで、資産価値の維持や将来的な再販売時の評価が期待できるでしょう。

環境満足度

治安の面で見ると「メゾンエクレーレ早稲田」は最寄りに交番が近く、病院やスーパー、コンビニなどの生活施設も豊富であり、新宿区立戸塚第一小学校や私立日本女子大学附属豊明小学校などの教育施設にも恵まれているため、子育て世帯にも適した住環境と言えます。地盤や洪水リスクの低さも評価され、環境満足度は63ポイントと安心して住める地域とされています。

高田マンションの概要

「高田マンション」は新宿区中落合2丁目にあり、下落合駅から徒歩8分という利便性の高い立地に位置しており、総階数5階の建物は1974年に建てられ、全8室の家族向け4SLDK、91㎡の広々としたお部屋が特徴です。

適正価格（売却）

新宿区の中古マンション市場において、高田マンションは3,980万円という価格で売り出されているが、周辺の市況分析によると平均取引価格は約5,582万円と推測されており、価格的には市場評価よりも低く設定されていることがうかがえます。

将来性

高田マンションの将来性は、築年数が長いものの、駅近であり、新宿区内の物件の中では将来の価値上昇が期待される地域に位置していることから、偏差値61ポイントと評価されています。

環境満足度

周辺環境では、治安の良さを示す交番が近隣にあり、豊富な医療施設や日常利便施設が充実しており、洪水や高潮のリスクが低いとされている安全性も高田マンションの魅力となっています。

ルクラス目白御留山の概要

ルクラス目白御留山は、東京都新宿区下落合に位置し、目白駅から徒歩9分、下落合駅と高田馬場駅も徒歩13分のアクセスの良さが魅力的なマンションで、3階建ての計5室で構成されており、築年数は1985年5月となっています。現在の販売価格は、3LDK、168㎡の部屋が1億5500万円からスタートし、より広い4LDK、182㎡の部屋で1億9900万円までの価格範囲を設定しており、このエリアの豊かな居住環境とバランスの取れた生活設計には理想的な物件です。

適正価格（売却）

ルクラス目白御留山の価格設定は、平米数と立地を考慮した上での適正価格で、売却偏差値は41と全体的な市場価格から見ても競争力があります。マンションマーケットのAI分析によると、この物件の推測価格は1億6901万円であり、それに対して現在の平均的な売り出し価格が1億6133万円となっていますが、今後の市場価格の動向を見極めることが重要です。

将来性

築年数が39年と少し古めではありますが、ルクラス目白御留山は将来性においても偏差値46となっており、新宿区の魅力あるロケーションを反映しています。長く安定した需要が見込まれるため、資産価値の維持や将来の再開発プロジェクトの可能性も踏まえると、投資としても魅力的な選択肢の一つと言えるでしょう。

環境満足度

ルクラス目白御留山周辺は生活利便性が高く、治安も良好で、環境満足度の偏差値は62と非常に高い評価を得ています。交番が272m以内にあること、周辺には116件の病院や医療施設が利用可能であり、さらにスーパー12件、コンビニ22件が周囲に点在しています。教育機関として目白小学校や戸塚第三小学校、さらには落合中学校などがあり、ファミリー層にとっても魅力的な住環境であることが確認できます。

パークコート中落合の概要

パークコート中落合は、東京都新宿区中落合1丁目に位置し、平成2年の建築から約30年を経過する低層マンションで、広さは97㎡の3LDKから124㎡の4LDKまでのバリエーションを有しており、価格は5800万円から9200万円と幅広い層を対象にした物件です。

適正価格（売却）

パークコート中落合の適正価格は、新宿区内の他中古マンション市場データと比較し、AI評価による偏差値34を基に算出されており、現在の価格帯は過去数年の市場の動向と比較しても低めであり、特に96平米超の物件では平均的な市場価格よりも下落傾向にあることがわかります。

将来性

今後の投資見込みとして、パークコート中落合の将来性は総合評価で偏差値45と算出されており、新宿区内の他物件と比較するとやや劣るものの、立地の良さが将来の価値向上に対してポジティブな影響を与える可能性を秘めています。

環境満足度

同マンションは、新宿区の治安の良い地域に位置し、周辺の生活環境も充実しており、治安指標である偏差値65と高評価を得ています；医療施設、教育施設等が近隣に多数存在し、地盤が固く自然災害のリスクも低いため、居住者の満足度は非常に高いです。

コープ野村下落合の概要

「コープ野村下落合」は東京都新宿区下落合に位置し、目白駅から徒歩10分、下落合駅11分、高田馬場駅7分という3駅利用可能な立地にある物件です。総戸数12戸の小規模な3階建てマンションで、1980年11月に建築された歴史を持ち、広さは89㎡から100㎡の4LDKが中心で、現在の売り出し価格は約4300万円となっています。

適正価格（売却）

周辺地域の中古マンション市場と比較して、コープ野村下落合は適正価格の偏差値31と低めに示されており、近年の東京都新宿区の物件価格の平均上昇率が28%に対して、本物件は21%の価格下落を見せており、その結果、現行価格は市場推測価格6748万円に対して4746万円となっているため、市場価値を下回る投資としては魅力がありますが、売却のタイミングとしては不適切と言えるでしょう。

将来性

「コープ野村下落合」の偏差値42は、将来性の指標として新宿区内の平均値（49）よりも低いですが、中心部へのアクセスが良好で再開発の可能性も考慮に入れれば、長期的な観点で見れば、投資としてのポテンシャルを秘めていると評価することもできるでしょう。

環境満足度

利便性とセキュリティを兼ね備えた「コープ野村下落合」は、治安の良さとして近隣に交番があり、医療施設161件、スーパー15件、コンビニ38件と充実した生活環境を誇ります。また、地盤が安定しており洪水や高潮のリスクが低い地域に位置し、豊島区立目白小学校や新宿区立戸塚第三小学校などの教育施設も充実しております。環境満足度の偏差値65は、このエリアにおける居住の快適性を高く評価していることを物語っています。

ヴァンセット払方の概要

東京都新宿区に位置する「ヴァンセット払方」は、牛込神楽坂駅から徒歩8分、神楽坂駅から徒歩12分、市ヶ谷駅から徒歩7分と複数の駅にアクセスしやすい、1989年10月に建築された4階建てマンションです。広さは176㎡から185㎡の4SLDKで構成されており、現在の市場では1億3500万円から1億4000万円の価格帯で取引されています。

適正価格（売却）

「ヴァンセット払方」は、新宿区内の中古マンション市場において、平均的な価格動向に比べ、価格下落傾向にあり、現行価格は推定適正価格1億6396万円に対して約2711万円低い1億3685万円となっています。そのため、売却偏差値は34と低めであり、今は売却を見送る方が賢明かもしれません。

将来性

築34年を迎える「ヴァンセット払方」は、将来性評価である偏差値43を記録しています。このエリアでは平均より低い偏差値ですが、駅近というロケーションの良さや新宿区の不動産市場自体の活性化が期待されるため、中長期的な投資視点ではプラスの可能性があります。

環境満足度

「ヴァンセット払方」の環境満足度は高く、周辺に治安の良さを示す交番が近距離にあるほか、医療施設や生活利便施設が充実しており、ハザードマップによると自然災害リスクも低い地域に位置しています。さらに、新宿区立市谷小学校や新宿区立牛込第一中学校等の教育機関の近くにあるため、ファミリー層にも適した住環境であると言えるでしょう。

パークハイム市ヶ谷逢坂の概要

パークハイム市ヶ谷逢坂は東京都新宿区袋町に位置し、快適なアクセスを誇る牛込神楽坂駅まで徒歩5分、飯田橋駅まで徒歩6分、神楽坂駅まで徒歩9分の立地にあり、築37年の歴史を持つ4階建てのマンションです; 103㎡の4LDKの居住空間は、都心の忙しさから一歩隔てた穏やかな生活を提供し、現在の市場価格は6700万円で統一されています。

適正価格（売却）

6700万円という価格は、マンションマーケットデータに基づく新宿区の中古マンション価格の動向と比較して、適正推測価格7994万円を下回るため、適正価格の偏差値は35ポイントと見られ、今後の市場価格の変動によっては投資価値が見込まれる可能性があります。

将来性

将来性の評価では、パークハイム市ヶ谷逢坂の築年数が平均より高いものの、優れたアクセシビリティと都心部の再開発動向を考慮すると、偏差値38は、将来の価値向上の可能性を考える際の参考指標になります。

環境満足度

環境満足度においては、パークハイム市ヶ谷逢坂は安全性と生活便利性が高く評価されており、56ポイントの偏差値がそれを裏付けています; 近隣には新宿区立津久戸小学校や私立白百合学園小学校があり、子育て世代にとっても魅力的な環境が整っています。